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24º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis: retificação

A mesa de trabalhos contou com time predominantemente feminino

O 24º Encontro Regional de Registro de Imóveis, realizado pelo Irib no hotel Alpina em Teresópolis, Rio de Janeiro, nos dias 4 e 5 de abril, contou com o apoio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Arisp, bem como da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais e Associação dos Notários e Registradores de Minas Gerais, Serjus-Anoreg/MG. O banco Santander e a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, co-patrocinaram o evento.
 
Sonia Marilda Péres Alves, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, Regina de Fátima Marques Fernandes, o diretor de eventos Ricardo Coelho e Roberto Andrade, presidente da Serjus-Anoreg/MG
 
No dia 4 de abril, às 14h10, a registradora Maria do Carmo de Rezende Campos Couto (Assis, SP), diretora de assuntos legislativos do Irib, desenvolveu o tema  Inexatidões registrais – retificações da matrícula, do registro e da averbação. Participaram da mesa de trabalhos, como debatedoras, as registradoras Sonia Marilda Péres Alves (Resende, RJ) e Regina de Fátima Marques Fernandes (Porto Alegre, RS).

Inexatidões registrais – retificações da matrícula, do registro e da averbação

A qualificação, função e atuação do registrador foram alguns dos itens abordados por Maria do Carmo de Rezende Campos Couto. Segundo ela, para falar de exatidão do registro é fundamental começar pela função qualificadora do registrador, isto é, o exame de legalidade e validade dos atos levados a registro.

A palestrante referiu-se a registro, genericamente, como os atos previstos na lei 6.015/73: o registro, a averbação e a matrícula.

A qualificação do documento, explicou a registradora, decidirá se o título está apto a ser registrado e inicia-se pelo exame da competência em razão: da matéria; do local (art. 169, I, LRP); da pessoa (se pode ou não assinar o ato). Se a qualificação for positiva, serão verificados os demais dados e lançamentos (protocolo, contraditório, prioridade, etc.). “Qualquer infração à regra legal pode levar à nulidade do registro”, alertou.

A função qualificadora do registrador é importantíssima porque contribui para o aperfeiçoamento do título, uma vez que erros visíveis deverão ser retificados em benefício da publicidade registral e da eficácia do próprio registro. “As exigências feitas ao interessado no registro devem ser formuladas de forma clara e objetiva, e de uma só vez.”

Confira a sinopse da palestra da registradora e diretora do Irib, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:  mcarmocouto@terra.com.br

Atuação do registrador

Como profissional do direito, o registrador deve usar seu saber técnico e jurídico-prudencial bem como ter autonomia para decidir e garantir a efetividade do registro, subordinando-se tão-somente à lei.

No entanto, para reivindicar independência o registrador deve ter consciência da importância de sua atividade e do imprescindível e constante aprimoramento profissional. Ele deverá dedicar-se permanentemente ao estudo do direito registral imobiliário como a única forma de alcançar sua autonomia.

Por meio da qualificação, o registrador proporciona segurança jurídica à sociedade no que diz respeito aos direitos reais incidentes sobre os imóveis localizados no território de sua competência. De uma qualificação rigorosa resultam registros corretos, o que reduz o risco de inexatidões e imperfeições registrais, bem como as retificaçõesa posteriori.

Retificação

Retificar significa endireitar, alinhar direito, justo.

Um título encaminhado a registro contém elementos de qualificação subjetiva (titulares), objetiva (imóvel) e causal (fato jurídico). Se houver falha na qualificação será necessário retificar.

A retificação poderá ser positiva, para acrescentar dados; negativa, para suprimir; ou mista, para alterar.

No sistema jurídico brasileiro o registro é constitutivo, isto é, possui presunção relativa de verdade, portanto é passível de ser anulado, retificado ou cancelado. No entanto, o ideal do Registro de Imóveis é a busca da coincidência entre o registro e a realidade.

Todos os sistemas dependem de um mecanismo para adaptar o registro à realidade. No Brasil, esse mecanismo é a retificação, de acordo com os artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, alterados pela lei 10.931/04. O procedimento passou a ser basicamente extrajudicial. As regras ficaram mais céleres, simples, e mais seguras, uma vez que o registrador está mais próximo dos envolvidos e da situação real do imóvel situado em sua circunscrição.

Objeto da retificação: direitos e fatos

A retificação do direito será necessária se houver um descompasso entre o direito declarado e o registrado. Exemplo: uma doação com usufruto em que se registrou apenas a doação.

A retificação dos fatos ocorrerá se o erro ou inexatidão estiver nas características do imóvel (especialidade objetiva) ou das pessoas (subjetiva).

Os artigos 212 e 213 da LRP mencionam a retificação de registro e de averbação, mas o teor do artigo 213 permite a retificação de dados do imóvel, ou seja, da matrícula.

Atenção: somente os elementos de qualificação (especialização) podem ser retificados. Não poderão ser alterados os elementos essenciais do negócio (partes, coisa e direito) como: lote x por lote y; adquirente A por B; doação por compra e venda.

Modalidades de retificações administrativas

A retificação administrativa poderá ser judicial, que em regra é facultativa, ou extrajudicial, que será obrigatória se ocorrer a impugnação fundamentada de um confrontante. No entanto, se a impugnação envolver o direito de propriedade, a retificação será remetida às vias ordinárias.

Modalidades de retificação administrativa judicial

A retificação administrativa judicial facultativa será feita:

- por opção do interessado;

- mediante requerimento da parte prejudicada (§ único, art. 212, LRP).

