Você continua recebendo aqui cobertura completa do XXVI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado entre os dias 27/9 e 1/10 na cidade de Recife, PE.
Foram entrevistas e coberturas das palestras e intervenções dos convidados para o mais importante encontro dos registradores brasileiros. Acompanhe aqui o extrato e o melhor desse Encontro.

Os trabalhos da manhã da quinta-feira foram inaugurados pela exposição do advogado bandeirante, Dr. Marcelo Terra. Ele enfrentou o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo o expositor, o Oficial, nesses casos, tem o dever de devolver o título sem o prenotar.
Embora não nege vigência ao artigo 12 da LRP, sustenta que nem todos os títulos devem acessar o protocolo do Registro, alcançando os efeitos da prenotação, prejudicando, eventualmente, quem tenha legítimo interesse no registro. E a razão radica no fato de que o acesso de todo e qualquer documento, mesmo aqueles que o registrador tem plena convicção de que não oferecem condições de registro por grave ofensa aos princípios registrais, pode afetar direitos de terceiros: "sendo o título absolutamente irregistrável, o processo de qualificação nem sequer se inicia, ou melhor, nem ao menos deve ser iniciado, deixando de haver a oposição do título até outros que se apresentem para registro na mesma matrícula."
Por conseguinte, conclui, no cotejo entre dois valores igualmente protegidos juridicamente (a segurança do titular de domínio e a segurança do apreserntante do título), deve prevalecer o bom senso e a adoção de um critério baseado inteiramente na razoabilidade. Aqui reside a importância da atividade do registrador no exame dos títulos: a compreensão, em profundidade, do texto legal, dele extraindo todas as suas conseqüências. Como corolário lógico de seu raciocínio, arrematada: "desaparecendo o elemento justificador da prenotação, o que se dá quando o título não enseja a 'dúvida' a que alude o art. 12 da Lei 6015/73, prevalece a proteção à segurança do titular do domínio, que poderá dele eficazmente dispor, sem haver embargo do registro de títulos que vier a outorgar".
Mas o Dr. Marcelo Terra reconhece que a decisão do registrador pode ter repercussões importantes, quer do ponto de vista do disponente do direito real, quer do apresentante do título. A tensão que se pode estabelecer entre esses interesses colidentes, pode trazer reflexos indesejáveis ao profissional do direito que tem que decidir sobre cada caso concreto. Melhor seria, portanto, que houvesse clara disposição legal sobre a matéria, na qual o registrador pudesse seguramente se estribar.
No transcurso de suas reflexões, Dr. Marcelo Terra foi colhido pelo advento do Prov. 17/99, da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, que tratou do acesso de mandados de indisponibilidade de bens. Na sua avaliação pessoal, a sistematização administrativa é salutar, pois visa a harmonizar e integrar os princípios e as regras mais flexíveis, próprios das medidas inominadas decorrentes do poder geral de cautela do magistrado, com os princípios formais, rígidos e solenes, naturais do direito real e do direito registral imobiliários.
Sopesando-se os benefícios da medida e as conseqüências práticas de sua implementação, o advogado propõe profunda reflexão dos profissionais do direito que lidam com o direito registral, no sentido de se buscar uma alternativa de proteção aos chamados terceiros. Isto é, "terceiros estranhos ao processo jurisdicional (de onde emanou a ordem de indisponibilidade) não podem ser afetados por uma restrição a seu direito sem a observância do devido processo legal e sem oportunidade de contraditório".

Prof. Dr. Melvim Cymbalista, diretor da Fundação Vanzolini, da Escola Politécnica da USP, coordenador científico do projeto de informatização dos registros e serviços notariais brasileiros, em conjunto com o IRIB, ANOREG-SP e ANOREG-BR, apresentou um relatório preliminar dos trabalhos desenvolvidos até o presente momento. Recebido pelo Boletim do IRIB, concedeu a seguinte entrevista:
P - Em que fase se encontra o projeto de informatização dos Registros Públicos Brasileiros?
