Notários e registradores da região de Marília, Jaú e Registro participaram do 5º Encontro Regional da Anoreg-SP, no Obeid Plaza Hotel , em Bauru, nos dias 26 e 27 de maio. Também compareceram ao evento corretores imobiliários da região interessados em conhecer um pouco mais sobre o direito registral.

No coquetel de confraternização da sexta-feira/26, reservado apenas a notários e registradores, os colegas de Bauru e região foram recepcionados pelo presidente Ary José de Lima e pelos diretores Mauro Spinola Castro (S. José do Rio Preto) e Yoshinori Tomiyoshi (Jaú).

No sábado/27, dia reservado às palestras, o presidente Ary chamou para compor a mesa de trabalhos:

"Dr. Kioitsi Chicuta, Juiz do 2º Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, ex-Juiz da Vara de Registros Públicos e da Corregedoria Geral da Justiça, que tem peregrinado com a Anoreg-SP pelo interior, levando o seu conhecimento a todo o Estado; Dr. Gilberto Valente da Silva, uma lenda viva que todos conhecem e que ajudou a fundar o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, o presidente do IRIB, Lincoln Bueno Alves, que está sempre conosco prestigiando as reuniões da Anoreg-SP e o Dr. Hélio Lobo Junior, Juiz do 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo".

Prefeito prestigia 5º Encontro

O Prefeito Municipal de Bauru, Dr. Nilson Costa, prestigiou com a sua presença o encontro dos notários e registradores, fazendo questão de fazer uma saudação aos participantes:

"Prezado Dr. Ary José de Lima, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo; Dr. Gilberto Valente da Silva, Dr. Kioitsi Chicuta; Dr. Lincoln Bueno Alves e Dr. Hélio Lobo Junior, integrantes da mesa; caros participantes de Bauru e região.

Com muito prazer comparecemos aqui, atendendo a um convite dos realizadores deste 5o Encontro Regional da Anoreg-SP. Quero manifestar a imensa satisfação do Poder Executivo de Bauru em sediar este encontro.

Ao longo do trabalho que realizamos, de recuperação moral e financeira do município, temos procurado regularizar todas as questões pendentes, inclusive junto aos cartórios e tribunais. O ano de 1999 foi extremamente difícil. Tivemos que colocar a casa em ordem, recuperar as finanças. Fomos o primeiro município do Estado de São Paulo a conseguir federalizar as suas dívidas, que chegavam a 43 bilhões de reais. Foi uma tarefa árdua, mas hoje festejamos a recuperação da alta estima do nosso povo e da credibilidade do poder público. É claro que, para isso, contamos com os profissionais dos cartórios, com todos aqueles que nos ajudam a colocar a cidade em ordem. No momento em que Bauru readquire o seu prestígio e volta a realizar obras, em função do seu desejo de retomar o desenvolvimento, é extremamente auspicioso para nós comparecer a este evento. Apresentamos a nossa saudação ao presidente da Anoreg-SP, a todos os membros da sua diretoria, aos palestrantes, e deixamos aqui o abraço amigo da nossa administração. Temos certeza de que numa parceria, juntos, conseguiremos realizar aquilo que é o anseio de toda a população bauruense: um Estado de direito, um Estado organizado. E, em meio ao cipoal de leis que dificultam o trabalho dos registradores e notários, sabemos como essa atividade é complexa. Recebam as boas-vindas do Município de Bauru e que a sua estada entre nós seja feliz e proveitosa. Muito obrigado."
 

Lembrando a polêmica exigência de conhecimentos mais abrangentes da área jurídica nos concursos de acesso à titularidade dos serviços notariais e registrais, o Dr. Kioitsi Chicuta se propôs a discutir a justificativa para isso:

"Não podemos esquecer que a Lei 8.935/94 reconheceu todos os profissionais que atuam nessa área como operadores do direito.

Quando falamos em técnica, estamos diante de dois pólos distintos: teoria e prática. Sempre encontraremos defensores e opositores dos dois campos, mas aqueles que são partidários exclusivos do teórico, prendem-se apenas ao lado abstrato, intelectual, fora da realidade. Por outro lado, quando nos referimos ao lado prático da atividade é como se se tratasse de uma mera atividade manual, sem o uso da razão.

Na verdade, os dois lados da atividade notarial e de registro - teórico e prático - não se excluem. Ligando o teórico ao prático, existe a técnica. Para o profissional, a técnica representa um conjunto de regras que a experiência indica como necessárias para atingir uma determinada finalidade. Não se pode abstrair os conhecimentos teóricos, mas também não se pode divorciar da realidade. É a experiência concreta que faz com que essa ligação se faça de forma perfeita.

