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IRIB participa do Workshop sobre Política Nacional de Habitação e o Regime Financeiro e Fiscal Habitacional em Angola

Com o objetivo de diminuir seu déficit habitacional, Angola realizou o Workshop sobre Política Nacional de Habitação e o Regime Financeiro e Fiscal Habitacional para debater a questão sob seus vários aspectos e conhecer a experiência brasileira nessa área. O evento foi promovido pelos Ministérios do Urbanismo e Ambiente, e das Finanças, em Luanda, República de Angola, nos dias 9 e 10 de julho de 2008.

Representaram o Brasil, como convidados oficiais de Angola: o diretor executivo do Irib, Carlos Eduardo Duarte Fleury; o presidente do conselho consultivo do Secovi-SP, Romeu Chap Chap; e o conselheiro jurídico do Secovi-SP, Pedro Augusto Machado Cortez.
 
Romeu Chap Chap, Pedro Augusto Machado Cortez, Diekumpuna Sita José, Ministro do Urbanismo e Ambiente da República de Angola, Carlos Eduardo Duarte Fleury, Carla Sousa, vice-ministra do Urbanismo e Ambiente de Angola e Carlos Santos, Ministério de Urbanismo e Ambiente de Angola.
 
Ministro das Finanças de Angola, José Pedro de Morais (Foto Angop).

 
Na abertura do encontro no anfiteatro do Ministério das Finanças, em Luanda, o ministro angolano das Finanças, José Pedro de Morais, falou da necessidade de se conjugar os esforços dos diferentes setores da sociedade para a diminuição do déficit habitacional no país. Segundo ele, o resgate da dívida social de Angola só será possível com uma sólida aliança de trabalho e cooperação entre o governo, o sistema financeiro e a construção civil. E falou da presença de especialistas do Brasil no encontro cuja experiência considera “referência importante” para Angola.

“Essa aliança precisa de estar fundada em pilares jurídicos robustos, para se garantir que o direito de propriedade sobre os imóveis possa vir a constituir-se no principal fator de acesso às linhas de financiamento”, declarou. “O pilar jurídico é, assim, o primeiro a ser erguido para a edificação de um sistema sólido de financiamento à habitação. Por essa razão, o governo não tem medido esforços para rever e atualizar a legislação relativa ao direito de propriedade e para definir o regime jurídico do sistema financeiro e fiscal imobiliário em Angola. Parece-me, portanto, pertinente, o convite feito a peritos brasileiros para nos transmitirem, durante este workshop, a sua experiência. A experiência brasileira constitui uma referência importante, para traçarmos nossa própria estratégia a respeito do regime fiscal e financeiro a aplicar na implementação da Lei de Bases de Fomento Habitacional.”
 
Ricardo de Abreu, vice-presidente do Banco de Negócios Internacionais, Romeu Chap Chap, Pedro Augusto Machado Cortez, e Carlos Eduardo Duarte Fleury
 
Entre outros temas, o encontro discutiu a política nacional da habitação, o quadro institucional e legal da habitação em Angola, a experiência brasileira em regularização fundiária, os pressupostos do regime financeiro para a habitação social em Angola, fundo de garantia para projetos de financiamento de habitação social – a experiência do Grupo BPI, e o regime jurídico do sistema financeiro e fiscal da habitação.

Leia a íntegra do trabalho apresentado por Fleury sobre a experiência brasileira relativa ao regime jurídico do sistema financeiro e fiscal da habitação.

(Fonte: Ministério das Finanças da República de Angola)

Regime Jurídico do Sistema Financeiro e Fiscal da Habitação – A Experiência Brasileira
Carlos Eduardo Duarte Fleury *
 
Excelentíssimas Autoridades,

Prezados Empresários, Senhoras e Senhores, minhas saudações.

A história do financiamento habitacional no Brasil deve ser analisada levando-se em conta a existência de dois períodos inteiramente distintos quanto às políticas adotadas para o setor.

