Compartilhe:

 

Tema 1 - Regularização fundiária – A função registral e a atuação do Judiciário - Questões formuladas pela platéia e respondidas pelo Dr. Kioitsi Chicuta.

P: Registro de áreas públicas/Concurso Voluntário. É possível o registro direto nos Cartórios de Registro de Imóveis, visando à abertura de matrícula de áreas públicas municipais advindas de loteamento registrado sob a égide do Dec. Lei 58/37, previamente desafetadas? Tal procedimento certamente tornaria bem mais célere a regularização fundiária de ou procedimentos habitacionais de interesse social, promovidos pelo Poder Público. Rosane Tierno – Cohab/SP - [email protected] 

R: O Decreto-lei 58, de 10/12/1937, em seu artigo 3.º, dispunha que "a inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta", redação bem diversa do artigo 22 da Lei 6.766, de 19/12/1979, que assim estabelece: "Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos, e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo". Dá-se a primeira impressão que, nos parcelamentos anteriores à Lei 6.766/79, não há bem público, mas tão só aquele particular e com restrição de inalienabilidade. Tal concepção está de há muito ultrapassada e são considerados bens públicos, na dicção do artigo 66 do Código Civil de 1916, "os bens de uso comum do povo, tais como mares, rios, estradas, ruas e praças" e "os de uso especial, tais como os edifícios ou terrenos aplicados a serviço ou estabelecimento federal, estadual ou municipal". Tal conceito restou repetido no artigo 99, inciso I e II, do Código Civil de 2002 e o artigo 100 bem justifica a expressão "inalienáveis", afirmando que "os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar". As áreas destinadas à Municipalidade, mesmo nos loteamentos implantados sob a égide do Decreto-lei 58, são "bens públicos" na acepção jurídica do termo e não necessitam de qualquer procedimento administrativo ou judicial para que sejam registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. É possível abertura das áreas públicas mediante simples requerimento dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis que, para tanto, se baseará em planta do imóvel, onde destacadas "as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres" (art. 1.º, II, do Decreto-lei 58) ou, ausente esta, memorial descritivo ou qualquer documento idôneo. 

[Sugerimos a leitura dos trabalhos publicados na Sala Temática – matrícula de bens de domínio público - SJ]. 

R: A pergunta se refere imóveis urbanos. Quando o desmembramento caracteriza desdobro sucessivo? Um lote pode sofrer quantos desmembramentos? De acordo com a Corregedoria-Geral de SP teríamos um número máximo de 10 desmembramentos. Então é lícito um lote de 1250 m² ser parcelado em 10 lotes de 125 m², ou ainda, um lote de 1250 m² ser parcelado pela metade e assim sucessivamente até o mínimo previsto? Quando o desmembramento fere a Lei 6766/79, ressaltando que a Prefeitura tem expedido Alvarás, pode-se levar a registro? Vivian Montes. [email protected] 

R: O desdobro é figura que surgiu logo após entrada em vigor da Lei 6.766, de 1979, quando se discutiu a necessidade da estrita observância do seu artigo 18 para todo e qualquer desmembramento. Deixou-se claro na ocasião que, não havendo empreendimento e prejuízo a eventuais adquirentes, presentes ou futuros, era possível o registro do parcelamento sem necessidade da documentação elencada na lei, enquadrando o caso como mero desdobro, ou seja, divisão da área em duas partes distintas. O Dicionário Aurélio define desdobrar como "dividir em dois", "fazer-se em dois". Assim, nessa esteira desse raciocínio, desdobro sucessivo significa dividir em dois uma das partes obtidas com desdobramento anterior. O item 150.4, do capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, dispõe que "nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente". Não há, porém, regra absoluta para dizer que um terreno pode ser desmembrado em no máximo dez porções. Apenas para que se tenha referencial objetivo é que a 1.ª Vara de Registros Públicos editou portaria nesse sentido, muito embora, já como Juiz Titular, tenha autorizado fracionamentos em número superior ao indicado, principalmente quando já concretizado no local o parcelamento, com edificações levantadas pelos adquirentes. Há que se distinguir a existência de empreendimento para venda de lotes e situação de fato já consolidada. Isto não significa que deva existir excesso de liberalidade, eis que a sociedade não mais compactua com a idéia de regularização a qualquer preço, eis que há exigência de cidade ordenada e com qualidade de vida. No exemplo citado, diz-se da existência de área de 1.250m2 e que, parcelado em dez, resultariam 10 lotes de 125m2 cada um. A princípio, desde que atendido o limite mínimo fixado pela lei municipal, é possível o desmembramento em dez porções de 125m2, mas o Município deve sempre ser ouvido para se manifestar sobre o impacto causado pelo aumento de moradores no local. Pouco importa que o desmembramento seja simultâneo ou em fatias sucessivas. A mera expedição de alvará pela Municipalidade, anuindo com o parcelamento, não significa a realização do registro. Se houver, como afirmado, infração à Lei 6.766, o registro não pode ser feito e deve ser recusado. Por exemplo, se a Municipalidade aprova parcelamento de área em vinte porções, pode o Oficial exigir, pela análise objetiva dos documentos exibidos, o cumprimento integral do artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo. O registrador está vinculado à lei e não ao alvará municipal. 