Existem técnicas perfeitamente conhecidas, em função da divisão de poderes. Podemos falar em técnica legislativa, técnica judiciária e técnica administrativa. Existem ainda outras técnicas que não se inserem necessariamente nesses setores, nas quais estão situados os notários e registradores.

O notário, principalmente, enquadra-se num outro setor chamado de "técnica formativa do ato jurídico". O notário não legisla, não julga e também não pratica um mero ato de administração, como veremos a seguir. O notário se insere num canal específico, o da técnica formativa do ato jurídico, que tem características próprias. Primordialmente, trata-se de um profissional que atua de acordo com o ordenamento positivo, mas com uma finalidade específica maior, que é a de prevenção de futuros litígios. É por essa razão que a elaboração que alguns atos são delegados com exclusividade aos tabeliães, como a feitura de testamentos, por exemplo, para que as devidas formalidades legais sejam cumpridas e para conferir a segurança jurídica necessária ao ato.

Portanto, quando falamos em notários, hoje, estamos falando em operadores de direito e não em meros práticos ou adaptadores de formulários. A idéia que a população tem do notário é que ele tem os formulários e sua função é preencher os claros em cada ato.

A operação intelectual do notário passa por um processo muito mais complexo do que o faria um mero seguidor de fórmulas previamente estabelecidas. Há uma distinção entre uma função meramente administrativa do funcionário público e a atividade do tabelião. Na atividade administrativa propriamente dita não há criação, nem acréscimo, nem recusa.

De que forma atua o notário? Como ele trabalha? De forma geral, ele complementa uma norma legal abstrata e lhe dá vida, gerando um direito subjetivo. Esta é a operação substancial do tabelião, ele dá vida àquela norma, adaptando-a a uma situação específica. Ele converte um pacto econômico em um pacto jurídico. Não basta apenas duas pessoas convencionarem a compra e venda de um bem. Se for um bem imóvel é preciso outros requisitos que a lei estabelece. E esse acordo, inicialmente econômico, passa a ser jurídico através da atuação específica do tabelião.

Os negócios não são iguais uns aos outros. Em direito civil existem contratos típicos e atípicos. Muitas vezes, as partes fazem negócios que não se enquadram em qualquer conceituação típica. É preciso que se promova uma adaptação. E é nessa seara que ba atuação do tabelião é fundamental e embasada principalmente na sua experiência. Ele faz com que aquele ato ganhe vida e tenha reflexo no mundo jurídico.

E aí encontramos a distinção entre direito público e direito privado. A administração só pode praticar aqueles atos que a lei lhe permite. Em relação aos particulares é exatamente o contrário: pode-se fazer o que a lei não veda. Quando a lei não proíbe, cabe aos particulares dar forma jurídica àquela avença. A evolução no direito acontece à medida em que os negócios vão ganhando outros contornos, ou seja, à medida em que a sociedade assim reclama. Exemplo: a alienação fiduciária de imóveis deu uma nova vestimenta aos instrumentos que estávamos habituados a ver. É esse mundo dinâmico que faz com que a atuação se dirija para um aperfeiçoamento embasado na própria experiência.

Para que se fale em função técnica documental é preciso que se parta de um suposto básico essencial, ou seja, de que o documento notarial é um instrumento técnico. E seu redator, que é conhecido e identificado, já que porta a delegação do poder público, é um jurista, é um técnico. Por que um jurista, por que um técnico? Porque na medida em que as partes o procuram e expõem o negócio de uma forma genérica, ele é obrigado a fazer a operação intelectual de exato enquadramento, de verificar os pormenores daquele negócio e orientar as partes no caso de ocorrer eventual infração à lei. Para se ter uma idéia de quão difícil é essa operação intelectual, a própria doutrina oscila de um lado para outro. Não é raro acontecer a aquisição de bem imóvel em que parte do preço seja pago com outro bem imóvel, por exemplo. O tabelião deve enquadrar esse negócio como uma compra e venda ou como uma permuta?

Outro exemplo: um contrato de mútuo, um empréstimo com garantia hipotecária, sendo que o credor deseja estabelecer uma cláusula em que, se o devedor não pagar no prazo avençado, esse bem será transferido de volta a ele, credor. É possível uma cláusula dessa? Não, a lei diz que o pacto comissório nessa situação de hipoteca é expressamente vedado. Cabe ao notário, como técnico, verificar que essa cláusula é proibida.

Da mesma forma, o notário pode se defrontar com um negócio feito por um conhecido agiota e um tomador de empréstimos. O agiota não vai fazer um contrato de mútuo com garantia hipotecária. Ele vai elaborar um contrato de compra e venda com pacto de retrovenda ou vai elaborar um compromisso de compra e venda? Nessas situações, é o tabelião que vai ponderar sobre a ética daquele ato notarial.

