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O Código Civil e os condomínios - Melhim Namem Chalhub

Condomínios têm inesgotáveis fontes de controvérsia, de tal maneira que o professor Sylvio Capanema costuma dizer que eles são estigmatizados pela letra ''c'', não tanto pela palavra ''condomínio'', mas principalmente pelo ''c'' de carro, cano, cachorro, criança...

O novo Código Civil pode estar acrescentando mais uma dessas fontes.

Com efeito, alguns aspectos das relações condominiais são de ordem pública e para eles a lei estabelece normas obrigatórias, válidas para todos, como são os registros no Registro de Imóveis, as relações com terceiros, as obrigações fiscais, previdenciárias etc, mas há aspectos cuja regulamentação compete a cada grupo de condôminos, de acordo com as características e os interesses de cada condomínio, como, por exemplo, o orçamento dos serviços de segurança, limpeza etc, bem como o rateio do seu custo entre os condôminos.

Neste último caso - orçamento e divisão de despesas -, a lei não deve interferir, mas, ao contrário, deve deixar cada condomínio livre para deliberar de acordo com suas próprias características. A legislação anterior sobre condomínios - Lei n° 4.591, de 1964 - assim fazia, assegurando a cada comunidade os meios de adequar as convenções de condomínio às suas necessidades específicas.

O novo Código Civil, entretanto, desprezou as necessidades e características específicas de cada condomínio e impôs um critério único, válido para todos os condomínios, determinando que as despesas sejam rateadas na proporção das frações de terreno e que estas sejam calculadas na proporção do valor das unidades.

A nova norma interfere na economia interna dos condomínios e pode provocar graves desequilíbrios nas relações condominiais de milhões de pessoas, pois, pelo novo critério, não haverá correspondência entre o valor da cota de contribuição e o valor dos serviços utilizados.

Surge, assim, mais uma fonte de conflitos nos condomínios.

Com efeito, pela nova regra, a fração ideal do terreno nos condomínios edilícios deverá ser proporcional ao valor de cada unidade e a divisão das despesas deverá ser proporcional à fração ideal. Logo, a divisão das despesas deverá ser proporcional ao valor de cada unidade.

Além disso, o novo critério prevalece sobre os critérios estabelecidos nas convenções de condomínio existentes, pois o art. 2.035 do Código Civil, embora reconheça a validade das convenções anteriores, manda que seus efeitos futuros se submetam ao novo critério, e entre esses efeitos futuros estão as cotas de rateio de despesas que se vencerem após janeiro de 2003.

O critério é injusto e totalmente divorciado da realidade.

O que é razoável é que todo serviço seja retribuído pelo seu justo valor e na exata proporção em que é utilizado, sendo absolutamente desarrazoado que o condômino seja obrigado a pagar mais ou menos do que o utilizado. Considere-se, por exemplo, um edifício composto de 2 apartamentos por andar, ambos com a mesma área de construção, sendo um de frente, de maior valor, e um de fundos, de menor valor. Na medida em que os apartamentos são iguais e usam os serviços na mesma proporção, devem suportar os encargos em igual proporção. Entretanto, pela nova regra, o apartamento de fundos (porque é mais barato) pagará uma cota menor do que o apartamento da frente, isso sem considerar que ambos tenham o mesmo tamanho e usem os serviços na mesma proporção.

O novo critério rompe um estado de equilíbrio, segurança e estabilidade que existia na vigência da Lei n° 4.591/64, que viabilizava a divisão das despesas na proporção da área de cada unidade, e cria um clima de incerteza, fonte de desequilíbrios e conflitos nas relações condominiais.

Há, em primeiro lugar, grande incerteza quanto à fixação do valor das unidades, porque o Código não dá nenhum critério de avaliação. Em segundo lugar, não há nenhuma correspondência entre o valor das unidades e o custo de manutenção do edifício, pois, afinal, o zelador não zela mais pelo apartamento mais caro, nem o faxineiro limpa menos a janela do apartamento mais barato.

A incerteza quanto ao valor pode dar origem a intermináveis controvérsias. Não se sabe qual o valor que haveria de servir de base para cálculo da fração ideal: seria o valor do custo da construção ou o valor de mercado? A quem confiar a apuração do valor de mercado? Não seria razoável considerar o preço de aquisição da unidade? Ou o valor venal constante do carnê do IPTU?

Em suma, o novo critério, por subjetivo, é iníquo e abre perspectivas para uma avalanche de demandas judiciais para reparar as distorções geradas pelo desequilíbrio no rateio das despesas condominiais. A melhor maneira de resolver o problema de uma vez por todas é o revigoramento do critério anterior, que respeitava as características de cada condomínio e, assim, assegurava meios de estabilidade e equilíbrio das relações condominiais