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IMPRENSA - Veja, a seguir, o artigo publicado na revista Criativa de junho/2003, na seção Guia do Imóvel, sob o título Olho Vivo na papelada!, com indicações sobre contratos na hora de alugar ou comprar imóveis.

A divulgação é resultado do trabalho da assessoria de imprensa do Irib e as informações foram fornecidas pelo diretor de publicidade e divulgação do Irib, Flauzilino Araújo dos Santos (Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo).

Clipping

Revista Criativa

Guia do Imóvel – documentos

Olho Vivo na Papelada!

Nesta edição, o Guia do Imóvel traz dicas sobre contratos e financiamentos, para que você faça um bom negócio e evite encrencas futuras. (Camila Prado) 

Na hora de alugar ou comprar um imóvel, prestar atenção à burocracia é tão fundamental quanto saber se a casa é ensolarada. Depois de escolher o imóvel, ponha o coração de lado. Analise friamente a condição jurídica dele e concentre-se em fazer um contrato que evite problemas posteriores.  

Vai alugar?

Um contrato de aluguel requer certas cautelas, apesar de temporário. Uma pequena cláusula pode salvar sua pele na hora de resolver um problema.  

Cláusulas importantes:  

- Em geral, os contratos são de dois anos e meio, mas não deixe de incluir uma cláusula assegurando que, a partir de um ano de aluguel, você poderá deixar o imóvel sem pagar multa contratual.

- Inclua também uma cláusula garantindo que o contrato continue valendo mesmo que o imóvel seja vendido. Essa cláusula só vale se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

- Há uma grande polêmica sobre os juros cobrados em caso de inadimplência. O ideal é que o contrato estabeleça os juros de acordo com o Código do Consumidor, que é de 2% sobre a dívida e mas 1% ao mês.

- No final do texto do contrato, é comum constar uma frase que estabelece que o fórum da cidade fica responsável por resolver diferenças entre locador e inquilino. Para que eventuais questões sejam resolvidas com rapidez, basta substituir esta frase por uma que estabeleça que as diferenças entre as partes serão resolvidas por outra arbitragem (um corretor, advogado ou qualquer pessoa escolhida). Um árbitro eficiente é a Câmara de Arbitragem do Instituto de Desenvolvimento Urbano que atua em São Paulo, Rio Grande do Sul e Santa Catarina. Site: www.idu org.br. 

Onde registrar o contrato

Recomenda-se que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que você tenha os direitos de locatária previstos por lei e para que as cláusulas do contrato tenham valor legal. Isso assegura que, por exemplo, se o proprietário resolver vender o imóvel, deve oferecê-lo primeiro a você.

Direitos e proibições:  

- É possível firmar um contrato verbal de Iocação, mas não é recomendável. Sem documento que prove o acordo, qualquer problema levará muito tempo para ser resolvido. Para a Justiça, o contrato escrito vale mais que palavras.

- A lei não permite mais de um tipo de garantia: se o locador exigir um fiador – a garantia mais comum –, não poderá requerer seguro locação nem caução (que pode ser dinheiro ou outro bem do próprio inquilino). Só concorde com a cobrança antecipada do aluguel se o proprietário não exigir outras garantias.

- Verifique se a pessoa que está oferecendo o imóvel para alugar é realmente a proprietária ou tem usufruto dele. Para isso informe-se no Cartório de Registro de lmóveis da região. Qualquer pessoa pode ter acesso a essa informação.

- O inquilino tem direito a participar e votar nas assembléias de condomínio.

- Se um dos locatários do imóvel mudar, é necessário refazer o contrato.

- A sublocação geralmente é proibida nos contratos, exceto quando o proprietário concordar.

- O valor do aluguel pode ser corrigido anualmente.

Vai comprar? 

Analisar a documentação do imóvel que você quer adquirir é coisa séria, e ainda mais se envolver financiamento. 

Documentação:

- Veja no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel pertence mesmo aos vendedores, se está hipotecado ou se tem alguma outra irregularidade Se o vendedor for um procurador, peça para ver a procuração.

- Levante com a prefeitura se os condomínios e o IPTU estão quitados. O pagamento é de responsabilidade do proprietário. Peça o carnê mais recente do IPTU com as dívidas quitadas.   

- Vá ao cartório de Distribuição Cível da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho para saber se o vendedor não está com dívidas na praça.   

- Se o imóvel estiver hipotecado, exija um documento do credor hipotecário se abstendo do imóvel como hipoteca. 
Essas certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e na cidade onde o vendedor reside ou tenha negócios. Como o sistema de registro de documentação no Brasil não é interligado, consulte também a Serasa e a Justiça. 

Leilões: se estiver interessada em comprar um imóvel em leilão, procure informações no banco que está promovendo a venda. Basta saber o número da matrícula ou o endereço do imóvel. Não deixe de ler o edital do leilão para saber se o proprietário se compromete a arcar com qualquer problema. 

Na planta ou em construção:

- Certifique-se que a construtora do imóvel é idônea. Visite outros empreendimentos, converse com os moradores, pergunte sobre prazo de entrega.

- Antes de assinar qualquer pedido de reserva ou contrato de compromisso de compra e venda, procure saber em qual cartório o empreendimento está registrado e verifique o registro. Lá você pode ver o Memorial Descritivo da obra, que traz até os acabamentos da construção. Também peça a Declaração de Patrimônio de Aceitação, que assegura que o empreendimento não está hipotecado em garantia por dívidas da construtora.

- Se decidir comprar o imóvel, faça o Registro de Compromisso de Compra (uma escritura provisória), que corresponde a 30% do valor de um registro comum. Quando quitar a dívida, terá que pagar apenas 70% do valor da escritura definitiva.

- Peça o cronograma da obra para acompanhar. A construtora deve informar e justificar atrasos. A obra não pode parar por mais de 30 dias, a não ser por condições chamadas de justa causa (como chuvas, por exemplo). Se o imóvel estiver na planta, guarde toda a publicidade, que vale como documentação.

Financiamento: pagar à vista, embora esta seja a opção ideal, está longe do alcance da maioria. 

Os financiamentos duram entre dez e quinze anos, em média. Para conseguir um financiamento, você deve ter no mínimo 30% do valor total do imóvel. Mas quanto mais dinheiro você tiver para dar de entrada, maior o seu poder de negociação para fixar as prestações e os juros. Se você tiver dinheiro aplicado, vale a pena usá-lo para isso: os juros cobrados pelo financiamento são maiores que o rendimento das aplicações. Se você não tiver casa própria ou outro financiamento de imóvel, pode usar o seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço como entrada, para quitar ou abater prestações do financiamento.

Se você for procurar financiamento em um banco em que é cliente antiga, é possível conseguir uma entrada menor e um financiamento maior do que a praça exige. Procure comparar no mínimo três bancos para saber qual oferece a melhor opção. Nos sites dos principais bancos do país é possível fazer simulações de financiamentos em função da renda, e obter a lista de documentos necessários. 

Programe-se: a aprovação de um financiamento demora em média dois meses. Você pode conseguir um financiamento antes mesmo de encontrar o imóvel que quer comprar. 


Consultoria: José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (www.abecip.org.br); Flauzilino Araújo dos Santos e Paulo Roberto Gaiger Ferreira, membros do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (www.irib.org.br).

Fonte: Revista CRIATIVA, de Junho/2003, com dicas do IRIB no Guia do Imóvel.