No período anterior a 1964, a problemática habitacional brasileira tinha um tratamento descontínuo, desplanificado e totalmente dependente de recursos orçamentários da Previdência Social e das Caixas Econômicas.

O atendimento à demanda habitacional crescente, em função do exacerbado crescimento populacional urbano, era dificultado também pelo agravamento dos níveis inflacionários e a conseqüente depreciação dos valores correspondentes aos financiamentos concedidos, uma vez que não contavam com mecanismos de proteção. Esse fato, ao mesmo tempo anulava a capacidade de geração de poupança e reinvestimento dos recursos aplicados, bem como dificultava a atuação do setor privado que não poderia arcar com o ônus de um investimento praticamente sem retorno.

A partir da década de 40, observou-se um elevado êxodo rural para os grandes centros urbanos, trazendo vários problemas para as cidades que não estavam preparadas para receber um contingente tão grande de pessoas. As cidades não dispunham de infra-estrutura nem de moradias necessárias para abrigar tal êxodo iniciando-se, assim, um processo de favelização, que até os dias de hoje não foi equacionado.

Verifique-se que em 1940, 31,2% da população brasileira viviam em áreas urbanas, enquanto 68,8% na área rural. O Brasil precisou de apenas quatro décadas para fazer a inversão das posições, isto é, em 1980 contávamos com 67,6% da população nas cidades e 32,4% nos campos.  Em 2000 a situação agrava-se ainda mais, reduzindo a população residente em áreas rurais em menos de 20% da população total, concentrando-se ainda mais a população nas áreas urbanas.
 
Censo Demográfico
 
O Governo Federal, no entanto, procurou criar alguns instrumentos para tratar a questão habitacional, porém eram praticamente insuficientes para solucionar a problemática habitacional, pois não havia naquele tempo mecanismos que mantivessem o poder de compra dos recursos emprestados para fazer frente aos níveis de inflação registrados, cujos resultados foram praticamente nulos.

Contudo, a partir de 1964, esse quadro é inteiramente modificado.

A Reforma Bancária e do Mercado de Capitais instituída nos anos de 1964 e1965 conferiu um novo formato ao Sistema Financeiro Brasileiro de forma a expandir o processo de intermediação financeira, ampliando o espaço para a participação das instituições privadas na provisão do crédito de longo prazo. No bojo destas reformas foi criado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), instituído pela Lei 4380, de 1964, formado por um conjunto de entidades e mecanismos destinados a garantir o fluxo de recursos necessários à execução da política habitacional.

Juntamente com o Sistema Financeiro da Habitação foi introduzida a correção monetária, tanto nas operações ativas, quanto nas passivas, garantindo a manutenção da capacidade de reinvestimento do sistema pela absoluta igualdade das operações quanto à atualização permanente de seus valores.

O Modelo inicial e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

A estrutura da Lei nº 4380 consubstanciava todo um complexo sistema destinado a implementar, em caráter permanente, a política habitacional, articulando um conjunto de mecanismos capaz de i) viabilizar a arrecadação de recursos; ii) o empréstimo habitacional; iii) a reposição desse empréstimo à sua origem e iv) a reaplicação dos recursos retornados.

Assim, o Sistema Financeiro da Habitação foi estruturado a partir dos seguintes pilares:

1º) Introdução da Correção Monetária, tanto nas operações ativas, quanto passivas.

2º) Criação de uma rede de agentes financeiros, para intermediar a captação de recursos do público e aplicá-los prioritariamente no setor habitacional.

3º) Criação de instrumentos para a captação compulsória (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e voluntária (caderneta de poupança) de recursos para o financiamento habitacional.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

Em 1966, como complemento às reformas iniciadas nos dois anos anteriores, foi instituído o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, uma modalidade de poupança compulsória, substituindo a estabilidade no emprego por depósito, pelo empregador, de uma percentual da remuneração paga, para que o empregado usasse essa reserva quando da sua aposentadoria ou em situações atípicas e definidas em lei, como é o caso de despedida do emprego sem justa causa.