R - O projeto teve uma evolução, superou a idéia original da criação de um selo para avaliação e garantia do software, para alcançar a idéia de um selo de "boas práticas de infomática nos cartórios". Na atual fase, concretizamos uma primeira versão dessas normas, que será submetida à apreciação conjunta da Fundação Vanzolini e das entidades co-participantes do projeto, IRIB, ANOREG-SP e ANOREG-BR.
P - Com base nessas "normas de boas práticas de informática nos cartórios", que entidade, pública ou privada, poderá certificar a regularidade e adequação do software utilizado pelos serviços notariais e registrais?
R - A norma referida abrange aspectos que superam a avaliação do software; Na realidade, abrange o exame do software propriamente dito, o gerenciamento da informação, passando pelos equipamentos mínimos de hardware mas, principalmente, avalia a metodologia de procedimentos para utilização plena desses programas. A idéia básica dessa norma não é centrar-se na questão de "como deve ser feito alguma coisa", mas, sim, "o que deve ser feito". A avaliação de "como deve ser feito algo" é particular, de cada localidade onde o software será aplicado. Assim , por exemplo, num determinado serviço poderá existir uma demanda singular por uma modalidade específica de solução informática, que não se aplica, automaticamente, a outro. A norma diz simplesmente o que "deve conter" cada software instalado, o que nos leva a uma segunda etapa: a verificação se o serviço registral ou notarial está aderente a essa norma ou não. Haverá uma comissão, composta de especialistas na área de informática, com a participação indispensável de notários e registradores, que verificarão, a partir de uma avaliação rigorosa, se as práticas utilizadas pelos cartórios se harmonizam com os quesitos da norma. Os serviços serão avaliados por quesitos previamente estabelecidos, a partir das normas técnicas. A partir dessa avaliação, será conferido (ou não) o selo de conformidade com as "normas de boas práticas de informática nos cartórios".
P - Os serviços notariais e de registro têm a expectativa de que os seus órgãos de classe e representação vão fornecer o software necessário para a consecução de seus serviços. Como o Sr. avalia essa alternativa?
R - Existe um perigo muito grande quando um órgão de classe ou de representação fornece a solução particular para um dado problema. Normalmente, quando isso ocorre, essa solução atende a determinado segmento da classe, não contempla a sua totalidade em sua manifestação de complexidade. Quando existe uma solução única, existe o problema de que perdure por muito tempo, não favorecendo nem propiciando aperfeiçoamentos e avanços técnicos. Do meu ponto de vista, o IRIB e as ANOREG's acertaram na escolha da alternativa, pois se decidirá quando uma particular solução é adequada (ou não) para os conceitos inerentes ao serviço. Admitir-se-ão, em tese, todas as soluções que sejam pertinentes. O que se pretende é simplesmente assinalar quando uma particular solução, normalmente encontrada num mercado de livre concorrência, pode ser aceita (ou não) pelos serviços notariais e registrais brasileiros como perfeitamente válida.
Evidentemente, uma particular solução, que acarrete uma avaliação positiva, significa que atingiu os níveis mínimos exigidos para que essas boas práticas sejam implantadas no Serviço registral ou notarial com segurança e eficiência.

"A princípio, a Lei 7433 não teria nenhuma relação com o Registro de Imóveis", diz Eduardo P. R. Souza, Notário e Registrador de Teresópolis, Rio de Janeiro, que expôs trabalho intitulado "A Lei 7433 e o Registro de Imóveis".
Então, o que o tema estaria fazendo num congresso de registradores? O palestrante explica que embora essa lei se refira aos documentos necessários para a lavratura de escrituras, quando elas são levadas a registro, o registrador tem que examinar se foram cumpridas todas as disposições referentes à legislação das escrituras.
O tema despertou a atenção e o interesse de Eduardo a partir do momento em que começou a receber muitas escrituras com dispensa de certidões de feitos ajuizados, certidões de cartórios distribuidores, que, no seu modo de entender, são indispensáveis.