Essas operações que ele enfrenta no dia-a-dia o enquadram como um técnico especialista e até mesmo como um jurista. E também não se trata de um ato de mera documentação, tanto assim que todos que estudam o direito notarial são unânimes em classificar o assessoramento às partes do negócio como uma das principais atividades do tabelião.

Cabe ao notário traduzir aos interessados todas as conseqüências dos atos que estão sendo documentados. Mas para que isso seja feito com perfeição é preciso que o profissional tenha o domínio da técnica para que seja gerada a segurança jurídica."
 

O presidente Ary José de Lima pediu ao presidente Lincoln Bueno Alves, do IRIB, que passasse às mãos do Dr. Gilberto Valente da Silva, a lembrança da Anoreg-SP pelos relevantes serviços prestados à categoria e pela sua participação no 5o Encontro Regional.

O presidente Lincoln declarou-se especialmente satisfeito em ser portador da homenagem da Anoreg-SP ao "nosso eterno colaborador" e leu a seguinte inscrição na placa:

"Ao grande mestre, Doutor Gilberto Valente da Silva, a homenagem e a profunda gratidão da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo pelo muito que devem os Registros Públicos e Notarias ao emérito, incansável e apaixonado defensor da causa registrária e notarial."

O Dr. Gilberto Valente da Silva agradeceu a atenção e contou que escreveu, para trazer à reunião de Bauru, "pequenas coisas" sobre questões que normalmente se apresentam aos notários e registradores. "Nunca foi minha pretensão ser jurista", afirmou, "sempre digo que sou um prático na área do registro de imóveis. Comecei a escrever uma série de artigos, que denominei de 'Rascunhos' e que trouxe aqui para distribuir aos senhores.
 

"Durante muitos anos de vigência da legislação reguladora da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros tínhamos o seguinte quadro:

a) - o estrangeiro, residente no País, poderia adquirir, livremente, até três módulos.

b) - acima de três módulos, necessitava, de autorização do Incra.

c) - na faixa de fronteira, precisaria da autorização do Conselho de Segurança Nacional.

Se adquirisse um imóvel, por exemplo, de um módulo, ao pretender adquirir um segundo imóvel, igualmente de um módulo, necessitava de autorização do Incra porque se tratava da segunda aquisição.

Vejamos bem: mesmo que em dois títulos, em épocas diferentes, em locais diferentes, mesmo que a soma das áreas das duas aquisições fosse inferior a três módulos, para o registro da segunda (e para a formalização da escritura), como conseqüência, necessitava da autorização do Incra.

Recentemente fui surpreendido com a consulta elaborada por um Registrador, meu cliente, que esclareceu, ao formular a questão, que se tratava de uma segunda aquisição de imóvel rural por estrangeiro, mas que a soma das duas não atingia os três módulos e que, conforme manifestação do Incra, estava liberado de requerer essa autorização.

Solicitei a ele que me encaminhasse a cópia da manifestação do Incra, que acompanha estas considerações, para conhecimento daqueles que, como eu, não tinham ciência da modificação do posicionamento a respeito da matéria.

Em relação ao imóvel rural e às pessoas jurídicas:

a) as pessoas jurídicas, para poder adquirir livremente imóvel rural, deveriam comprovar que o capital social estava, em sua maior parte (acima de 50%, portanto), em nome de brasileiros. Se esse capital social estivesse, em sua maior parte, nas mãos de estrangeiros (residentes no País, como necessário), a aquisição de imóvel rural dependia da autorização do Incra) .

b) - as sociedades de capital aberto, com ações ao portador (sociedades anônimas, por evidente) não poderiam adquirir imóveis rurais, em conseqüência da legislação vigente.

c) - os portugueses, aos quais era assegurada a dupla cidadania, só poderiam adquirir, livremente, imóveis rurais, se tivessem requerido e obtido, do Ministério da Justiça, o reconhecimento da reciprocidade de cidadania.

d) - a pessoa jurídica, de capital fechado, adquiria imóvel rural, livremente, quando o capital social estivesse, como dito no item "a" em nome de brasileiros, na sua maioria.

E, após a aquisição, poderia o controle acionário passar para pessoas jurídicas estrangeiras, para pessoas físicas estrangeiras, já que inexistia qualquer controle a respeito, dado que tanto as Juntas Comerciais como os Registros Civis das Pessoas Jurídicas, ao procederem às averbações relacionadas com as alterações do controle acionário, não indagavam (até porque inexiste lei que as obrigue) se a empresa é titular de imóvel rural.

Não se criou na legislação - e toda ela formulada durante o regime revolucionário - um sistema de controle nesse sentido, de tal sorte que podem existir milhares de "pessoas jurídicas" originariamente adquirentes de imóveis rurais, quando a maioria ou até a totalidade do capital social estava em poder de brasileiros, mas que, posteriormente, pela alteração do controle acionário, está em poder de pessoas físicas (e até mesmo jurídicas) estrangeiras.