Os recursos acumulados no Fundo, conforme determinação legal, deverão ser aplicados em financiamentos à habitação, saneamento básico e infra-estrutura urbana, sendo que as disponibilidades financeiras devem ser mantidas em volume que satisfaça as condições de liquidez e remuneração mínima necessária à preservação do poder aquisitivo da moeda.

Os programas de aplicação dos recursos depositados no Fundo devem destinar, no mínimo, 60% para investimento em habitação popular e os projetos de saneamento básico e infra-estrutura urbana deverão ser complementares aos programas habitacionais.

O Fundo de Garantia já atendeu mais de 6 milhões de famílias, proporcionado a moradia para perto de 30 milhões de pessoas.

Os recursos depositados no Fundo são advindos do recolhimento, pelos empregadores, do equivalente a 8% da remuneração paga ou devida no mês anterior a cada empregado.

A Caderneta de Poupança

Em 1967 o Governo Brasileiro institui a caderneta de poupança, como modalidade de acumulação de recursos, com correção monetária para garantir a preservação do poder de compra da moeda, mais juros previamente estabelecidos.

Juntamente com o Fundo de Garantia, a caderneta de poupança é um dos pilares que sustentam o financiamento habitacional no Brasil.

A caderneta de poupança foi introduzida como uma modalidade de investimento extremamente simplificado, de forma que, mesmo as pessoas menos favorecidas e com menos conhecimento, poderiam se valer desse modelo de investimento financeiro, para preservar seus recursos.

A simplicidade estava no fato de a caderneta de poupança não ter variações de um banco para outro, sendo sua remuneração e juros idênticos em qualquer agente financeiro que acolhesse os depósitos. Essa forma de aplicação está preservada até hoje, possibilitando que a classe média brasileira tivesse acesso ao financiamento para a compra da casa própria. Além disso, os rendimentos são isentos de tributação, não incidindo o imposto sobre a renda.

Do início até hoje mais de 3 milhões de operações foram realizadas, permitindo que milhões de brasileiros pudessem realizar o sonho da casa própria.

O Arcabouço Institucional

Inicialmente o Sistema Financeiro da Habitação era composto pelo Banco Nacional de Habitação (BNH), como órgão central e disciplinador das operações de financiamento, pelas Sociedades de Crédito Imobiliário e Poupança (SCI’s), pelas Caixas Econômicas Federal e Estaduais e pelas Associações de Poupança e Empréstimo (APE’s). Os Bancos só passaram a participar do sistema a partir da década de 1970.

O estabelecimento das condições gerais de funcionamento do Sistema cabia ao Banco Nacional da Habitação, enquanto seu órgão central, bem como o papel de banco social, com a responsabilidade de promover através de agentes especificamente criados para tal fim, a construção e a aquisição da casa própria para a população de baixa renda.

As Sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as Caixas Econômicas formavam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que consiste em um subsistema criado em 1967 para o atendimento das demandas habitacionais da população de renda média.

As Fontes de recursos

Inicialmente, as fontes de recursos das instituições do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo eram as Letras Imobiliárias, modalidade de captação de recursos com rentabilidade pré-definida. Em poucos anos, porém, a Caderneta de Poupança transformava-se na principal fonte de recursos destas instituições.
 
O SBPE: Saldo e Captção Líquida das Contas de Poupança
 
Em relação à poupança compulsória, os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), constituíram, nos primórdios do Sistema, e ainda constituem, o suporte financeiro da política habitacional, permitindo que se conferisse um tratamento sistemático ao atendimento das necessidades habitacionais das camadas mais pobres da população.

Os critérios estabelecidos para a aplicação dos recursos no setor habitacional foram diferenciados em função de suas fontes geradoras, tendo em vista a necessidade de compatibilizar a rentabilidade dos financiamentos concedidos com o custo dos recursos captados.