"Acho que o registrador tem que exigir as certiões. A parte ou re-ratifica o ato e traz a escritura re-ratificada, tendo apresentado as certidões ao tabelião, ou apresenta as certidões ao Registro de Imóveis para que o título possa ser registrado. Eu entendo que essas certidões são indispensáveis porque a norma é federal e de ordem pública, portanto as partes não podem dispensá-la. Como é função do tabelião e do registrador garantir segurança aos atos praticados, essa segurança representauma libertação dos riscos. Você só vai afastar os riscos se a pessoa apresentar as certidões e não constar nada que impeça aquela transação", diz.
Segundo o palestrante, há normas que as pessoas podem podem dispensar, mas as normas cogentes não podem ser afastadas por vontade das partes: "Eu entendo que essa é uma norma cogente e, portanto, não pode ser afastada."
Há aí um interesse público de que os atos praticados nos tabelionatos e registros de imóveis sejam eficazes e seguros. Esse interesse público está acima do interesse particular da parte e impede a dispensa das certidões. "A dispensa permite a fraude", diz Eduardo, e dá um exemplo: "O pai doa um imóvel ao filho e o filho dispensa as certidões. Mas contra o pai havia uma série de ações. O filho vende o imóvel a um terceiro. Mesmo que aquele terceiro tire todas as certidões do filho, contra o filho não há nada. Mas até a transação anterior houve uma fraude, que vai às certidões. Se o registrador não exigir as certidões, ele vai permitir que duas pessoas cometam uma fraude e um terceiro compre."
O interesse público está em que o Registro de Imóveis seja o espelho da realidade, no que respeita à cadeia imobiliária, e que o Ofício de Notas pratique o ato com toda a segurança, afirma o palestrante. "E essa segurança passa pelas certidões. Não vejo como praticar um ato dispensando as certidões. Eu entendo que essas normas das Corregedorias de alguns Estados, dispensando as certidões, são todas inconstitucionais. Na hierarquia das leis, primeiro vem a CF, depois vem toda a legislação e uma norma administrativa jamais pode dispor contra uma lei federal".
Na visão do palestrante, o cartório também corre riscos ao permitir a dispensa das certidões. Se houver problemas numa transação dessas, a parte prejudicada vai procurar quem lavrou e registrou a escritura. "A não-dispensa das certidões é uma garantia para os contratantes e para o tabelião/registrador."
Eduardo relata a sua experiência em Teresópolis, que o levou a escrever o trabalho apresentado. Diante dos constantes problemas com a dispensa das certidões, procurou seu Corregedor Permanente, que entendeu que elas são indispensáveis e proferiu uma decisão administrativa.

"Da responsabilidade civil e do limite de idade para aposentadoria compulsória do registrador" era o tema inicialmente proposto pelo Desembargador Décio Antônio Erpen (RS) para o XXVI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil. Mas além desses, ele resolveu trazer ao congresso outro assunto "palpitante" e atual: as promessas de compra e venda não registradas das unidades habitacionais, em caso de falência do incorporador, que representam um verdadeiro "duelo entre o direito pessoal e o direito real" (de garantia). E também o choque entre o crédito bancário (hipotecário) e a aquisiçao da propriedade, que seriam dois valores jurídicos com enfoques diferentes.
Em relação ao tema inicial, o Des. Erpen apresentou, primeiramente, a natureza jurídica real dos serviços notariais e registrais, que, para ele, não se constituem em serviço público da regra geral. "A 'delegação', a rigor, não é delegação, porque essa atividade preexistia ao próprio Estado", diz. A seguir, o palestrante tratou da responsabilidade civil, penal e administrativa dos notários/registradores e seus prepostos. Finalmente, o assunto mais polêmico: o limite de idade, ou seja, a questão de saber se se aplica ao notário/registrador a aposentadoria compulsória aos setenta anos, à semelhança do que ocorre com os funcionários públicos em geral.