Tenho dito, No correr da vida, que vivemos num País de ficção...

Mas esta colocação não escapa de uma questão de alta importância, que aqui vai apenas de passagem, em comentário simples, apenas para agitar o problema e possibilitar sua discussão.

É a que diz respeito às empresas, pessoas jurídicas com sede no País, que pela Emenda Constitucional nº... são consideradas empresas brasileiras.

Após a aprovação dessa Emenda, o Ministério da Agricultura, ao qual se subordina o Incra, aprovou parecer, no sentido de que a empresa brasileira (com a conceituação dada pela Emenda referida), ainda que o capital social esteja totalmente nas mãos de estrangeiros (até mesmo residentes fora do País embora esse detalhe não conste do parecer) podem adquirir, livremente, imóvel rural no Brasil.

Ao responder consulta elaborada pelo Colégio Notarial de São Paulo, o Corregedor Geral da justiça aprovou parecer do Dr. Marcelo Martins Berthe, no sentido de que se o capital social estivesse na disponibilidade de pessoas físicas (não disse jurídicas, mas subentende-se) estrangeiras, em sua maior parte, haveria necessidade de autorização do Incra para a aquisição, mantida a orientação até então vigente.

Posteriormente, o Conselho Superior da Magistratura, em Acórdão de que foi Relator o mesmo Corregedor que aprovou o parecer acima referido, alterou o posicionamento acima referido, para se aprumar com a decisão do Ministério da Agricultura.

No Boletim do Direito Imobiliário, tudo o que diz respeito aos Notários e Registradores passa pelo crivo dessa figura especial que é o Dr. Antônio Albergaria Pereira e ele fez publicar o parecer antes referido, o parecer aprovado pelo Ministro da Agricultura e o Acórdão do Conselho Superior da Magistratura, lançando um desafio a respeito da questão.

E, para o Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis que será realizado pelo IRIB em Vitória, de 7 a 11 de agosto de 2.000, pretendo apresentar um trabalho colocando a minha posição a respeito, aceitando o desafio.

Apenas antecipo. A mim, parece que o fato de se considerar pessoa jurídica brasileira ou empresa brasileira aquela que tenha sede no Brasil não altera a legislação que exige que, para as pessoas jurídicas adquirirem imóveis rurais no País, deve ser demostrado que a maioria do capital social é de brasileiros.

E, ainda que sem provas, ouso afirmar que o parecer, e o despacho do Ministério da Agricultura tiveram endereço ou endereços certos...

Cuido também de afirmar que nunca fui contra o capital estrangeiro, para deixar marcado que a posição que adoto é estritamente jurídica, não política, nem social, que felizmente, sociólogo nunca fui...

O que posso afirmar é que tanto para os Notários como para os Registradores, o despacho do Ministro da Agricultura, aprovando o parecer que lhe foi ofertado e, em seguida, o Acórdão do E. Conselho Superior da Magistratura, foi uma maravilha, porque basta verificar se a pessoa jurídica que adquire é brasileira, tem o registro dos seus atos constitutivos ou praticados na junta Comercial ou no Registro Civil das Pessoas jurídicas, com sede no Brasil, podendo-se livremente lavrar e registrar a escritura de aquisição do imóvel rural, pouco importando que os titulares do capital social sejam todos os estrangeiros e até residentes fora do País.

Para encerrar, relembro que o Manuel e a Maria se mudaram para o Brasil e foram morar numa cidade do interior de São Paulo. Queriam adquirir sua terrinha, um imóvel rural de 20 alqueires, mas foram impedidos porque, sendo estrangeiros, necessitavam de autorização do Incra.

Mas encontraram bem informado advogado que elaborou um contrato de constituição de uma empresa com sede no Brasil, na mesma cidadezinha do interior. Ela foi, de imediato, em 24 horas, registrada no Registro Civil das Pessoas jurídicas da Comarca, tendo sido protocolizados os pedidos de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda e na Prefeitura Municipal, por se tratar de uma empresa de prestação de serviços de comunicação com o além.

No outro dia, com tudo regularizado, a pessoa jurídica brasileira, com sede no Brasil, pôde adquirir o imóvel rural que o Manuel e a Maria não puderam.

E não vivemos num País de ficção?

A decisão não me cabe..."
 

Diante de um tema tão extenso, o palestrante se propôs a escolher algumas questões para a reflexão da platéia, alertando que seu objetivo era trazer idéias novas e teses mais arrojadas para as críticas e observações que o levam a refletir novamente sobre o assunto.