Os financiamentos habitacionais à população de baixa renda, por seu caráter social, eram concedidos a taxas de juros mais baixas. Em razão disso, não poderiam ser concedidos pelos agentes financeiros do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo que captam recursos do público, os quais precisam ser remunerados adequadamente.

O mercado habitacional foi segmentado em 3 níveis atendidos pelos diferentes agentes do Sistema  Financeiro de Habitação: mercados popular, econômico e médio.

Com o propósito de cobrir os riscos de atividades e operações do sistema habitacional, principalmente decorrentes do descasamento de prazos de captação e aplicação dos recursos, foram criados fundos contábeis de garantia e de apoio financeiro, destacando-se os seguintes:

- Fundo de Assistência à liquidez - (FAL), como principal instrumento de socorro em situações de liquidez de instituições financeiras.

- Fundo de Garantia de Depósitos e Letras Imobiliárias (FGDLI), destinado a garantir a integridade das poupanças populares aplicadas em Letras Imobiliárias e Cadernetas de Poupança diante da insolvência da instituição financeira.

- Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), destinado a cobrir eventuais saldos devedores residuais decorrentes do descompasso entre os indexadores e a periodicidade dos reajustes de saldos devedores e das prestações.

Todos esses fundos tinham como única fonte de recursos as contribuições dos agentes financeiros, sendo que no caso do FCVS contou também com a contribuição dos devedores dos financiamentos concedidos.

A complexidade de estruturação de um modelo de financiamento habitacional, com efeito, advém da necessidade de compatibilizar aplicações de longo prazo com formas de captação de recursos de curto prazo.

Essa complexidade se agrava em um ambiente de instabilidade econômica.

Dentro dessa linha, o desenho inicial do Sistema Financeiro da Habitação articulava princípios universais de administração financeira: independência das instituições que o compunham e auto-sustentação financeira.

A história do Sistema demonstra que esses princípios não se concretizaram, levando à exaustão as fontes de recursos do referido sistema, comprometidos pela rigidez do modelo teórico inicial, cujas regras de operação foram estabelecidas como estáveis, definitivas e dimensionadas para uma taxa de inflação de 20% a.a., não tendo sido previstos, à época, mecanismos que possibilitassem a realização de ajustes na hipótese da ocorrência de alterações mais significativas nas condições gerais da economia.

Apenas a título de exemplo, em março de 1990 a inflação medida pelos órgãos oficiais atingiu 80% em um único mês, o que tornou o sistema financeiro habitacional brasileiro incapaz de realizar a sua tarefa: proporcionar a casa própria para as famílias de renda média e, especialmente, para aqueles menos favorecidos.
 
O Brasil em Números - A distribuição de Renda
 
A implantação do Sistema Financeiro da Habitação partiu do pressuposto de que seriam mantidos ao longo do tempo cinco fatores básicos: a) identidade de índices de correção monetária para o ativo e passivo, b) reajuste da prestação igual ao do saldo devedor, c) reajustes das prestações iguais ou aproximados aos dos reajustes de salários, d) manutenção de ambiente econômico estável e em crescimento e e) segurança jurídica dos contratos.

Entretanto, as interferências externas de caráter institucional, atingiram tanto o passivo como o ativo do sistema, tornando-o incapaz de exercer plenamente suas funções econômicas e sociais.

De 1986 a 1994, o Brasil passou por oito planos econômicos, com efeitos catastróficos nas contas do Sistema Financeiro da Habitação, inviabilizando, por completo, a manutenção do modelo idealizado nos idos de 1964.

Registre-se que na década de 70, a caderneta de poupança teve um desempenho extremamente favorável, tendo a relação dos saldos em cadernetas de poupança com o Produto Interno Bruto (PIB), saltado de 1% em 1970 para 16% em 1984.