P: Com o advento da Lei 10.267/01 e Decreto 4.449/02 – Registros Públicos da Terra, como o senhor vê, com o avanço tecnológico da ciência da mensuração e do avanço tecnológico dos equipamentos, que alguns notários relutem, por enquanto, em não modificarem a forma de registro na forma da nova Lei, ou seja, pelo georreferenciamento no Sistema Geodésico Brasileiro, a exemplo de alguns países. Domingos Aparecido Pastre – Engenheiro Agrimensor – INCRA/SP 

R: A Lei 10.267, de 2.001, busca introduzir no Brasil uma nova concepção de cadastro único multifinalitário e, como não poderia deixar de ser, a discussão do projeto de lei, depois convertido em norma legal, teve participação de inúmeros profissionais de diversas áreas. Os avanços tecnológicos na medição dos terrenos e os novos equipamentos permitem maior segurança na apuração da área de cada imóvel e o georreferenciamento evita que a descrição obtida no levantamento permita a exata localização da área. Até hoje se tem o hábito de apenas descrever os perímetros e a área total, sem que se busque a amarração com pontos de referência. Isto faz com que o imóvel possa ser apontado na planta em qualquer ponto de interesse, sem a mínima segurança. No momento em que se faz a descrição adequada, apontando com precisão a sua localização e indicando sua distância em relação a marcos oficiais, não há como confundir o imóvel com qualquer outro, e de posse desses dados qualquer especialista poderá identificá-lo no local. Espera-se que os órgãos federais obtenham pleno êxito na importante missão a eles atribuída de formação do cadastro nacional perfeitamente integrado ao Registro Público, a exemplo do que ocorre em nações avançadas, como a Alemanha ou mesmo em países da América do Sul, como a Argentina. A validade jurídica da descrição do bem no Registro de Imóveis tinha razão de ser quando precário era o controle da existência e da localização do imóvel. Hoje, porém, quando se tem a fotografia aérea, a fotografia por satélite, os maquinários de precisão e as técnicas avançadas, a tendência será no sentido de relegar ao Registro de Imóveis tão somente o registro de situações jurídicas relevantes, importando apenas a existência do "imóvel", como entidade única e distinta das demais. Se o imóvel tem área maior ou menor do que a enunciada nos seus assentamentos, sua correção deveria ser feita em arena distinta. 

P: Posse – Fracionamento – Área de proteção de mananciais. O correto é não fracionar o direito de posse sobre um imóvel antes do usucapião e após desdobro pelos órgãos oficiais. Se houver interesse no fracionamento da posse, existe regra para lavratura de escritura pública de cessão, sendo que o legislador não se preocupa com a matéria. O Tabelião deve se ater no bom senso e na lei de fracionamento do solo legalizado ou não? Como evitar problemas? Joaquim – Tabelião de São Lourenço da Serra/SP 

R: A posse nada mais significa que o exercício direto do poder fático sobre a coisa. Não há como atribuir posse a quem não a detém, e mesmo no caso de ocupação da área de proteção de mananciais, não existe como impedir o seu exercício localizado. Mostra-se insustentável dizer que, antes da usucapião, a ocupação da área de proteção de mananciais não pode ser fracionada e que isso deve ser feito posteriormente pelos órgãos oficiais. É triste realidade a ocupação indevida nas áreas de mananciais e cabe ao Poder Público remover as pessoas que se encontrem nessa situação. O tabelião não deve lavrar escrituras de cessões de posse de áreas invadidas. Cabe a ele zelar para que os direitos transmitidos encontrem respaldo no ordenamento legal e não permitir que a situação de irregularidade e de ilegalidade ganhe aparência de legalidade tão só pelo fato de se transmitir direitos através de escritura pública. Idêntica é a situação do tabelião que lavra escritura de alienação de terreno existente em razão de parcelamento irregular ou clandestino. 

P: Partindo-se do pressuposto de que há problemas reais que vivenciamos, com as diferenças de ordem social herdadas do passado, pergunto se o direito deve aproximar-se, cada dia mais, do princípio da razoabilidade, a fim de solucionar entraves que negam a cidadania plena a tantos brasileiros? Walker Prado – Paraguaçu/MG 

R: O princípio da razoabilidade vem sendo adotado até mesmo pelo Supremo Tribunal Federal na solução dos problemas a ele submetidos. Isso não significa, porém, solução para todos os problemas vividos, principalmente no setor imobiliário. Seria como dizer: é razoável a invasão de prédios vazios pelos chamados "sem tetos". Há uma ordem legal a ser observada e a própria Constituição assegura a todos, como direito individual, o direito de propriedade. A sociedade não tolera excessos e por mais que se possa sensibilizar com os menos favorecidos, há sempre que observar o interesse coletivo. Qual o interesse preponderante? Aquele da sociedade ou de um grupo de pessoas? Quando dizemos que os moradores têm direito a uma cidade sustentável, com qualidade de vida, é preciso que se dê partida a um processo de urbanificação e não de mera urbanização.  