"Em dezembro de 1979, assumi como Juiz Auxiliar na Vara de Registros Públicos da Capital. Na época, o titular era o Dr. Gilberto Valente da Silva, que foi meu primeiro mestre na área registrária. Naquele mês, por coincidência, entrou em vigor, no dia 17, a Lei 6766/79.

Foi uma correria danada com os titulares dos Registros de Imóveis indo à Vara para saber como proceder. A perplexidade deles era aquela expectativa de que todos os negócios imobiliários parariam, principalmente para os tabeliães, porque o gênero parcelamento foi dividido em duas espécies: o loteamento, que já era regulamentado e o desmembramento, que foi a grande novidade. Só que a regulamentação do desmembramento não foi muito clara na lei. A lei simplesmente regulamentou o desmembramento, sem especificar.

A primeira perplexidade que surgiu foi: todo desmembramento deveria se sujeitar àqueles rigores? A preocupação maior, num primeiro momento, não era quanto à incidência ou não da Lei 6766. A grande preocupação de todos era quanto ao famigerado "registro especial". Na sua parte final, a lei trouxe uma relação de delitos e todos os notários e registradores ficaram preocupados com aquele aspecto penal.

E foi aí que comecei o primeiro trabalho de tentativa de interpretação da Lei 6766. Participei de muitos simpósios e se tentou, na época, vários tipos de interpretação gramatical, tentando retirar a incidência da lei 6766 de determinados casos."

Incidência e transitoriedade da Lei 6766

"Hoje, tenho que essa afirmação de que a Lei 6766 não incide em determinadas situações é equivocada. Eu entendo que a Lei 6766 incide para todos os parcelamentos do solo urbano, sejam pequenos ou grandes desmembramentos. A lei sempre incide, o que é possível é dispensar a exigência do chamado 'registro especial'.

Acho que não podemos, por ato administrativo, retirar a incidência da lei em determinado caso concreto que configura o gênero parcelamento e a espécie desmembramento, ainda que seja de um ou dois lotes, apenas porque é um pequeno fracionamento. O contrato feito entre essas duas pessoas está sob a égide da Lei 6766. Acho que essa é uma premissa fundamental para tratarmos da Lei 6766.

O que não é necessário é o registro especial, a providência administrativa que pode ser dispensada conscientemente pelo Oficial ou por provimentos e portarias, como tem ocorrido, das Corregedorias Permanentes, da Varas de Registros Públicos e da Corregedoria-Geral da Justiça.

Esse é o primeiro ponto e eu cheguei a afirmar, até em trabalhos publicados nas duas últimas edições da RDI, que uma das conseqüências do registro (no caso da Lei 6766, esse registro do art. 18) seria a incidência da Lei 6766. Essa afirmação não é 100% correta. A Lei 6766 incide mesmo que não ocorra o registro especial ou registro nenhum. Havendo um parcelamento totalmente irregular de uma grande gleba, em determinada área, a partir da venda de lotes a Lei 6766 já começa a incidir. Basta uma situação fática de parcelamento do solo para que incida a Lei 6766. Essa questão é muito importante para as relações contratuais regidas e regulamentadas pela Lei 6766. Essa é uma premissa inicial.

Outra questão interessante a respeito da Lei 6766 é que ela tem incidência transitória. As relações da Lei 6766 são regulamentadas por aquele diploma legal enquanto persiste o loteamento, isto é, enquanto existe a relação loteador/adquirente de lote, em termos de execução de obras ou em termos contratuais. Depois disso estaremos diante de uma nova realidade jurídico-registrária. Ou seja, a Lei 6766 incidiu, foi feito o parcelamento, que se completou e se integrou à cidade. As vias passaram ao domínio público, as áreas institucionais às áreas verdes e os lotes foram vendidos a terceiros. Aquele loteamento desapareceu. O loteamento nasce, se desenvolve e morre, em termos de conseqüências jurídicas.

Quando o adquirente compra um lote do loteador, incide a Lei 6766. Mas quando esse adquirente vende o lote, para terceira pessoa, não incide mais a Lei 6766 na segunda relação jurídica. Incide o Código Civil, incide até o Decreto-lei 58, cujo art. 22 ainda está em vigor, e outras legislações eventuais. Não incide mais a Lei 6766 porque não se está mais parcelando, mas sim vendendo imóvel objeto de matrícula própria.

Essa questão da transitoriedade da Lei 6766 serve, a meu ver, para resolver uma série de problemas que são aparentemente contraditórios na própria lei. Temos que conjugar a questão registrária com a Lei 6766 para chegarmos a determinadas conclusões. Com base nessa transitoriedade em incidência é possível resolver a questão da alteração do plano de loteamento e a questão das restrições urbanísticas legais e convencionais.