A taxa de crescimento dos saldos de poupança até 1980 superou sistematicamente a dos haveres financeiros não monetários, isto porque foram mantidas as condições de funcionamento das cadernetas de poupança desde a sua criação.

Contudo, a partir de meados da década de 80, a ausência de medidas estáveis de política monetária, expressa em freqüentes desajustes dos índices de correção monetária e de inflação e em alterações bruscas das taxas de juros, colaborou com a instabilidade dos recursos das cadernetas.

De fato, a caderneta concorria em condições desfavoráveis com as demais aplicações financeiras, principalmente com os Títulos da Dívida Pública Federal.

O modelo de funcionamento do Sistema previa um processo de evolução dinâmica de modo que, inicialmente, os recursos necessários para os financiamentos habitacionais dependeriam primordialmente do ingresso de recursos da poupança.

Quando o volume de captação alcançasse o estágio de crescimento marginal, ocorreria substituição dos recursos oriundos da caderneta pelos retornos dos financiamentos.

Tal fato não ocorreu. O fluxo de retorno sofreu intensa redução pela quebra do princípio da uniformidade dos índices de correção do valor nominal das prestações e o nível de adimplência, cujo comportamento é afetado basicamente pela política salarial e pelas variações do nível de emprego.

O descompasso entre índices de inflação (utilizados no sistema habitacional) e aqueles utilizados para a correção dos salários gerou alto nível de inadimplência dos mutuários a partir de 1982.

Para minimizar esta situação, o Governo adotou medidas de subsídios indiscriminados aos mutuários, sem pesar as conseqüências futuras.

Dentre essas medidas: bônus e adoção de índices de reajustes das prestações inferiores aos pactuados, por prazos definidos entre 1983 e 1984, e a concessão de reajuste por índice inferior à variação da correção monetária (112% x 246%) em 1985.

A adoção destas medidas por parte do poder público implicou em quebra do equilíbrio do sistema, com transferência de renda das classes mais baixas para as classes de maior renda (subsídios indiscriminados e lineares). Ressalte-se que, ao reduzir as prestações, o Poder Público não privou as instituições dos recebimentos de seus créditos, apenas substituiu o devedor, transferindo a obrigação de pagamento dos mutuários para o Fundo de Compensação das Variações Salariais, que conta hoje com uma obrigação junto aos diversos agentes financeiros de mais de R$ 100 bilhões de reais, um pouco mais de US$ 50 bilhões.

Nenhuma das medidas tomadas privilegiando os mutuários teve como contrapartida o aporte de recursos necessário a cobrir os seus efeitos.

Acresce a isto o fato de as instituições terem sofrido os efeitos de inúmeras demandas judiciais que também afetaram a estabilidade do Sistema.

A respeito destas demandas as instituições não contribuíram de forma alguma para a instalação das controvérsias, decorrendo todas dos diversos planos econômicos implementados a partir de 1986 e da inexistência de regras estáveis quanto ao reajuste das prestações.

De um lado, poupadores pleiteavam o cômputo de diferenças de índices e, de outro lado, mutuários postulando redução nas prestações, mesmo as instituições tendo aplicado os critérios e os índices estabelecidos pelo Governo ou convencionados no Contrato.

Foram vários anos de insegurança jurídica em face da ausência de lei que disciplinasse as condições de retorno.

Apesar de todos os reveses, o Sistema Financeiro da Habitação cumpriu o seu papel nos seus 44 anos de existência.

O sucesso é comprovado por cerca de 36 milhões de pessoas – aproximadamente 20% da população urbana do país – que foram beneficiadas pelas 9 milhões de unidades financiadas ao longo do período de existência do Sistema.

No período de 1974 a 1982, o número de financiamentos concedidos atingiu a média anual de 350 mil unidades. A partir de 1983, em função de todos os fatores citados, esta média decresceu significativa-mente, representando um forte entrave para a redução do crônico problema de escassez de moradia.
 
