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Seminário reúne juristas, registradores e representantes do crédito imobiliário em São Paulo

O presidente do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), Sérgio Jacomino, e o vice-presidente do IRIB/RJ, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, foram convidados pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), pelo Superintendente Dr. Carlos Eduardo Duarte Fleury, para proferir palestra no seminário O Crédito Imobiliário em face do novo Código Civil, realizado entre os dias 2 e 4 de abril, no Pestana São Paulo Hotel, em S. Paulo.

O seminário, promovido pela ABECIP, reuniu importantes juristas, especialistas em suas respectivas áreas, para aprofundar aspectos de suma importância e interesse dos operadores jurídicos e do mercado - profissionais que atuam, direta ou indiretamente, com o financiamento e o crédito imobiliário.

Participaram do evento, além do Presidente e Vice do Irib, Décio Tenerello, Presidente da Abecip e Vice-Presidente do Bradesco, Kioitsi Chicuta, Juiz do SegundoTribunal de Alçada Civil de SP, Dr. Everaldo Augusto Cambler, Dr. Gustavo Loyola, Dra. Teresa Cristina Pantoja, Juiz Pablo Stolze Gagliano, Dr. Melhim N. Chalhub, Dr. José Carlos de Freitas, Dr. Arnoldo Wald, Prof. Dr. Hélio Borghi, Prof. Dr. Arruda Alvim, além da coordenação do Dr. Carlos Eduardo Duarte Fleury, Superintendente da Abecip.

Na abertura do seminário, no dia 2/4, em mesa composta por Décio Tenerello e Carlos Eduardo Fleury, ambos representando a ABECIP, o presidente do IRIB proferiu palestra sobre o tema "A importância do Registro no desenvolvimento econômico do país".

Começou a palestra, aproveitando o mote dado pelo Presidente da Abecip, Dr. Décio Tenerello, tecendo considerações sobre a segurança jurídica o novo perfil do Registro de Imóveis, reforçado pelo provimento de registradores através de concurso público. Dr. Jacomino aproveitou a exposição pública para responder a críticas que povoam a imprensa, procurando esclarecer que os cartórios existem em toda a Europa e países desenvolvidos, enfatizando o papel do Registro de Imóveis no desenvolvimento financeiro mundial.

Foram apresentadas referências a documentos de projetos colocados em prática pela Federação Russa e leste europeu e citações de artigos disponíveis no site do Banco Mundial, versando sobre a Segurança Jurídica Cautelar garantida pelo sistema registral, fundamental para o desenvolvimento econômico.

O presidente do IRIB traçou um panorama histórico do Registro Imobiliário no mundo e encerrou sua palestra abordando a experiência bem sucedida em parceria com a CIBRASEC e a Caixa Econômica Federal, em relação a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário), além da importante iniciativa de parcerias com entidades de crédito do porte e representatividade da ABECIP, que está contribuindo para a importante discussão de uma padronização da infra-estrutura de informações sobre o Registro Imobiliário.

Carlos Eduardo Fleury elogiou a palestra do Dr. Jacomino, referindo-se como "uma apresentação brilhante", abrindo para as perguntas, que foram respondidas pelo presidente do IRIB. A propósito, devemos citar que o principal questionamento foi a respeito dos custos de Registro de Imóveis e a fragilidade da segurança jurídica brasileira no que tange às ações dos "grileiros". As questões foram esclarecidas pelo Dr. Jacomino, em relato sobre os impostos e contribuições autárquicas inseridos nos custos do RI, acrescentando que a despeito de tantos emolumentos, o Brasil ainda paga menos no RI do que alguns sistemas análogos na América Latina. Sobre os "grilos", mais recorrentes no estado em regiões rurais, o presidente do IRIB explicou que é comum, fora dos centros urbanos – especialmente na área rural – que haja superposição de parcelas. Esclareceu que, apesar de este não ser um problema essencial do registro, o IRIB está contribuindo para a implementação de um mecanismo eficaz de georreferenciamento e relacionamento entre cadastro e registro, em parcerias e reuniões com o INCRA, engenheiros cartográficos, etc.

Em seguida, foi a vez do vice-presidente do IRIB/RJ, Dr. Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza proferir sua palestra sobre "A compra e venda do bem imóvel no novo Código Civil", também respondendo às questões dos participantes. O palestrante começou falando sobre promessa de compra e venda sob a luz do NCC, discorrendo sobre os direitos reais e as obrigações, os instrumentos públicos e particulares de contrato.