P: Em minha cidade o Plano Diretor dispõe sobre operações interligadas, sendo possível ao Município autorizar a ampliação da área sujeita à venda dos lotes (no caso de loteamentos), onde deveria ser a área institucional. Às vezes o loteamento é pequeno (10 quarteirões, por ex.) e na vizinhança próxima existem todos os instrumentos comunitários (escolas, creches, postos de saúde, etc). As operações interligadas permitem aquela autorização mediante vantagens ao patrimônio público, quais sejam as de transferir aquele direito patrimonial para outra região menos favorecida. Pergunta: é possível, é legal agir assim ao aprovar o loteamento? Mario Fernandes Junior. 

R: Nada impede que o Plano Diretor disponha sobre operações interligadas. Não pode, porém, dispor sobre alteração da destinação da área institucional de loteamento sem que supere primeiro o artigo 180, inciso VII, da Constituição do Estado de São Paulo. O Tribunal de Justiça de São Paulo, de forma reiterada, vem sustentado a legalidade e constitucionalidade do dispositivo. Quanto às operações interligadas, a Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, trouxe novos subsídios e mostra-se possível concessão de outorga onerosa do direito de construir, transferência do direito de construir, etc. São direitos novos que, por certo, trarão benefícios nas situações alvitradas.

P: 1. É possível fazer retificação no projeto de loteamento registrado há mais de 20 anos, quando encontrada a falta na matrícula de uma área de 986m², no momento em que o loteador requer a inclusão de determinada área? 2. No RGI existe a matrícula de um rural e a Prefeitura se recusa a proceder a aprovação de um loteamento de 15 lotes porque não existe servidão ou rua, com alargamento de 15 metros. Na matrícula, inexiste via. Trata-se de loteamento ou desmembramento? 3. O desmembramento exige os documentos para loteamento, inclusive publicação de editais? 4. Projeto de loteamento aprovado e não levado a registro há mais de 180 dias. Passados vários anos, os proprietários (marido e mulher) faleceram, sem ter havido registro do formal de partilha e os lotes já foram vendidos a terceiros. O que a Municipalidade e o Registrador podem fazer? Rogério Marques Sequeira Costa – Notário e Registrador do 1º Ofício de Itaocara/RJ (www.oficio1itaocara.com.br)  

R: Pouco importa o prazo de registro do loteamento. Desde que constatado o erro, é sempre possível a retificação. Se a falha é do projeto, a matéria deve ser submetida inicialmente à Municipalidade para, em seguida, passar sob o crivo do registrador, analisando principalmente a questão da especialidade e da disponibilidade. Pode ter ocorrido também erro no processo de registro e a providência corretora pode ser feita administrativa ou judicial. Toda vez que, no parcelamento, há abertura ou ampliação da via existente, se considera loteamento (art. 2.º, § 1.º, da Lei 6.766/79). No caso, a pergunta faz referência a imóvel rural e aprovação do parcelamento pela Prefeitura. Tudo leva a crer que a finalidade não é rurícola, mas urbana. Pouco importa que na matrícula não conste existência de via. É preciso primeiro superar a exigência municipal para, em seguida, em sendo o caso, perseguir o registro do parcelamento. O desmembramento exige os documentos do artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo toda vez que se caracterizar como empreendimento e de porte a justificar proteção da sociedade e de eventuais adquirentes. Não basta apenas dizer que se cuida de desmembramento. Pode haver desmembramento que envolva, por exemplo, 50 unidades. Há impacto em relação aos serviços de infra-estrutura e os moradores da vizinhança, por certo, serão prejudicados se não houver avaliação das conseqüências de sua implantação. Se concluída a necessidade de processo de registro de desmembramento nos moldes da Lei 6.766, há necessidade de juntada dos documentos e a publicação dos editais. O projeto de loteamento aprovado e não levado a registro caracteriza o que se denomina parcelamento irregular. Se decorridos mais de 180 dias, se falecido o loteador, deverá ser acertado primeiro a sucessão causa mortis no Registro de Imóveis e, depois, iniciar o processo de registro, renovando os documentos cujo prazo de validade tenha caducado.  

P: O que o Senhor acha da Doação com encargo de áreas públicas com base no interesse social ressaltando tratar-se de todo Perímetro Urbano de um Município? Kátia Nulo 

R: A pergunta não se mostra clara. Não se conhece Município em que todo o perímetro urbano seja de área pública. De toda forma, desde que enquadrado o bem como sendo dominical, é possível, com base na Medida Provisória 2.220, de 04 de setembro de 2.001, a concessão de uso especial. A doação, por se cuidar de disposição, se essa é a figura para outorga de título definitivo, deve estar amparada em lei municipal que autorize a doação. É preciso saber a que encargo a pergunta se refere. Pode ser condição, como, por exemplo, a construção, em prazo determinado, ocupação apenas pelo beneficiado e sua família, etc.  

P: Como se procede a regularização registrária de um loteamento datado de 1950 que, aprovado, registrado e com todos os lotes vendidos (+ de 4000 lotes) foi sendo, ao longo dos anos, implantado em contraste com o plano aprovado? (ruas foram implantadas sobre lotes, lotes sobre ruas, quadras com o nº de lotes diferentes do projeto). Para a modificação do plano seria necessária a anuência de todos os adquirentes de lotes? 