"Os tribunais têm decidido que os notários e registradores não são funcionários públicos para efeitos de vantagem. Aliás, dependendo do caso, eles são ou não. Acho que deve haver uma definição absoluta, isto é, o notário/registrador precisa saber a sua real situação jurídica para evitar a perplexidade. Se ele está, na sua atividade, a serviço da segurança jurídica, não tem sentido que seja alvo de uma insegurança jurídica porque o direito inseguro é um direito injusto", declara o desembargador.
Instituição notarial/registral é anterior ao Estado
Nos pronunciamentos que têm feito, o Des. Erpen tem dito que a instituição notarial e registral antecede a própria organização estatal como uma verdadeira necessidade social. Ao Boletim do IRIB, ele disse que isso vale também para o Brasil.
"Essa é uma instituição pré-jurídica", reafirma. Ela estava equivocadamente colocada como órgão de governo, mas, na verdade, é instituição da comunidade. Agora ela está encontrando o seu devido lugar. Com isso eu não quero diminuir a responsabilidade nem aumentar a importância da atividade notarial/registral, mas sim encontrar a exata definição legal. Eu penso que a comunidade pode viver sem delegado de polícia, sem prisões, e até seria bom que não houvesse a necessidade de juiz. Mas a comunidade não consegue viver sem esses atos elementares da vida, que começam pela cidadania originária do registro de nascimento e continua com os demais atos. Efetivamente a área mais viçosa do direito, que é a das relações sadias, é tutelada através das atividades notariais e registrais. Já a segunda fase - policial e judicial - existe na fase doentia, ou seja, quando há ruptura da ordem jurídica e, depois, a correspondente restauração. O direito teve um desvio histórico, por causa dos ensinos jurídicos, dando a entender que direito é sinônimo de processo. Mas não: direito é sinônimo de relações normais. A doença tratada pelo antibiótico se dá na segunda fase.
Então, eu diria que a atividade notarial/registral é a vacina e a jurição é o antibiótico. Se a vacina funciona bem, nós não temos necessidade de antibiótico."
Natureza jurídica da atividade
Qual a natureza jurídica da atividade do registrador e do notário? Pode ela ser considerada, ainda que impropriamente, jurisdição voluntária?
"Há poucos dias fiz uma palestra na Venezuela e disse que essa atividade não era um serviço público na sua essência", responde o desembargador. "Na platéia, formada por congressistas de dezesseis países latino-americanos, algumas pessoas já tinham pensado nisso e até me convidaram para fazermos uma análise melhor. Para mim, trata-se de uma jurisdição administrativa ou voluntária. Acho que devemos avançar mais nesses estudos. Ninguém ainda se dedicou a esse tema com caráter científico. Mas eu senti que a colocação era equivocada e que agora a Constituição estaria corrigindo isso. Mas ela não seria uma jurisdição voluntária pura, no sentido que o Código de Processo Civil diz. Parece-me até que ela antecede um pouco porque a jurisdição tem um critério de conveniência par solver impasses. E, aqui, parece que o objetivo é prevenir futuros litígios, então seria mais eloqüente do que a própria jurisdição."