Recentemente entrou, no 1º Tribunal de Alçada Civil, uma dúvida de competência a respeito de um contrato de um chamado "loteamento fechado", em que uma associação civil formada por loteadores cobrava serviços prestados a um terceiro, que não tinha assinado esse contrato, justificando que ele havia se beneficiado dos serviços. O 1º TAC não é competente para julgar questões de loteamentos, mas é competente para julgar contratos de prestação de serviços. A maioria decidiu que a questão dizia respeito a loteamento. Eu tentei sustentar que a questão não dizia respeito a loteamento. O loteamento já havia acabado há muito tempo. O fato dele estar fechado por concessão de direito real de uso de vias públicas, que a prefeitura faz, não significa que ele continua como loteamento e que continua incidindo a Lei 6766. Ele já se integrou à cidade. Quando o loteamento se completa, ele se integra à cidade, ele não guarda a sua individualidade de loteamento.

Muita gente entende o contrário. O próprio professor Hely Lopes Meirelles, quando trata das restrições urbanísticas legais e convencionais, entende que uma restrição urbanística convencional feita por um loteador faz publicidade, porque está no registro, e obriga a todos. Mas essas restrições urbanísticas legais e convencionais não são fiscalizadas pela prefeitura. Se vier uma restrição absurda, ela vai integrar o registro do mesmo jeito. Nem o oficial vai fiscalizar esse aspecto porque não é sua função.

Pode existir um grupo que num determinado momento tenha interesse em manter uma situação fática e pode ser que os novos moradores, que não participaram daquele empreendimento original, achem que aquilo não é mais interessante. A própria lei municipal pode entender que aquelas restrições não interessam mais. É o caso, por exemplo, da proibição de corredores comerciais em determinadas áreas residenciais.

Então, essa transitoriedade da Lei 6766, a meu ver, resolve uma série de problemas.

Outro exemplo ocorrido comigo, também no 1o TAC, a respeito da incidência da Lei 6766 mesmo não havendo o registro, aconteceu quando foi a julgamento um contrato de cobrança de prestações de um cidadão que comprou um imóvel de uma Cohab. O adquirente era totalmente inadimplente, mas o advogado alegou que seu cliente não estava pagando com base no artigo 39 da Lei 6766, que diz que nenhuma ação será aceita se o empreendimento não estiver registrado. E o empreendimento não estava registrado, como a maioria desses empreendimentos não é registrada. O poder público pensa que não tem que cumprir as determinações da lei, o que é um erro terrível. Esses empreendimentos estão se deteriorando porque os moradores não cumprem o que ficou estabelecido e o poder público não cuidou de se precaver e fazer o básico: registrar o empreendimento. Eu acho que a averbação regularizadora, prevista nas Normas de Serviço, para os conjuntos habitacionais está errada. Nesse acórdão que eu dei (eu fui relator do caso e dei razão ao adquirente inadimplente porque aplica-se o art. 39 da Lei 6766), eu mando cópia à Corregedoria Geral para um reestudo do problema dos conjuntos habitacionais porque acho que a questão está mal colocada nas Normas de Serviço. As Normas falam da chamada "averbação regularizadora" que, na verdade, substitui o parcelamento e o condomínio. Normalmente, pega-se uma gleba grande e parcela-se essa gleba. Deveria incidir a Lei 6766 e depois seria preciso fazer uma instituição de condomínio da Lei 4591. A Lei 4591 é uma lei perfeita para reger as relações entre as pessoas, responsabilizando até a unidade, caso o condômino não pague. Por isso, a necessidade de regularização desses empreendimentos é premente. Acho que o poder público precisa providenciar a regularização para que os futuros adquirentes saibam que estão sujeitos àquelas normas. Esse caso é um exemplo de incidência da Lei 6766, com aplicação de um dispositivo pelo Tribunal, mesmo não tendo sido registrado o empreendimento."

Autonomia do Oficial na análise da questão registrária

"Quando falei da preocupação com relação à incidência ou não incidência da Lei 6766 nos pequenos parcelamentos, quando a preocupação deveria ser, no máximo, quanto à necessidade ou não do registro, cheguei depois à conclusão de que a melhor solução ainda é a preconizada pela Corregedoria-Geral da Justiça (embora a dos juízes corregedores seja muito prática ao estabelecer um parâmetro quantitativo em número de lotes).

Entendo que a solução da CGJ é mais interessante ao dizer que fica a critério do Oficial. Eu participei da elaboração dessa disposição das Normas, junto com o Dr. Bedran e Dr. Hélio Quaglia, e eu me lembro que o intuito foi proporcionar que o registrador tivesse uma maior autonomia na análise da questão registrária. Esse dispositivo reforça muito essa posição, tanto que o dispositivo diz: "de acordo com o seu prudente critério, baseado em condições de ordem objetiva, especialmente a quantidade de lotes".