SFH - Unidades Financiadas

Somente a partir de 2006, o nosso país voltou a romper a barreira de 100 mil unidades financiadas com recursos das cadernetas de poupança e hoje continua em um ritmo crescente.

SBPE - Unidades Financiadas

A situação que se encontrava o sistema decorria de uma série de fatores: a) interferência do Governo Federal em contratos perfeitos e acabados, concedendo benesses aos adquirentes de uma forma indiscriminada, sem a preocupação de verificar se o beneficiado efetivamente necessitava do benefício; b) instabilidade econômica que levou a inflação alcançar índices estratosféricos; c) reduzido número de fonte de recursos – basicamente o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, e a caderneta de poupança; d) concentração de todos os riscos (originação, crédito, gestão e descasamento de índices) inerentes a uma operação de financiamento imobiliário numa única parte envolvida – o agente financiador.

Para solucionar essa problemática, após estudos de vários modelos, optou-se pela criação de um novo modelo de financiamento, batizado de Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, tendo como principais pressupostos a segmentação do público a ser atendido entre segmento de mercado e segmento social, e a implementação do mercado secundário de títulos lastreados em empréstimos hipotecários, com a diluição dos riscos que envolvem as operações, nos seguintes termos:

a) originação: fica com quem contrata a operação de financiamento que deverá centrar sua atuação na análise do tomador do crédito;

b) crédito: fica com as companhias denominadas securitizadoras, que são as principais responsáveis pela dinamização do mercado secundário, adquirindo os créditos originados para lastro dos títulos a ser negociados.

c) Gestão: fica com as empresas que irão gerir os contratos ao longo de sua existência.

d) Descasamento de índices: Fica com os adquirentes dos títulos.

O Sistema de Financiamento Imobiliário implantado em 1997 trouxe importantes inovações, adequando-o aos princípios que norteiam mundialmente as atividades e relações econômicas, além de evitar a repetição dos erros que acabaram por comprometer o Sistema Financeiro da Habitação. Em linhas gerais, esses princípios incluem:

a) a separação do segmento social do segmento de mercado para fins de atendimento da demanda habitacional, ficando os governos federal, estaduais e municipais responsáveis pelo atendimento do segmento social, o que é feito com recursos orçamentários, do Fundo de Garantido do Tempo de Serviço e aqueles obtidos de empréstimos;

b) a concessão de subsídios para habitação deve ficar restrita às famílias de baixa renda e ser feita exclusivamente com recursos a fundo perdido, definidos em orçamento pelos diversos níveis de governo. Os subsídios devem ser individuais, intransferíveis e revistos regularmente;

c) os financiamentos habitacionais devem ser abrangentes, não só para casa própria, como também para locações, implantando o conceito de “moradia”.

d) os financiamentos realizados com recursos captados junto ao público devem ter retorno garantido;

e) o SFI deve funcionar com normas claras e estáveis, sem interferência governamental;

f) as instituições que operarem no SFI devem funcionar com as garantias e os seguros que lhes assegurem a pronta retomada do imóvel em caso de inadimplência e em caso de sinistros.

Para tanto, foi criado um novo instituto jurídico no direito brasileiro, a alienação fiduciária, onde a propriedade do imóvel fica com o credor até que o devedor quite suas obrigações. O devedor fica na posse do imóvel e deve manter o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade. Com o não pagamento da dívida, o credor já na qualidade de proprietário vende o imóvel em leilão público, recebendo o seu crédito e entregando o imóvel para o novo comprador.

Mas tudo isso ainda não era suficiente para contornar todos os problemas que o sistema vivia. O mercado necessitava de um novo marco legal, já que a estabilidade monetária já vinha sendo alcançada no Brasil, com controle inflacionária, a partir, principalmente, do ano de 1994, quando foi editado pelo governo federal mais um plano econômico, chamado de “Plano Real”, de onde adveio o nome da atual moeda brasileira.