R: No caso de loteamento datado de 1950 (aprovado, registrado e com todos os lotes vendidos) e que restou implantado em desconformidade com o plano aprovado, é preciso que todos os interessados anuam a eventual retificação para que o parcelamento corresponda à realidade. Não há como apurar as divergências apontadas sem que os interessados se manifestem, como na situação estampada, em que há quadras e lotes com números diferentes do projeto. A alteração unilateral pode causar prejuízo aos proprietários e aos titulares dos lotes. 

P: Um loteamento já registrado passou a ser irregular tendo em vista a não identificação da área remanescente já que boa parte dos ocupantes não registraram as escrituras dos seus imóveis. No caso de identificação desses imóveis através de trabalhos técnicos, poderá o Oficial do Serviço de Imóveis ex officio dar continuidade nos registros, pois a matrícula tinha sido bloqueada, sem intervenção da Corregedoria? Kátia. 

R: Se existe loteamento registrado não é possível falar-se em área remanescente não identificada. No processo de registro de parcelamento, deve haver a perfeita identificação dos lotes, das vias e áreas públicas, e não se vê como possa ocorrer remanescente. O que se pode imaginar é a ocorrência de parcelamento anterior à Lei 6.766/79, ou seja, na vigência do Decreto-lei 58, que exigia o registro apenas aos loteamentos com venda pública dos lotes e pagamento do preço a prestações. Pode ter ocorrido loteamento em que a venda não se fazia mediante anúncio público ou com pagamento do preço à vista. Nessas situações, tem-se considerado o remanescente e que não logrou acesso ao Registro de Imóveis como pendente de regularização. Não se trata de bloqueio, mas da impossibilidade de registro de alienação de lotes sem que o parcelamento esteja registrado no Cartório.  

P: Sob os fundamentos da CF, da LICC e do Estatuto da Cidade, não se poderia admitir a atuação do Município na regularização do parcelamento irregular, mesmo presentes o proprietário ou o parcelador, na busca da cidade sustentável? Pedro Cortez 

R: Não é preciso invocar a Constituição Federal, a Lei de Introdução ao Código Civil e o Estatuto da Cidade para permitir ao Município atuação em prol da regularização do parcelamento irregular. O artigo 40 da Lei 6.766/79 já permitia ao Município avocar para si a responsabilidade de regularizar o loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença. Essa intervenção restou ampliada também na Lei do Parcelamento do Solo quando se permitiu a desapropriação (artigos 44 e 26, § 3º). O Estatuto da Cidade ampliou essa faculdade e o Poder Público hoje dispõe de uma série de instrumentos necessários para a ordenação do seu território. A busca de uma cidade sustentável é objetivo de todos. 

P: 1. Ao proferir uma sentença, o juiz deveria ou não constar do termo o cancelamento das transcrições ou matrículas atingidas pela sentença que sejam anteriores à Carta de Sentença expedida pelo juiz da causa. A pergunta tem como contexto muitas ações discriminatórias que levam décadas para alcançarem suas decisões finais e serem levadas aos registros imobiliários, carecendo, posteriormente, de ações próprias para que se procedam ao cancelamento das transcrições e matrículas não oriundas da transcrição ou matrículas da ação discriminatória, o que leva mais de uma década para que se processem os seus cancelamentos. 2. Concessão de uso é transferível como o Título de Domínio Municipal. A Permissão de Uso pode ser levada ao cartório competente para registro imobiliário? 

P: A matéria não é nova e, em muitas ações discriminatórias, nada obstante apuradas as terras públicas e as terras particulares, a sentença nada dispôs sobre o destino dos registros feitos em nome de particulares, considerados dentro do perímetro da área discriminada. Discutiu-se sobre os efeitos da sentença de procedência da ação discriminatória e da posterior demarcação e concluiu-se que os registros surtem efeitos enquanto não cancelados e que há interesses jurídicos a serem protegidos, inclusive os terceiros de boa-fé. Daí porque se determinou que, nas matrículas dos imóveis de particulares nessa situação, se averbasse a parte dispositiva da sentença proferida no processo discriminatório, sem prejuízo da abertura, pelo Cartório, de matrículas em nome do Estado ou do Município, conforme o caso. Há reconhecimento do bem público por decisão jurisdicional e o Cartório não pode se negar a abrir matrículas correspondentes às áreas públicas. Nada impede que o Estado promova ação para cancelamento da matrícula ou dos registros, caso assim entenda necessário, mas ele tem direito ao registro e não necessita de ordem expressa de cancelamento das matrículas abertas em nome dos particulares. Se o domínio do Estado restou reconhecido na sentença, é possível abertura imediata de matrícula em seu nome. A Medida Provisória 2.200, de 04 de setembro de 2.001, estabelece em seu artigo 6.º que "o título de concessão de uso especial para fins de moradia será obtido pela via administrativa perante o órgão competente da Administração Pública ou, em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial" . Há, pelo Poder Público, expedição do que prevê o artigo 167, inciso I, n.º 37, "termos administrativos", ou seja, título conferido por via administrativa (art. 6.º, § 4.º, da Medida Provisória 2.220). Sua transferência, em caso de cessão a terceiros, deve observar a mesma forma, eis que não há liberdade para sua alienação. Só aqueles que atendem aos parâmetros legais, ou seja: a) utilização para moradia própria ou de sua família; b) condição de não proprietário ou não concessionário, a qualquer título, de outro imóvel rural ou urbano. É o próprio Município que, em caso de cessão, deve formalizar novo título. Por fim, a simples permissão de uso, dado seu caráter precário, não tem acesso ao Registro de Imóveis. A concessão é direito do ocupante e não faculdade do Poder Público. 