- se houver impugnação fundamentada de confrontante, durante a retificação extrajudicial (sem transação amigável);

- se a retificação recair sobre o título que originou o registro (retificação indireta do registro) em procedimento não-contencioso

Retificação judicial (jurisdição contenciosa)
 
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
 
Se houver controvérsia sobre o direito de propriedade, o juiz mandará a retificação para as vias ordinárias.

Também serão judiciais todos os demais casos de nulidades em virtude de existência de vícios de vontade (erro por dolo, coação, fraude contra credores e à execução).

Uma vez anulado título, o registro também será anulado.

Retificação Extrajudicial

Feita diretamente no registro imobiliário;

Há varias modalidades de procedimentos. A escolha deve estar ligada à potencialidade de dano, bem como à existência de interesse dos envolvidos ou à contenciosidade da situação.

A retificação extrajudicial pode ser feita: de ofício, a requerimento, por procedimentos sumário e ordinário.

Retificação de ofício

Com base no princípio da autotutela, a retificação de ofício será feita nos seguintes casos.

- Omissão ou erro na transposição de qualquer elemento do título.

- Indicação e atualização de confrontação.

- Alteração de denominação logradouro público, comprovada por documentos oficiais.

- Inserção ou modificação dos dados de qualificação das partes (indicador completo).

Retificação por inserção ou modificação de dados pessoais das partes – de ofício

Alguns casos de retificação por inserção ou modificação de dados das partes podem ser de oficio, desde que o registrador com sua prudência e cautela verifique a potencialidade de dano. Os dados devem constar do acervo tabular e a retificação não pode agredir o princípio da instância ou rogação. Na dúvida, não retificar.

Retificação por simples requerimento

Não existe limite para a diferença de área, uma vez que o critério de 1/20 (art. 500, CC) não foi previsto na lei 6.015/73.

A divergência não pode representar acréscimo ou diminuição, mas apenas erro do registro.

Retificação não é modo de aquisição de propriedade e nem espécie simplificada de usucapião e aluvião.

Procedimento sumário

Pode ser aplicado em todas as hipóteses de retificação anteriormente mencionadas, mas necessita de prova.

Principais hipóteses:

- retificação que vise à indicação de rumos, ângulos, inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração de medidas perimetrais;

- alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

- reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

- Devem ser acompanhadas de memorial descritivo e ART.

Procedimento ordinário

Também chamado de retificação consensual, o procedimento ordinário pode ser aplicado em qualquer das hipóteses da lei. É necessário haver anuência dos confrontantes. A apuração de remanescente será feita da mesma forma que a retificação consensual, exceto se houver elementos que permitam o procedimento sumário.

Interesse de agir

Parte interessada: quem tem interesse jurídico.

Obedece ao princípio da rogação.

Em São Paulo, o protocolo não gera prioridade.

Titulares do domínio tem de ser notificados se não tiverem requerido ou anuído.

Retificação na Matrícula

A retificação deverá obedecer ao princípio da unitariedade (cada imóvel uma matrícula), e envolver apenas os elementos da especialização – área, perímetro, medidas, etc.

Também podem ser retificados os elementos acessórios como data, número, cadastro, etc.

A inserção sem alteração de medidas será feita por procedimento sumário. A nserção com alteração de medidas seguirá o procedimento ordinário.

Retificação na matrícula

A retificação de matrícula não é forma de aquisição de domínio e não se presta a legalizar áreas adquiridas de outra forma (usucapião, aluvião, etc.). Deve ser feita intramuros.

Especial exceção

Quando alguém compra imóvel e no título constou outro, e foi registrado: erro; distrato e novo título; judicial.

Exceção: em casos especialíssimos. Fazer a re-ratificação com pedido de cancelamento do registro; abrir matrícula para lote novo, registrar a venda e a re-ratificação e cancelar o registro na outra matrícula, que será mantida.

Retificação de registro

Somente são retificados os elementos de especialização das partes e do direito.

- Não trocar as próprias partes (A por B).

- Não trocar o direito. Exemplo: compra e venda por doação.

- Podem ser retificados os elementos acessórios: data, livro da escritura que o originou, forma de pagamento, etc.

Transcrição e inscrição também podem ser retificadas.

Retificação de Averbação

A retificação de averbação está prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos.

Averbação é ato acessório que em tese não deveria alterar o registro.

Há averbações que representam negócios jurídicos: promessa de compra e venda, cisão, fusão, incorporação e outros, como penhora, que representam uma constrição judicial.

Cautela e prudência: na dúvida, usar o procedimento ordinário com bilateralidade.

Retificação de certidão

Em casos raros pode ocorrer a retificação de certidão.  Um exemplo é se a certidão que instruiu um processo possuir erro ou omissão. Sua retificação é possível, de ofício ou a requerimento do interessado.

Competência

Retificações são feitas, por averbação, na matrícula do imóvel,

Em caso de alteração na circunscrição (art. 169, I, LRP) será competente a que possuir o registro (transcrição ou inscrição) ou a matrícula do imóvel em questão.

Conclusão

A retificação de registro ficou mais célere, simples e segura com a alteração da Lei de Registros Públicos. A meta é a busca da verdade real, isto é, a adequação entre a situação de fato e a de direito. No entanto, é preciso preservar os princípios da autenticidade e a segurança jurídica, uma vez que o objetivo do registro é a tutela da propriedade.

Uma boa qualificação evita futuras retificações. O procedimento de retificação oferece uma excelente oportunidade para o registrador mostrar o valor de seu trabalho na solução de conflitos, de modo a fomentar os negócios imobiliários e a economia.