O marco legal que o Brasil necessitava, contudo, só veio em 2004, quando o Congresso Brasileiro, após todos os segmentos envolvidos na política habitacional, público e privados, debaterem e ajustarem uma proposta, aprovou a lei 10.931, com importantes instrumentos que foram capazes de dar maior segurança jurídica e estabilidade nas relações financeiras e imobiliárias.

Criou-se o patrimônio de afetação, instrumento que possibilita, sem maiores burocracias, a criação de um patrimônio próprio destinado á consecução da construção, não se confundindo com o patrimônio geral do empreendedor e, portanto, imune aos eventuais problemas financeiros que possa passar o empreendedor, sobretudo a falência.

Também se estabeleceu uma regra de ouro para que houvesse menos atritos no Judiciário: o incontroverso, onde o cliente que quiser discutir as parcelas de empréstimo de seu contrato, tem que indicar a parte que discorda e pagar ao credor a parte que concorda, garantindo retorno dos recursos emprestados e a reaplicação no mercado de empréstimo.

Apesar de o Brasil estar longe de apresentar um sistema de financiamento habitacional que dê conta de seus grandes desafios, o país começa a mostrar crescimento e busca de soluções para a crise e o déficit habitacional, hoje estimado em mais de 8 milhões de moradias.
 
O Brasil em Números - O Déficit Habitacional
 
Os grandes centros urbanos são responsáveis pela maior parcela desse déficit habitacional, que está concentrado (mais de 90%) em famílias que ganham menos de US$ 750,00 mensais.

Como forma de amenizar a crise habitacional, alguns programas voltados para as famílias de baixa renda foram criados nos últimos anos. O Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social (PSH) e o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) são exemplos que merecem ser destacados.

1. PSH – Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social

Programa de Governo criado por Lei Federal, estruturado por meio da concessão de dois tipos de subsídios, destinados a complementar a capacidade financeira do proponente para pagamento do preço do imóvel residencial e assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações realizadas pelas instituições financeiras, compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança, cobertura securitária e de custos de alocação, remuneração e perda de capital.
 
PSH - Evolução dos componentes de investimento
 
Para concessão do subsídio, o empréstimo deverá observar as seguintes condições: a) a prestação mensal não poderá ser superior a 20% da renda familiar; b) a taxa de juros está limitada a 6% ao ano, mais um indexador e c) prazo de amortização limitado a 72 meses.

Quanto ao subsídio para o equilíbrio econômico-financeiro, o valor será definido em leilão, onde as instituições financeiras participam de um processo no qual disputam qual é o valor que aceitam para efetivar os empréstimos, já que o valor da parcela está limitado a 20% da renda familiar.

Além disso, o programa permite um complemento para pagamento do preço do imóvel, com valores diferenciados entre as regiões metropolitanas e as regiões menos densas.

Os recursos para o oferecimento dos subsídios são não onerosos e devem estar previstos no Orçamento Geral da União, podendo ser complementados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e de outros programas sociais.

O setor público, como contrapartida, pode ingressar com seus recursos próprios ou oferecer aos empreendedores terreno e infra-estrutura para a execução dos projetos habitacionais, incluindo serviços e materiais de construção civil.

2. Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS

Esse sistema foi criado por lei federal no ano de 2005 e tem por foco atender a população considerada como de baixa renda. Tem por princípios basilares a pactuação federativa, a descentralização e o controle social.

São objetivos desse sistema: o acesso à terra urbanizada e à habitação digna e sustentável, através de políticas e programas de investimentos com subsídios explícitos, aplicados por meio de uma malha articulada institucionalmente.

Os recursos advêm de fundos públicos, como é o caso do Fundo de Amparo ao Trabalhador – FAT, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, com dotações orçamentárias.

As aplicações têm por objetivo a aquisição, construção, conclusão, melhoria, reforma da unidade habitacional, com vistas à locação social e/ou arrendamento em áreas urbanas e rurais. Além disso, visa também à produção de lotes urbanizados, desde que para fins residenciais, a urbanização e produção de equipamentos comunitários, a regularização da terra e urbanística de áreas caracterizadas de interesse social.

