Flauzilino Araújo dos Santos, registrador em Pedreira, SP, foi o primeiro expositor da quarta-feira, trazendo a debate o tema "Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbanos - aplicação da lei 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor". A seguir, apresentamos uma síntese de seus principais argumentos.
P - O senhor considera que a atuação do registrador é legítima em desqualificar um título, considerando que há uma declaração de nulidade de cláusulas? Isso não seria uma atividade própria jurisdicional?
R - Sim, a atividade é própria jurisdicional quando é enfocado o caso concreto. Mas nós estamos falando do arquivamento preliminar do contrato-padrão, que futuramente estabelecerá casos concretos em relação aos adquirentes. Eu tenho recepcionado e registrado contratos de compromisso de compra e venda de imóveis loteados que não estão de acordo com o contrato-padrão. Mas nós oferecemos a proteção do Registro de Imóveis para aquele compromissário comprador. E depois ele poderá ir até a instância competente para fazer valer as cláusulas do contrato-padrão para o seu contrato.
P - Uma crítica que se faz a essa atuação do registrador é que ele tutela os interesses do consumidor. Essa é uma função que o registrador deve exercer?
R - Essa tutela é deferida ao Oficial de RI em razão de mandamento constitucional. Tornou-se dever do Estado desenvolver atividades de defesa do consumidor. E como o registrador desenvolve atividades públicas, é inerente à sua função desenvolver atividades em defesa do consumidor.
P - Os mesmos princípios poderiam ser aplicados para a incorporação imobiliária?
R - Perfeitamente. Acho que deveria ser acrescentado à Lei 4.591 a obrigatoriedade de se arquivar também o contrato-padrão para que o contratante possa ir ao RI e ter certeza sobre as cláusulas de sua contratação.
P - Os mesmos princípios poderiam ser aplicados a uma escritura pública, com o conseqüente impedimento de acesso do título?
R - Não, eu penso que não há possibilidade de impedir o acesso do título, principalmente dentro daquela visão de oferecer a proteção do registro imobiliário ao adquirente. E resta a ele a possibilidade de ir ao Poder Judiciário e anular aquelas cláusulas que o deixam em situação de inferioridade face ao outro contratante.

"Nulidade de pleno direito no registro imobiliário" foi o tema desenvolvido no XXVI Encontro pelo Juiz de Direito, Dr. Kioitsi Chicuta. Em entrevista ao Boletim do IRIB, ele resumiu os principais pontos de sua exposição e fez outros comentários.
P - O senhor poderia sintetizar a sua palestra de hoje?
R - Eu fiz uma abordagem sobre a questão da nulidade reconhecida administrativamente. Nós não temos uma legislação específica, dizendo quais seriam as nulidades de pleno direito e a aplicação que temos verificado em decisões administrativas jurisdicionais são fundadas, em geral, em lições já superadas de Hely Lopes Meirelles. A moderna doutrina do direito administrativo admite situações de atos irregulares mas convalidáveis. Eu quis mostrar que o reconhecimento da nulidade não seria um ato discricionário mas um ato vinculado, obedeceria regras específicas. E também há grande problemática sobre as autoridades que podem reconhecer administrativamente: seriam o registrador e o próprio Juiz Corregedor Permanente ou o Corregedor-Geral da Justiça. Por fim, a abordagem sobre a anulação como um processo retificatório, submetido a regras também previstas na Lei 6.015, dizendo que, em caso de erro evidente, a nulidade poderia ser reconhecida pelo registrador, ou, quando não há prejuízo, diretamente pelo Juiz Corregedor Permanente. Quando há prejuízo a terceiro, sempre com a observância do princípio da audiência, ou seja, com oitiva dos prejudicados antes da decisão administrativa.
P - Em outros ramos do direito existe, hoje, um tratamento micro-sistêmico das nulidades (consumidor, sistema de loteamento etc.). E em registros públicos?
R - Estamos caminhando para isso. Esse tema foi apenas para iniciar o debate, mas vamos caminhar para criar esse micro-sistema. Não temos uma previsão legal, mas temos que fazer um estudo científico de forma a aplicá-lo aos registros públicos.