P: Ao meu ver os problemas de invasões de áreas, vão além da simples regularização fundiária, pois o imóvel devidamente regularizado acarretaria aos proprietários vários encargos: taxas, impostos, etc., uma vez que seus proprietários são de baixa renda, tais regularizações provavelmente redundariam em novas invasões, visto que tais encargos passariam a ser cobrados.  

R: Realmente, a regularização das invasões de áreas acarreta conseqüências, como, por exemplo, a cobrança de IPTU, taxa de recolhimento de lixo, etc. A idéia de que isso vai provocar o abandono das terras regularizadas e início de novo ciclo de invasões me parece equivocado. O que deve existir é a visão do administrador em tributar com moderação, ou até mesmo com isenção, os desfavorecidos de melhor poder aquisitivo, fornecendo-lhes condições de vida e de existência dignas. Não me parece que as pessoas prefiram viver na clandestinidade ou em mundo não formal.  

P: A MP 2220/01 será votada pelo congresso e virará Lei. E se essa Lei não for aprovada? Se concedermos títulos, desafetarmos num segundo momento, poderão ser regularizados com títulos de propriedade? Regularizando-se urbanisticamente? Os títulos de concessão poderão ser registrados, porém não hipotecados? Transferência por ato inter vivos ou causa mortis não significa poder vender? 

R: Não há como precisar o momento em que o Congresso Nacional votará a Medida Provisória 2.220, de 2001. Tudo leva a crer que, dado seu alcance social, será aprovada. Mas, se eventualmente for rejeitada, há que se observar o artigo 62, § 3.º, da Constituição Federal: "As medidas provisórias, ressalvado o disposto nos §§ 11 e 12 perderão eficácia, desde a edição, se não forem convertidos em lei no prazo de sessenta dias, prorrogável, nos termos do § 7.º, uma vez por igual período, devendo o Congresso Nacional disciplinar, por decreto legislativo, as relações jurídicas dela decorrentes", acrescentando no § 11 que "Não editado o decreto legislativo a que se refere o § 3.º até sessenta dias após a rejeição ou perda da eficácia de medida provisória, as relações jurídicas constituídas e decorrentes de atos praticados durante sua vigência conservar-se-ão por elas regidas". Em caso de rejeição, o Congresso Nacional deverá editar decreto legislativo ou, não o fazendo, haverá subsistência das situações jurídicas consolidadas. 

P: Lei prevendo a concessão de direito real de uso aprovada em 1996 gera “direitos adquiridos” aos moradores das áreas públicas ocupadas, áreas incluídas na lei que aprovou a concessão de direito real de uso? Jorge Carvalho – Secretário da Câmara Municipal de Hortolândia-SP. [email protected] 

R: O Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, já previa a concessão de uso de terrenos públicos. A Medida Provisória, porém, regulamentou o artigo 183, § 1.º, da Constituição Federal e não há como imaginar que seus efeitos se projetem apenas para o futuro, tanto que fixou termo final, ou seja, ocupação até 30 de junho de 2001. Assim, se no caso, os ocupantes já se beneficiaram de lei aprovada em 1996, podem eles invocar, desde que demonstrada posse igual ou superior a cinco anos, direito à concessão especial de uso.  

P: MP 2220/01 1. Art. 5º - Fica facultado ao Poder Público... Faculdade significa “pode ou não pode”. Se o município achar que deve conceder o título lá mesmo no local, o Sr. entende que tem que desafetar (LE 89), só Lei Municipal alterando a destinação ou compensação (compra) de outra área a ser afetada? 2. Se o Poder Público fizer levantamento, cadastrar e for possível identificar lote a lote, é melhor ou deve-se conceder títulos por frações ideais, porque o Sr. disse que o judiciário deveria pensar no geral, não no individual? Engª Silvia – Empresa Municipal Habitação – Piracicaba.  

R: A expressão "faculdade" do artigo 5.º da Medida Provisória 2.220 deve ser entendida em seu sentido lógico. O ocupante de terreno público que se enquadre no artigo 1.º tem direito à concessão especial de uso, mas isso não significa necessariamente que o direita vá ser exercido no local da ocupação. Por exemplo, não se pode conceber que a concessão recaia em área localizada sob o viaduto. O Poder Público, muitas vezes, tem permitido moradia em locais inadequados e impróprios. Nessas situações é que a lei diz que o Poder Público pode assegurar o exercício do direito "em outro local", tanto que elenca rol das situações (incisos I a V, do artigo 5.º). 