Instrumento público x instrumento particular
Como fica a comparação entre o instrumento notarial e a contratação privada em relação à segurança jurídica? Responde o des. Erpen:mento notarial e a contratação privada em relação à segurança jurídica? Responde o des. Erpen:
"Eu acho que os instrumentos particulares, como estão sendo feitos no Brasil, estão a serviço da ruptura da ordem jurídica. E me parece que o legislador não foi feliz no momento em que ele começou a liberar a forma. Quando há zonas de conflito, o legislador deve comparecer e prover o tema. E no Brasil, acho que há quase uma irresponsabilidade estatal, no sentido de liberar, de não punir. Para se registrar uma pessoa jurídica, o estatuto da Ordem exige a presença de um advogado. Agora, para transacionar um imóvel faz-se uma promessa de compra e venda, às vezes elaborado por um despachante. Não se exige notário nem advogado para isso. Não estão dando o devido valor à área do direito fundiário. E hoje os financiadores estão vendo que a maior garantia ainda está no imóvel, no sistema fundiário. Então, temos que montar um sistema jurídico que assegure esse tráfego normal não só em favor do investidor, que na minha opinião está em segundo plano, mas em favor do proprietário. Ser proprietário é um ato de cidadania das mais eloqüentes que existem porque não só resolve o problema habitacional, como resolve também o local de trabalho. Portanto, a propriedade imobiliária tem uma função muito maior do que se está a pensar e o legislador está descuidando disso. Esses loteamentos clandestinos foram feitos abertamente, de clandestino não têm nada porque é tudo terra à vista. Não é no subsolo, é no solo mesmo. As municipalidades silenciaram, o Estado também silenciou através do Ministério Público e do Judiciário, instituições que deveriam fiscalizar. Então, o Estado é culpado por essas periferias cercadas, uma vez que se omitiu, não exigiu a forma solene."

Após a exposição do seu trabalho - "Incorporação imobiliária - A afetação do empreendimento como garantia da consecução do negócio" - aos registradores brasileiros, o Dr. Melhim Namem Chalhub concedeu esta entrevista ao Boletim do IRIB, com maiores detalhes sobre a afetação:
P - A partir da afetação de um determinado patrimônio, ele fica a salvo de toda e qualquer execução?
R - Não, não fica. A afetação reserva para os credores daquela massa patrimonial específica, aqueles bens. Então, os credores trabalhistas daquele empreendimento têm a ação contra os bens integrantes daquele empreendimento. O mesmo se dá com os credores fiscais e assim por diante. A afetação significa o seguinte: é como se fosse criada uma empresa separada para cada incorporação imobiliária. É como criar uma empresa só para a consecução daquele empreendimento. Terminado o empreendimento, a empresa morre, fecha. Isso é a afetação do patrimônio na incorporação imobiliária tal como nós estamos concebendo nesse anteprojeto.
P - As grandes incorporadoras atuam em vários Estados. Como é que fica essa questão de patrimônio de afetação?
R - A afetação há de considerar cada patrimônio de per si. Eu destaquei no meu trabalho uma lição magnífica do Professor Caio Mário da Silva Pereira, em que ele diz : "A afetação implicará a composição de um patrimônio sem se verificar a criação de uma personalidade, como se dá com as fundações. Não há, pois, razão para romper a concepção tradicional da unidade do patrimônio, com o qual se concilia a idéia de poderem existir, no patrimônio, massas patrimoniais objetivamente consideradas." Quer dizer, o incorporador com cinco incorporações tem um patrimônio geral e cinco patrimônios de afetação, um para cada incorporação, um em cada cidade onde se encontra essa incorporação imobiliária.
P - Os interesses dos adquirentes das futuras unidades autônomas não se superpõem aos interesses dos credores, em relação ao patrimônio afetado?
R - Não necessariamente, a não ser os casos legais das prioridades e preferências legais. O que é certo é que na hipótese de uma eventual falência de um incorporador, aquele empreendimento não ingressa na massa concursal. Ele não é arrecadado pelo síndico porque, com a afetação, desde o momento do memorial de incorporação registrado, aquele empreendimento foi afastado do patrimônio, que é suscetível de ser arrecadado na massa. Com isso, o que acontece? Declarada a falência do incorporador, o juiz vai apenas verificar se ainda existe alguma unidade daquele empreendimento que o incorporador não vendeu. Se isso não aconteceu, ele determinará ao síndico que promova a venda antecipada dessas unidades em leilão. E o arrematante dessas unidades passa a integrar o condomínio e passa a pagar as contribuições dali em diante. Há que se fazer um acerto de contas entre o condomínio e o falido, relativamente aos direitos concernentes àquelas unidades até omomento da falência. O empreendimento não vai para a massa falida. Ele continua a sua vida normalmente. Ele tem apenas a interferência do juiz da falência para determinar que os condôminos realizem uma assembléia geral como os cotistas de um fundo de investimento quando existe a liquidação extrajudicial de um administrador do fundo. os cotistas fazem uma assembléia geral e resolvem o destino que irão dar àquele fundo. No caso da incorporação imobiliária, os condôminos se reuniriam numa assembléiageral para resolver se querem continuar a incorporação ou vender o acervo no estado em que está. O patrimônio é deles, foi afetado para eles. Pode ser que os condôminos tenham interesse em prosseguir pagando e administrando a obra eles mesmos. Pode ser também que os condôminos não tenham interesse em terminar a obra e que resolvam vender o terreno. O anteprojeto também prevê isso. Eles podem vender o terreno e dividir entre si o resultado dessa venda. Fora da falência.