Os recursos também são destinados à implantação de saneamento básico, infra-estrutura e equipamentos urbanos, complementares aos programas habitacionais de interesse social.

A aquisição de materiais para a construção, ampliação e reforma de moradias é mais uma forma de aplicação dos recursos subsidiados, permitindo-se a recuperação ou produção de imóveis em áreas encortiçadas, centrais ou periféricas, desde que para fins habitacionais e de interesse social.

Os beneficiários do programa são cadastrados e só podem receber os subsídios uma única vez no âmbito desse sistema

3. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS

Considerando que o Fundo de Garantia é uma forma de captação, não voluntária, de recursos destinados a garantir ao trabalhador renda em sua aposentadoria, esses recursos devem ser aplicados em projetos e programas que permitam dar retorno ao trabalhador, com uma taxa de juros compatível.

Diante disso, em se tratando de subsídios, estes precisam estar previstos no orçamento do Fundo, como forma de complementar a capacidade financeira do beneficiário para pagamento do preço do imóvel residencial e assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações realizadas pelas instituições financeiras, compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança, remuneração e perda de capital.

Para a obtenção dos subsídios, o proponente deve ser pessoa física, com uma renda familiar limitada a um patamar previamente definido, cujas condições operacionais, bem assim os recursos orçamentários devem estar definidos para a área de habitação popular de acordo com a regulamentação do gestor da aplicação.

Em se tratando de subsídios, os financiamentos habitacionais com recursos do Fundo de Garantia devem adotar um modelo de subsídio explícito, cujos recursos são aportados à vista, na frente, não deixando a conta para o futuro, como aconteceu com o Fundo de Compensação das Variações salariais, que como já dito, deixou para toda a população brasileira uma conta de mais de US$ 50 bilhões.

Também é princípio para concessão de subsídios com recursos do Fundo de Garantia a não assunção da obrigação de conceder subsídios sem o aporte prévio dos recursos, para não gerar passivos a descoberto.

Concluindo, a partir das experiências passadas pelo Brasil ao logo das últimas décadas, hoje o nosso país conta com uma estrutura jurídica adequada ao financiamento de longo prazo, com propostas objetivas e claras de subsídio para possibilitar o acesso à moradia.

Os subsídios, necessários, devem estar explícitos no orçamento e destinados àqueles que realmente necessitam, evitando-se a transferência de renda do mais pobre para o mais rico, inconcebível num país com estabilidade monetária e jurídica.

Nessa linha de raciocínio, é possível estimar que o Brasil deverá, em pouco tempo, saltar dos atuais 3% de volume de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto para mais de 10%, alcançando economias mais desenvolvidas.

Além disso, com as atuais medidas, aliadas às propostas de planos habitacionais e de infra-estrutura que o Governo Federal adotará por meio dos seus ministérios ligados à área social, o déficit habitacional brasileiro, espera-se, estará equacionado nos próximos 20 anos, pois de um lado haverá o atendimento das carências habitacionais da população menos favorecida e de outro a expansão das atividades de mercado, ampliando as fontes e modalidades de crédito de longo prazo.

Ademais, a regularização da terra, com vistas ao uso para habitação social é condição essencial para a obtenção da paz social.

De fato, a busca por soluções inovadoras e adequadas para a legalização fundiária requererá a compatibilização entre a promoção de segurança individual da posse com o reconhecimento de direitos sociais à moradia, fazendo com que os benefícios do investimento público sejam diretamente capturados pelos de menor renda e poder aquisitivo, ou seja, aqueles que estão na base da pirâmide do déficit habitacional.

E o Brasil está caminhando a passos largos para solucionar tão complexo e relevante problema social.

Muito Obrigado.

* Carlos Eduardo Duarte Fleury é advogado, Diretor Executivo do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e Consultor do Secovi-SP.