P: Como deve agir o município em se tratando de regularização de áreas públicas, quando não existe matrícula específica da área a ser regularizada, ex. praças públicas, tendo em vista que após o decreto 271/67, artigo 4º, as áreas institucionais passam automaticamente ao município, sem que haja título de doação. Tomaz Galvão – Cohab – Campinas/SP 

R: O Município não está obrigado, por lei, a matricular seus próprios. Mas, quando estabelece relações jurídicas com particulares, tem de levar seus imóveis ao Registro de Imóveis, quando transfere direitos reais a particulares, para que surtam efeitos em relação a terceiros. Assim, se objetivada a concessão de uso de terreno público, a primeira providência, pelo menos na área registrária, é a abertura de matrícula. Desde que o domínio público seja evidente e inconteste, como ocorre com os locais apontados (praças públicas e áreas institucionais), basta simples requerimento instruído de certidão de reconhecimento da área como de próprio municipal ou de área obtida em razão de parcelamento do solo urbano. Não há necessidade de providências como se parcelamento fosse. Na verdade, os ocupantes já têm direito à sua porção, como ocorre com a usucapião. O termo apenas declara o direito do ocupante determinado. Daí porque entendo que basta apenas planta contendo as frações e sua identificação para efeito de controle.  

P: V. Exa. mencionou a desapropriação judicial do Código Civil, onde se estabelece a justa indenização ao proprietário. Indagaria a V. Exa, quem arcaria com a indenização? Estado? Município? José Maria dos Santos Júnior – Promotor de Justiça da Defesa da Habitação e Urbanismo de Belo Horizonte. 

R: Embora juristas de nomeada sustentem que a indenização, em caso de desapropriação judicial, deva ser arcada pelo Estado, entendo que a figura do artigo 1.228, §§ 4.º e 5.º, do Código Civil de 2002, envolve tão somente os particulares. A Constituição Federal e o Estatuto da Cidade estabelecem previsão da usucapião especial para quem, por cinco anos possuir como seu imóvel com área não superior a 250m2, e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. No caso da desapropriação, porém, não há qualquer referência no Código Civil sobre eventual hipossuficiência dos ocupantes ou que não sejam eles proprietários de outro imóvel, pressupondo que os ocupantes tenham, ao menos, condições para suportar a indenização proporcional à área que cada qual ocupe. A matéria, porém, é polêmica e não se conhece qualquer decisão a respeito. 

P: O art. 180, inciso VII da Constituição Estadual (São Paulo) diz que as “áreas verdes” não podem ter destinação diferente da original. Pergunta: As áreas denominadas como “sistema de lazer”, “sistema de recreio” e praças incluem-se na proibição do art. 180, VII da Constituição Estadual?

Se o Município já tem Lei autorizativa de concessão de direito real de uso para as áreas acima descritas (Lazer/Recreio/Praças), pode após a desafetação fazer essa concessão? Jorge Carvalho – Secretário da Câmara Municipal de Hortolândia/SP. [email protected] 

R: O inciso VII, do artigo 180, da Constituição do Estado, não se refere apenas às áreas verdes, mas diz expressamente áreas "institucionais". Daí porque no seu conceito devem estar incluídas as áreas denominadas de "sistema de lazer", "sistema de recreio". Se ocupadas tais áreas e não se enquadrando nas hipóteses dos incisos I a V, do artigo 5.º, da Medida Provisória 2.220, têm os ocupantes direito à concessão de uso especial, independente de qualquer desafetação. Não se cuida de alienação, mas de direito criado por força de lei. 

P: A Constituição Estadual de São Paulo, quando diferencia as áreas verdes quanto à mudança de destinação por desafetação, não estaria colidindo com a Constituição Federal quanto ao solo, matéria de especial interesse municipal? Laura Machado de Mello Bueno – Profª da PUC – Campinas. 

R: O artigo 180, inciso VII, da Constituição Federal, tem sido acoimado de inconstitucional e, por ora, não se conhece manifestação a respeito pelo Supremo Tribunal Federal. De toda forma, não se pode olvidar o grande alcance do dispositivo da Constituição de São Paulo, onde se buscou evitar que os adquirentes de lotes fossem prejudicados por manobras políticas, como, por exemplo, a transformação em loteamento de alto padrão da área de lazer em área destinada a um clube particular ou em área para edificação de conjuntos habitacionais para os moradores de favelas. Em outras situações, poderia haver a desafetação de área institucional específica, como área do sistema de lazer para construção de hospital público em região desprovida de assistência médica. Os exemplos práticos acusam argumentos favoráveis e desfavoráveis ao artigo citado. De toda forma, dever-se-ia pensar em mitigação de forma a fim de que se atendesse, sempre, o interesse público.

P: Imóvel rural que contém área averbada para reserva legal no Registro de Imóveis. A área reservada encontra-se invadida.  Abordagem dessa situação, quanto às possibilidades de regularização para os ocupantes. Esta área pode ser permutada independente de desafetação? 

R: O Código Florestal exige que todo imóvel rural tenha vinculado, no seu território ou fora dele, área considerada como de reserva legal. A área, mesmo imposta pela lei, não é pública e sim do particular. Assim, se houver invasão e a ocupação se localizar na reserva legal, não há como regularizá-la. Admitir transferência da reserva legal para outro ponto é atentar contra a sistemática legal. 

P: Preliminarmente, longe de querer fugir ao tema principal, não há como negarmos que a ocupação urbana teve origem no meio rural; portanto, no que tange à fração mínima admitida ao ingresso no registro público, a igreja, o cemitério, o posto de saúde, a escola, as estradas municipais, etc..., são consideradas unidades imobiliárias? Há obstrução legal para o devido ingresso no registro imobiliário, considerando que tais imóveis estão insertos no meio rural? Antonio Garcia Leal – Agrimensor e Advogado. 