Hoje, eu concordo com muitos registradores, que têm um certo receio de colocar esse primeiro julgamento na qualificação, em face de posições um pouco drásticas em passado recente da CGJ. Mas o normal, dentro das regras de direito administrativo, é que o registrador, como a primeira autoridade técnica a enfrentar a questão da qualificação, tenha a mesma autonomia que tem o Juiz Corregedor e a mesma autonomia que tem o Corregedor-Geral da Justiça. Os três, no exercício dessas atribuições, estão pura e simplesmente praticando uma verificação administrativa. E, se é administrativa, qualquer um dos três tem essa atribuição. Dentro de critérios interpretativos básicos e lógicos, os três têm o poder de julgar, de pré-qualificar esse título e devem exercer esse poder. E as Normas dão um reforço a isso ao estabelecer a regra do item 150.

Superada a questão urbanística, porque o desmembramento já pressupõe a existência de vias públicas, temos apenas a questão de verificação de idoneidade do empreendedor e liquidez do domínio, duas questões básicas que já estão previstas para todos os negócios imobiliários na Lei 7433/85, a chamada Lei das Escrituras Públicas. Então, hoje não há negócio imobiliário em que alguém não seja obrigado teoricamente a apresentar essa documentação. Portanto, caiu muito de importância essa atuação, na lei do parcelamento do solo, quanto ao desmembramento. Não vejo porque o registrador não possa fazer esse julgamento e entender que não se caracteriza a necessidade de registro especial. Um pai, por exemplo, tem uma prole grande e resolve dividir uma área em lotes pequenos para todos os seus filhos e netos, o que totaliza quinze lotes. Por que ele deveria se sujeitar a registro especial da Lei 6766? Para que a documentação? Ainda que ele vendesse aos filhos e netos, para ajeitar a situação, não há risco de prejuízo. Acho que o registrador, tendo conhecimento disso, tem plena autonomia para fazer. Por outro lado, há parcelamentos, em São Paulo, de menos de dez lotes, que são de altíssimo padrão e que constituem grandes empreendimentos imobiliários. Então, esse parâmetro quantitativo é perigoso. E repito: o parâmetro quantitativo jamais retira a incidência da Lei 6766. Ocorrendo um desmembramento, tem que haver a proteção da lei."
 

"Associações ajudam na proliferação de lotes" é o título da reportagem publicada pela Folha de São Paulo na sua edição de hoje (4.jun.2000). O jornal acaba demonstrando simplesmente a falência da administração pública da cidade de São Paulo na regulação e ordenação do uso do solo urbano da metrópole. Segundo o matutino, metade da população paulistana mora em habitação irregular.

Os estudos da Professora Helena Menna Barreto Silva, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, citados na reportagem, demonstram, de forma irretorquível, que as associações de moradores têm um papel fundamental na proliferação de loteamentos clandestinos. São invasões, aquisições de áreas protegidas e principalmente associações de construção comunitária de fachada, explorando, como verdadeiras imobiliárias, a ocupação irregular do solo urbano, deformando a cidade e criando o caos urbanístico que todos conhecem. Por outro lado, são sobejamente reconhecidos os péssimos exemplos de contubérnio entre o poder público e as empresas piratas que exploram, ao zênite, um patrimônio cultural inalienável da sociedade: a cidade.

Consumada a ocupação irregular do solo urbano, essas associações piratas encontram na contribuição compulsória do "condômino" a sua sustentação econômica, viabilizando o sucesso desses empreendimentos irregulares e sua multiplicação incontrolável. São taxas condominiais deliberadas em assembléias gerais de condomínio ou parcelamentos irregulares.

Na verdade, criam-se verdadeiras empresas clandestinas autogestionárias, numa inversão paradoxal dos movimentos sociais históricos, pois tornam-se promotoras de interesses parcelares - alguns legítimos - contra os interesses da sociedade como um todo. Contam com a complacência das autoridades administrativas e o paternalismo daqueles que vêm o problema mas tergiversam, sustentando que a não contribuição daria ensanchas a enriquecimento ilícito daquele que é o beneficiário de bens e serviços promovidos pelo "condomínio" irregular.

Além das reuniões de rateio de despesas condominiais, sem que o condomínio sequer exista, dando suporte jurídico a essa excrecência urbanística, encontram-se os impávidos contratos de gaveta. Aqueles mesmos, que apregoados como solução econômica e informal à aquisição de imóveis pela população de baixa renda, tornaram-se o título patrimonial remido do clube dos excluídos.

Os debates que a Anoreg-Sp têm fomentado, inclusive com a opinião de especialistas - como o texto do Dr. Hélio Lobo Jr., nesta edição - visam a pôr o dedo na ferida. É preciso um grande esforço para recuperar a cidade clandestina, dando foros de cidadãos àqueles que resistem bravamente na clandestinidade imposta por interesses econômicos escusos e pelo descaso da administração pública.