P - O senhor considera que o patrimônio de afetação deve ser previsto expressamente em lei. Qual o sentido de admitir o ingresso desta notícia no Registro Imobiliário através de averbação, já que a publicidade decorrente da lei autorizadora da criação desse fenômeno já bastaria para vincar os direitos e obrigações de todas as partes envolvidas?
R - Eu me permito divergir porque acho que o simples fato da existência da lei não vinca os interesses das partes envolvidas. O que vinca, o que firma efetivamente a afetação é o Registro de Imóveis. É através do registro que se dá visibilidade àqueles direitos, àquelas delimitações decorrentes da afetação. É o princípio da publicidade que se aplica ao caso: aquele empreendimento está afetado, aquele outro não está, outros bens do incorporador não estão afetados. Só o Registro de Imóveis pode aclarar essa afetação.
P - A questão da afetação patrimonial fica ao alvedrio do incorporador ou lhe será imposta por determinação legal?
R - Ela será imposta por determinação legal, até porque a própria lei já contém dispositivos que sinalizam para que o empreendimento imobiliário integrante de uma incorporação tenha uma destinação, que é atender o interesse daqueles compradores. E o que faz a lei agora é definir que essa incorporação não teria a finalidade de atender somente os compradores, mas também os credores do empreendimento.

Por trás de todo grande evento sempre há uma anônima equipe de profissionais trabalhando diuturnamente para que tudo corra bem. São profissionais de comunicação, secretaria, suporte; são também atendentes e porteiros, telefonistas e digitadores, operadores de equipamentos. Enfim, tudo é pensado e repensado visando a garantir o êxito de um evento desta magnitude.
A secretaria do IRIB esteve a cargo de Clenilse Vanz e Maria de Lourdes Gualano. A preparação logística do evento, a organização dos detalhes, a recepção calorosa de cada participante do Encontro, tudo é escrupulosamente preparado pela Secretaria.
A comunicação visual esteve a cargo da MultMeios. Empresa que se dedica à cobertura integral dos eventos do IRIB, sob a batuta competente de Franklin Sant'Anna, foi a agência que criou a simpática identidade visual deste Encontro. Ao Franklin, e sua equipe, devemos o revigoramento formal do Instituto. Em cada símbolo pensado, em cada ícone, a identidade do IRIB foi sendo forjada ao longo dos últimos quatro anos.
O registro fotográfico ficou a cargo de Carlos Petelinkar. "Sou um registrador... de imagens!". Sua dedicação e simpatia cativaram os participantes. Seu profissionalismo enriqueceu o acervo iconográfico do IRIB.
Finalmente, a jornalista Fátima Rodrigo registrou incansavelmente cada momento importante deste Encontro. Seja nas páginas do Boletim do IRIB, em suas edições diárias, condensando em sínteses e entrevistas o melhor de cada dia, seja nos Boletins Eletrônicos pela Internet, o IRIB irradiou informação para o mundo jurídico. Urbi et Orbi!
O suporte deste Encontro contou com o trabalho e a dedicação anônimos de muita gente. Sem o seu empenho, o êxito deste Encontro não se concretizaria.
A todos, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil agradece reconhecidamente.