Dr. Ribeiro de Souza enfocou as chamadas Leis Extravagantes, acolhidas pelo NCC, referentes ao Decreto Lei 58/37 e Lei 6.766/79, contendo normas que visam proteger o adquirente do imóvel. Em face dessas leis especiais, o palestrante afirmou que para que se celebre um instrumento particular, tem que haver um contrato-padrão depositado junto com o memorial na serventia de Registro de Imóveis. Reforçou que, de todo modo, há um contrato-padrão que rege aquela relação entre promitente vendedor e promitente comprador e que esse referido contrato pode ser consultado por qualquer pessoa sem dispêndio de emolumentos.

O vice-presidente do IRIB/RJ explicou sobre a Lei 4.380/64, que está impregnada pelo interesse social, visando estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento de aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda (art. 1º). As entidades autorizadas a contratar nos termos da lei operam sob fiscalização do Poder Público e aplicam-se, assim como nos parcelamentos, as normas que protegem o consumidor nos contratos de adesão. Assim, em se tratando de promessa de compra e venda, admite-se o instrumento particular apenas incidindo hipótese de lei extravagante ou ocorrendo a exceção do art. 108 do Código Civil.

Dr. Ribeiro de Souza prossegue enfocando o artigo 108 do NCC, que estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Enfatiza que a promessa de compra e venda visa a constituição de direito real sobre imóvel e, portanto, é da substância do ato a escritura pública. Completa recomendando que, nestes casos, se lavre a promessa por instrumento público, para que tenha eficácia e segurança. Abordou aspectos do contrato com pessoa a declarar, regulado pelo NCC, do artigo 467 ao 471, afirmando que esse é um instituto novo inserido no atual código, que tem correspondência no direito português e no direito italiano.

O palestrante abre um parênteses para estimular a intervenção do tabelião, profissional do direito que deve atuar com imparcialidade, garantindo publicidade, autenticidade, e especialmente eficácia e segurança aos atos que pratica, reservando-se o instrumento particular para situações especialíssimas.

Essas foram as valiosas contribuições dos representantes do IRIB, para o estreitamento das relações com os operadores do crédito imobiliário brasileiro, no sentido de melhor informar sobre os mecanismos e garantias do Registro de Imóveis e os reflexos das inovações do NCC na atividade registral.

As palestras proferidas pelos participantes estarão sendo divulgadas aqui. Aguardem.

SEMINÁRIO ABECIP
O CRÉDITO IMOBILIÁRIO EM FACE DO NOVO CÓDIGO CIVIL

FALA DO PRESIDENTE DA ABECIP NA ABERTURA

É com satisfação que a ABECIP recebe os senhores palestrantes e participantes deste Seminário, em que durante os três próximos dias examinarão alguns aspectos da atividade do crédito imobiliário, em face das inovações introduzidas pelo novo Código Civil, no campo dos direitos reais e do direito das obrigações, notadamente aspectos da responsabilidade civil.

Para essa tarefa convidamos renomados especialistas na matéria, os quais terão a oportunidade de debater as mais variadas questões que se referem ao elenco de assuntos que foram selecionados para este seminário.

A promulgação do Código Civil parece inserir-se num contexto de profundas modificações experimentadas pela sociedade brasileira nos últimos 15 anos, a começar pela Constituição Federal de 1988, que, rompendo um prolongado ciclo autoritário, abriu as mais amplas perspectivas para reorganização da sociedade.

Algumas medidas já foram adotadas, e entre elas podem ser destacadas a abertura do mercado, a promulgação da Lei n° 8.078, de 1990, denominada "Código de Defesa do Consumidor" e a aprovação de várias leis visando aprimorar o funcionamento do mercado, como é o caso da Lei n° 9.514/97.

Ao mesmo  tempo, essa abertura beneficia  as atividades de consumo, ampliando enormemente o leque de produtos oferecidos ao mercado e ativando a concorrência, que, entre outros aspectos positivos, é também fator de proteção do consumidor, na medida em que sustenta o processo de correção de disparidades do poder contratual.

De outra parte, não se pode esquecer que o Código do Consumidor antecipou alguns dos mais importantes conceitos do novo Código Civil, como são os casos da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Quanto ao setor do crédito imobiliário, a Lei n° 9.514/97 criou condições de funcionamento de um sistema de mercado, o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI. Diferentemente do que ocorria no SFH, em que as condições do contrato eram inteiramente regulamentadas pelo Banco Nacional da Habitação.