Abaixo reproduzimos uma sentença do juiz Elcio Trujillo que enfrenta o mesmíssimo problema dos condomínios irregulares. Vale a pena conferir seus argumentos.

Proc. n. 2729/99

Vistos etc...

SOCIEDADE AMIGOS ..., qualificada, ingressou com ação de cobrança contra ESD, também qualificada, aduzindo, em síntese, ser a requerida proprietária de imóvel junto ao residencial I. resultando em débito com as mensalidades indicadas a fls. 3, motivo pelo qual, juntando documentos de fls. 6/48, pediu a citação da requerente para responder aos termos da ação até final procedência.

Designada audiência, citada a requerida, resultou infrutífera a composição. Cuidou a requerida da apresentação de contestação - fls. 57/67 - articulando, em preliminar, carência da ação por ausente regular documento a demonstrar a situação de condômina, não sendo, por outro lado, associada, motivo pelo qual, também quanto ao mérito, insistiu na improcedência da lide, tendo juntado os documentos de fls. 69/96.

Documentos apresentados pela requerente a fls. 98/101 e a fls. 115/167.

Em audiência, fixado prazo para manifestação do polo adverso.

Relatado,

DECIDO.

Designado pela Presidência do Eg. Tribunal de Justiça para auxiliar e proferir decisões em processos da Décima Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, recebi, entre muitos, o feito presente.

Cumpre apontar que a lide seguiu, em primeira fase, o rito sumário.

A contar da audiência, infrutífera a composição, apresentada contestação, fixado prazo para manifestação em prol da requerente, o feito seguiu o rito ordinário, sendo produzida prova documental.

Ausente qualquer prejuízo, mesmo porque, em paralelo à ausência de reclamação pelas partes, surge este mais amplo, permitindo dilação probatória livre.

Ademais, a própria requerente, em pedido de fls. 172, assumindo o rito ordinário, pediu o julgamento da lide no estado em que se encontrava.

Ao que verifico dos autos, loteamento realizado, com venda de lotes, que os compradores denominam de chácaras.

Criada, em torno do loteamento, uma sociedade civil que no caso, como requerente, pretende receber, junto à requerida, valores de despesas tidas como partilhadas, decorrentes de suposto condomínio.

A requerida negou existência do condomínio, bem como o fato de não ser associada da requerente.

Esse o quadro posto.

Existente lide idêntica, com julgamento anterior impondo a responsabilidade do pagamento à requerida, conforme anotado na audiência, em fase de recurso.

Tal circunstância não inibe, nesta fase, o conhecimento da matéria.

Conforme apontado, ausente demonstração, pela requerente, da existência, nos moldes da legislação registral existente, de regular condomínio instituído e que, diante do regular registro, imporia, a todos os condôminos, as despesas, em ressarcimento, das realizações comuns praticadas.

No caso, ao que observo, o empreendedor trouxe manifesto equívoco para os compradores dos lotes, apresentando a figura de um condomínio formal quando, em realidade, tal figura surge ausente.

Feriu, no ato de negociação, os princípios registrais, bem como a legislação específica e que trata dos condomínios horizontais.

Daí a figura, ao que observo, de Sociedade de Amigos.

Contudo, nesse campo, resultando em associação, cumpre a solene adesão, sob pena de, não associado, não ser o ocupante do "lote" responsável por qualquer mensalidade exigida pela sociedade.

No caso, cuidou a requerida de demonstrar regular pagamento dos tributos, valores que, efetivamente, incidem sobre o "lote".

O mais, surge em cobrança e exigência sem amparo legal, ausente, por outro lado, qualquer possibilidade de restrição de ingresso ou circulação na área que, sendo decorrente de loteamento, ausente, repetindo, instituição de condomínio, surge como pública.

Não se há, portanto, ausente associação da requerida, exigir qualquer valor em contribuição para a sociedade ou, valores de condomínio, por ausente, conforme já posto, sua formalização.

POSTO ISSO e considerando o mais que dos autos consta, de se declarar a efetiva carência da ação, resultando, por conseqüência, extinto o feito - inciso VI, do artigo 267, do Código de Processo Civil - condeno SOCIEDADE AMIGOS ..., qualificada, ao pagamento em prol de ESD, também qualificada, das custas, emolumentos e honorária do patrono que arbitro em 15% sobre o valor da causa atualizada, a contar da distribuição, pelos índices das TRs.

P. R. e Intimem-se.

São Paulo p/ Rib. Preto, em 31 de maio de 2000.

ELCIO TRUJILLO, Juiz de Direito, designado
 

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