R: Não há obstáculo ao ingresso de igrejas, postos de saúde, cemitérios, estradas municipais, etc., no Registro de Imóveis, muito embora estejam situados na zona rural. O INCRA considera rural o imóvel em função de sua finalidade; não enquadrado o bem com essa natureza, pode, o INCRA, perfeitamente assim certificar. Há que se considerar, porém, a ocorrência de situação em que escolas, casas, armazéns, constituem partes integrantes de imóvel rural e que são aproveitadas para empresas industriais (não agro-industriais) e, nesse pormenor, as áreas ocupadas por suas instalações e as não cultivadas, necessárias ao seu funcionamento, são consideradas como inaproveitáveis para fins de tributação. Quando isso ocorre não há como obter registro autônomo. 

P: Porque no Brasil não existe a cultura de registrar e matricular os imóveis? Temos exemplos de casos em que o governo do Estado de São Paulo titulou imóveis e o posseiro nunca levou a registro, não logrando acabar com a indefinição dominial. A regularização fundiária passa também pela questão agrária. Porque o judiciário nunca criou as varas agrárias? Issis Trindade – Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo.  

R: Não há hábito generalizado de registrar os títulos de aquisição de imóveis por falta de informação. O brasileiro, via de regra, pensa que basta apenas a lavratura de escritura de venda e compra e que o registro pode ser feito a qualquer momento, cuidando-se, segundo sua ótica, de ato supérfluo, sem maior importância. O novo Código Civil dá maior ênfase ao efeito constitutivo do registro e diz textualmente no artigo 1.245, parágrafo 1.º, que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido com dono do imóvel”. A própria experiência indica a existência de riscos decorrentes do não registro do título. A não criação de varas agrárias no Estado de São Paulo decorre principalmente das limitações decorrentes da lei de responsabilidade fiscal. O Judiciário passa por crise sem precedentes e o número de Juizes é insuficiente para atender à demanda, tanto assim que no último concurso os aprovados levaram meses até nomeação como Juizes Substitutos e isto por absoluta falta de recursos. O Tribunal sequer tem condições de prover os Ofícios Judiciais de funcionários em quantidade necessária. É preciso que a sociedade tome consciência das limitações impostas pela lei e que impede a obtenção de recursos suficientes, inclusive para criação das chamadas varas agrárias o que, por certo, teriam demandas em número suficiente a ponto de justificar sua imediata instalação. 

P: Gostaria de saber qual é a opinião do Sr. referente à Regularização Fundiária em área de mananciais? Com o advento do Estatuto da Cidade, dando maior independência aos municípios, não há conflito com a Lei de Proteção dos Mananciais? O que prevaleceria? Como poderíamos garantir o direito à moradia em área de preservação (conforme LPM) e na situação real a área já foi consolidada? Prefeitura Ribeirão Pires (inserida em 100% em proteção dos mananciais) [email protected] 

R: A área de mananciais, como Ribeirão Pires, que está inserida de forma total em região de proteção ambiental, encontra forte resistência para regularização fundiária. Não se pode, contudo, transformar a matéria em algo dissociado da realidade e vedar toda e qualquer regularização fundiária simplesmente porque localizada em região de mananciais. Isso significaria manter inalterado o status quo. Hoje as modernas técnicas permitem ocupação em tais áreas, desde que adotadas providências que evitem contaminação da água utilizada para abastecimento da população. Desde que superados os óbices agressivos, é possível pensar-se em regularização das áreas ocupadas irregularmente. Mesmo com o Estatuto da Cidade as preocupações com o meio-ambiente e o bem-estar coletivo não podem ser olvidadas e devem necessariamente integrar o rol de exigências.  

P: Registro de auto de imissão provisória na posse: as alterações introduzidas pela Lei 9785/99 na LRP permitem o registro do auto de imissão na posse para implantação de parcelamento popular; ocorre que muitas vezes o poder público desapropria para fins de implantação de habitação popular (casas populares – Lei do DIS) e a forma jurídica de registro se dá como condomínio pela 4591/64. Uma interpretação literal vedaria tal registro. No entanto, não deve ser feita uma interpretação sistemática de modo a possibilitar o registro de autos de imissão provisória na posse para implantação de condomínios de interesse social? Rosane Tierno – Cohab/SP [email protected] 

R: A Lei 9.785, de 29/1/99, introduziu o parágrafo 3.º, do artigo 26, da lei 6.766, de 1979, para permitir o registro de cessão da posse pelo Poder Público, em parcelamentos populares, após desapropriação. Evidentemente, o parcelamento não se confunde com o condomínio edilício, mas a idéia de extensão da desapropriação para possibilitar o registro de auto de imissão provisória na posse para implantação de condomínio de interesse social não me parece desarrazoada. O raciocínio merece melhor desenvolvimento. 