P - Isso poderia ser superado com um bom regulamento do registro público?
R - Eu tenho a impressão de que seria possível. Na minha exposição, citei um exemplo de registro praticado por autoridade incompetente. Temos três posicionamentos: o direito português reconhece como atos inexistentes, alguns doutrinadores como atos nulos de pleno direito e outros como atos convalidáveis, meramente anuláveis. A falta de uma legislação impede que se estabeleça uma regra absoluta. Nós teríamos que extrair as soluções pelos princípios gerais. Quaisquer regras estabelecidas sem base legal estariam sempre sujeitas a questionamento. Se desejamos algo mais preciso, teríamos que ter também uma legislação adequada que regulamentasse a matéria.
P - Algum comentário adicional?
R - Gostaria de dizer que esse congresso do IRIB , como os anteriores, pauta pelo alto nível dos participantes. Isso só envaidece quem dele participa no sentido de aprimoramento do direito, no incentivo ao estudo para que possamos lutar pelo engrandecimento da instituição, que cada vez mais é reconhecida por outros estudiosos do direito.
 

O registrador gaúcho João Pedro Lamana Paiva expôs trabalho elaborado em parceria com o Desembargador Décio Antônio Erpen, enfrentando o tema atual do parcelamento de solo e regularização de áreas urbanas e rurais.
Os autores apontam um fenômeno sociológico que indica a existência, ao lado da propriedade regular, da chamada "propriedade informal", que exonera o seu "titular" de todas as garantias e prerrogativas que o domínio oferece ao seu titular. "Nega-se o direito à hipoteca, por exemplo, como forma de alcançar recursos para viabilizar a edificação sobre o terreno ou lote irregular".
Depois de apresentar as experiências que no Rio Grande do Sul surtiram efeito, o palestrante fere o tema central de seu trabalho: a regularização de parcelamentos ilegais.
O registrador aponta as deficiências do sistema administrativo brasileiro no enfrentamento das questões fáticas de ocupações irregulares do solo urbano e rural. A situação assim gerada apresenta-se com contornos de irreversibilidade e não pode ser desconsiderada pelos operadores do direito. Não pode ser ignorada pelos registradores.
A realidade urbana brasileira transformou-se radicalmente nas décadas de 60 e 70, com o deslocamento de grande parcela da população do meio rural para as grandes cidades. Houve uma explosão urbana com conseqüentes problemas de urbanização de áreas rurais, aproveitamento inadequado do solo urbano, favelização e ocupações irregulares de áreas protegidas, de interesse ambiental, de proteção permanente.
Na opinião do expositor, nos casos de loteamentos, desmembramentos ou outras formas de parcelamento urbano e rural já consolidados, em que houve incúria da Administração Pública na execução de políticas habitacionais, deve o acesso da regularização ter acesso aos registros públ;icos com mitigação das exigências de cunho urbanístico, exigindo-se, sempre a prova mínima do domínio do transmitente.
Para os casos de não se determinar com exatidão o titular de domínio, o Poder Público deve assumir a titularidade do domínio por meio da desapropriação, expedindo os títulos de domínio.
A experiência gaúcha do Programa "More Legal" é exemplo bem-sucedido de atuação de órgãos públicos para superação dos graves problemas habitacionais nos grandes centros urbanos e periferias das grandes cidades.
O registrador ressalta, todavia, que devem ser excluídas da legalização de ocupação, as áreas de risco ambiental, de preservação natural, "não se admitindo consolidar-se assentamentos em locais sem condições mínimas de segurança e habitabilidade", citando como exemplos algumas favelas brasileiras localizadas em terrenos com acentuado aclive, totalmente inadequadas para o assentamento habitacional
O registrador, atento a este importante fenômeno político e social, deve emprestar seus conhecimentos técnicos e jurídicos para viabilizar a regularização da propriedade para parcelas significativas da população que, de outra forma, ficariam condenadas a viver em cidades clandestinas, sem poder exercitar, em sua plenitude, seus direitos de cidadãos, sendo titular de uma "propriedade informal".