No SFI prevalece a liberdade contratual, a qual, obviamente, está condicionada pelas limitações de natureza legal e pelos princípios fundamentais da teoria dos contratos.

O funcionamento do mercado requer rigorosa conciliação entre o sistema de proteção do contratante, mais frágil, e as condições de preservação da equação contratual. Essa é a pedra de toque da realização social do contrato, viabilizando a circulação da riqueza em prazo, tempo e em condições ideais,  procurando atender plenamente as legítimas expectativas dos contratantes.

Sabemos que uma das grandes inovações do novo Código Civil é o aumento do poder discricionário do juiz, na medida em que as diretrizes gerais, presentes na nova codificação, ampliam seu campo decisório.

Todavia, ao mesmo passo em que essas diretrizes gerais  abrem essa perspectiva positiva, podem também criar um clima de insegurança na execução dos contratos, que pode acabar por inibir a realização de negócios e reprimir o regular funcionamento do mercado, prejudicando a distribuição de renda, o consumo e o emprego.

Com efeito, em qualquer contrato, a segurança jurídica é fator indispensável para a plena realização das legítimas expectativas de cada uma das partes - o comprador e o vendedor, o mutuante e o mutuário etc -,  e essas expectativas são definidas na formalização do contrato, momento em que se determina a equação contratual, cuja consecução deve ser perseguida por ambas as partes.

Por outro lado, sabe-se que a plena realização do contrato reclama a permanente cooperação entre as partes, e essa cooperação é um dos deveres da boa-fé objetiva - de um lado, o creditador tem a obrigação de entregar ao creditado o valor pactuado no contrato e observar as condições estipuladas no contrato para esse fim, enquanto que, de outro lado, o creditado tem a obrigação de restituir a quantia recebida, com os encargos pactuados.

É claro que todo contrato comporta riscos, mas as pessoas esperam contar com um grau mínimo de segurança nos negócios que realizam, e essa segurança decorre, entre outros fatores, da tipologia que demarca com nitidez os contornos de cada espécie de contrato.

Assim,  ao ensejo do início de vigência do novo Código, a sociedade espera que a amplitude das novas diretrizes adotadas  e o conseqüente aumento do poder discricionário do juiz, não extrapolem os limites demarcados na tipificação dos contratos, sob pena de, frustrando o cumprimento da sua finalidade de circulação de riquezas, provocar maior inibição na atividade econômica, impedindo a retomada do desenvolvimento.

O que se espera legitimamente é que os negócios fluam sem obstáculos, dando às partes a segurança de que seu cumprimento se faça de acordo com o que estiver previsto no instrumento do contrato, que, em verdade, deve representar o interesse conjunto das partes.

Pensamos que a interpretação dos contratos, segundo os conceitos de função social e da boa-fé objetiva, deve  respeitar os verdadeiros direitos de cada uma das partes, representados pelo contrato. . Sendo assim, o intérprete deve, sempre, ater-se aos  ditames da lei dando a cada um o que é seu e ao mesmo  tempo, considerar a conduta que se exige das partes, visando o cumprimento dos deveres inerentes à boa-fé objetiva.

Coerentemente com essa orientação, nós, do setor do crédito imobiliário, temos a legítima expectativa de que os princípios inerentes às nossas atividades continuem sendo interpretados de acordo com a sua  finalidade, explicitamente enunciada no Código Civil, que contempla não só a entrega do dinheiro pelo mutuante, mas, também, a obrigação da devolução  do capital emprestado, com os encargos pactuados.

No campo contratual, é a certeza do cumprimento recíproco das obrigações pelas partes, que dá a medida da estabilidade e da paz social.

O que acabamos de dizer é o obvio.

Entretanto, permitimo-nos relembrar-lhes exemplos da história recente do Brasil, em que a óbvia imutabilidade dos contratos foi de tal modo desprezada, que não só tornou  incertos os efeitos futuros dos contratos, mas também, para maior perplexidade, tornou imprevisíveis os efeitos  de situações contratuais plenamente consolidadas.

Esperamos ter ultrapassado essa fase difícil e acreditamos que o Novo Código Civil, propiciará as condições indispensáveis para que as partes cumpram com a necessária boa fé, as obrigações que assumiram através dos financiamentos que contrataram.

Com isso estará facilitada a circulação de riquezas e o tão almejado desenvolvimento da sociedade.