P: O art. 41 da Lei 6.766 prevê a possibilidade de registro dos Contratos de Compromisso de compra e venda. Suas decisões frente à Vara de Registros Públicos sempre foram no sentido de facilitar tal registro. Os cartórios, entretanto, continuam fazendo uma série de exigências para tal registro, tais como reconhecimento de firma de loteadores (a maioria desaparecida ou morta) e testemunhas, recibos de quitação e medidas lineares em perfeita consonância com as plantas Há notas de devolução cobrando ajustes de até 0,10m! O que pode ser feito? Se cada adquirente recorrer ao Judiciário, haverá um enorme número de processos. Comente. Glória Maria Motta Lara – Advogada. [email protected] 

R: A exigência de reconhecimento das assinaturas dos loteadores, ainda que desaparecidos ou mortos, e das testemunhas, não é capricho dos registradores. A formalidade consta do artigo 221, inciso II, da Lei 6.015, de 1973, e não há como dispensá-la, podendo, quando muito, em processo de dúvida, demonstrar impossibilidade de satisfazer a exigência (art. 198 da Lei de Registros Públicos). O mesmo se diga em relação à prova de quitação, quando efetuado o registro com base no artigo 41 da Lei 6.766, de 1979, eis que a lei diz expressamente: “comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado”. De toda forma, a matéria pode ser submetida ao Corregedor-Permanente que, diante das peculiaridades do caso, pode adotar a solução adequada.

A exigência de coincidência da descrição do imóvel constante do compromisso com aquela do registro pode ser superada com adoção analógica do artigo 2.º da Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que se refere aos requisitos da escritura pública. Havendo indicação do número da matrícula, ou não aberta esta, o número do registro do parcelamento, o lote e da quadra respectiva do loteamento registrado, é possível requerer ao Oficial que adote a descrição constante do registro.

Se há venda de totalidade das frações ideais da gleba e as vendas agora estão proibidas por norma da Corregedoria-Geral, é preciso que os interessados providenciem a regularização do parcelamento. Se a área estiver na zona rural, é preciso verificar se as parcelas atendem ao respectivo módulo, desde que mantida a finalidade rural. Se localizada na zona rural, mas com finalidade urbana, como, por exemplo, chácaras de lazer, deverá a parte, em primeiro lugar, obter baixa no cadastramento do INCRA e, em seguida, cadastrar a área na Prefeitura. Após, deverá promover a regularização. 

P: Em relação às frações ideais de imóveis urbanos já registradas, como ficaria a transferência, motivada por sucessão ou a instituição de usufruto. Esses atos poderiam ser registrados? Qual seria o instrumento adequado para a regularização de frações ideais, quando a gleba foi totalmente alienada e as frações registradas, já que as vendas estão proibidas por norma da Corregedoria-Geral. João Antônio Botelho de Andrade – Tabelião de Notas de Riacho Grande – São Bernardo do Campo/SP. 

R: A recomendação feita volta-se no sentido de não se permitir alienação de partes ideais de gleba que dissimulam verdadeiro parcelamento irregular. Os registros, consoante regra conhecida, enquanto não cancelados, surtem efeitos legais. Em assim sendo, consignado no registro a titularidade de fração ideal, nada impede que se registre título judicial de transmissão causa mortis, mesmo porque ele não decorre da vontade das partes, mas de fato da natureza, ou mesmo alienação por ato entre vivos. Via de regra, impede-se registro de alienação de novas partes ideais, salvo se houver comando jurisdicional em obstar, por completo, a prática de qualquer ato. 

P: A questão vem do litoral Norte de São Paulo. A maioria das áreas no litoral norte, devido ao fato de num passado próximo pertencerem a famílias que viviam da agricultura de subsistência e da pesca, não era hábito, naquela época, fazer inventários e conseqüentemente a partilha dos bens. Sendo assim os familiares dividiam grandes glebas através de documentos particulares ou até mesmo verbalmente, apesar das áreas serem tituladas, continuando a exercer a posse isolada sobre o quinhão herdado.  

R: Devido aos custos burocráticos elevados em relação ao valor da propriedade e impossibilitada a regularização da propriedade através de registro dos diversos formais de partilha, a usucapião se mostra como uma das soluções possíveis. Não há como contornar o problema apresentado sem que se atue com inteligência. Se um dos maiores óbices é o encaminhamento dos processos à Justiça Federal (e isto porque a Secretaria do Patrimônio da União manifesta interesse em face das faixas de marinha), a solução estaria em desmembrar os pedidos, um com a faixa, e outro sem a faixa. Este último tramitaria pela Justiça Comum e, por certo, de solução mais célere. Outra forma seria fazer levantamento da origem das terras e fazer rastreamento dos títulos, se possível. A desapropriação não parece ser a solução adequada. 

P:  Uma associação de moradores de um parcelamento clandestino pode ter legitimidade para requerer junto à Corregedoria-Permanente da comarca a sua regularização, se cumpridas as formalidades, caso a municipalidade seja omissa? Se a concessão especial de uso para fins de moradia em área de uso comum tem como pressuposto a desafetação da área, o requerimento dos moradores junto ao juízo local, na omissão da municipalidade, será indeferido? A MP não faz distinção entre as categorias das áreas. Miguel Afonso 

R: A associação de moradores tem legitimidade para atuar em nome dos ocupantes na usucapião especial prevista no Estatuto da Cidade e na Constituição Federal. No caso d