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22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis debate a função do registrador como operador do Direito


Evento promovido pelo IRIB em Caxambu, Minas Gerais, destaca a importância e o crescimento da responsabilidade do registrador imobiliário

O 22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado nos dias 15 e 16 de junho, em Caxambu, Minas Gerais, representou um marco na consolidação da estratégia do Irib no sentido de estar cada vez mais próximo de seus associados, levando conhecimento técnico e apresentando novos desafios que valorizam a atividade do registrador.

As recentes alterações legislativas do Código de Processo Civil que repercutem no registro de imóveis e a demanda da sociedade por novas tecnologias foram alguns dos temas debatidos.

22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis

O presidente do Irib Helvécio Duia Castello, que intermediou os oito painéis de exposições, demonstrou sua satisfação com o encontro. “O evento foi excepcional. Tivemos discussões excelentes a respeito do efeito das alterações no Código de Processo Civil trazidas pela lei 11.441/07, que instituiu o inventário, separação, divórcio e partilha extrajudiciais, bem como pela lei 11.382/06, que introduziu a chamada averbação premonitória. O mercado imobiliário vai ter um incremento brutal e a demanda será muito grande, por isso temos de estar preparados para atender esse novo volume de serviços que passará pelos cartórios”.

Foram palestrantes do 22º Encontro Regional do Irib o vice-presidente do Irib e registrador de imóveis em Sapucaia do Sul, RS, João Pedro Lamana Paiva; o vice-presidente do Irib e registrador de imóveis em Belo Horizonte, MG, Francisco José Rezende dos Santos; a professora da PUC Minas e mestre em Direito Wania Trignelli; o registrador de imóveis de Campo Mourão, PR, e presidente do Colégio do Registro de Imóveis do Paraná, João Carlos Kloster; o diretor do Irib e registrador imobiliário em Conchas, SP, Eduardo Agostinho Arruda Augusto; O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues da 11ª Câmara Cível do TJMG e ex-juiz da Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte; o doutor em Direito pela Universidad de Deusto, Espanha, coordenador do Serviço de Assistência ao Judiciário e professor de Direito Pocessual Civil da PUC Minas, Magno Federici Gomes; o diretor do Irib e registrador de imóveis em Teresópolis, RJ, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza; e o presidente da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico e consultor do Irib, Manuel Matos.

Prestigiaram o encontro o presidente da Associação dos Serventuários de Justiça de Minas Gerais, Serjus, Roberto Andrade, e o registrador de Caxambu, Valério Horta, além de outras autoridades e cerca de 80 registradores.

Lei 11.441: inventário, partilha, separação e divórcio administrativos sob a ótica do RI

Em sua palestra, João Pedro Lamana Paiva lembrou que um dos objetivos da lei 11.441 é desburocratizar o Judiciário no que for possível. “Sabemos que o Judiciário está lotado de processos, uma vez que o acesso da população à Justiça está cada vez mais facilitado”.

Em outros países, os atos de jurisdição voluntária vêm sendo procedidos por tabeliães, como é o caso do divórcio, da separação, inventário e partilha, desde que os envolvidos sejam maiores de idade e capazes. “O legislador reconheceu que o notariado e o sistema registral brasileiros têm uma credibilidade muito importante e são dignos representantes do Estado, cuja finalidade é proporcionar segurança jurídica”, comentou Lamana.

O palestrantes explicou que a busca por segurança jurídica começa no tabelião, que é o receptor da vontade das partes. Depois, é dada a publicidade pelo registrador, que ainda confere autenticidade, segurança e eficácia aos atos, e a pessoa estará acautelada contra futuros problemas, uma vez que os serviços notariais e registrais previnem litígios.

A lei 11.441 proporcionou a faculdade de o cidadão escolher ingressar em juízo ou procurar um tabelião para lavrar a escritura de separação, divórcio ou partilha. Não havendo filhos menores e conflitos na separação, o tabelião poderá lavrar uma escritura em que serão estabelecidas as cláusulas da separação ou do divórcio, incluindo a estipulação de alimentos, a volta do nome de solteiro, ou se existem bens a inventariar. No Brasil, tanto para adquirir imóvel como para analisar uma situação dessa natureza há necessidade de um título. No caso da separação, para que ela tenha eficácia perante terceiros não basta a sentença de divórcio ou separação, ou somente o título, é preciso fazer a averbação no termo de casamento. “Para tratar dessa matéria é necessário ter conhecimento do Direito das sucessões e do Direito das obrigações”.

Até agora, quando a decisão judicial relativa a uma separação chegava ao registro de imóveis não cabia ao registrador questionar o regime adotado no casamento. Hoje, a partilha lavrada no tabelião de notas e registrada no registro de imóveis representa uma responsabilidade muito maior para notários e registradores.

Notários e registradores trabalham com a justiça legitimadora e preventiva de litígios

Wania Trignelli

Os tópicos sobre Direito de família e Direito das sucessões na lei 11.441 foram apresentados pela professora Wania Trignelli, que ilustrou com casos reais a importância que terá para o registrador o preciso conhecimento da lei para exercer com maestria sua atividade. “Os notários e registradores legitimam e previnem litígios. Eles devem se conscientizar da posição de legítimos cientistas do Direito. São estudiosos do Direito, por isso têm de entender que trabalham com a justiça legitimadora e preventiva de litígios”.

Os regimes de comunhão total, parcial ou universal de bens, entre outros, possuem particularidades que precisam ser estudadas em caso de partilha de bens de imóveis, bem como na comercialização por parte de terceiros. “Os registradores têm de ficar atentos às modificações de regime de bens, às situações em que é possível dispor da propriedade imóvel. Por isso é importante que estejam aptos a verificar eventuais vícios nesses atos”.

Em entrevista ao Boletim Eletrônico IRIB, Wania Trignelli comentou alguns cuidados que os registradores devem ter com relação às separações oriundas de concubinatos, lembrando que o juiz é quem determina se há ou não união estável em caso de litígio. “Quando as próprias pessoas se declaram companheiras, os registradores e notários podem acatar a divisão de seus bens como se elas fossem sócias. A declaração ou sentença que constitui um direito de viverem em união estável é dada pelo juiz. Algumas pessoas fogem da declaração, uma vez que a partir da Constituição de 1988, e depois do Código Civil de 2002, existem reflexos patrimoniais importantes na união estável. Por isso, entendo que cada vez mais os notários e registradores são legitimadores, aqueles que impedem ou minimizam litígios entre as relações privadas. O notário e o registrador fazem quase que uma justiça preventiva”.

Reflexões sobre a informatização no direito imobiliário e a importância dela para a economia

João Carlos Kloster

A palestra do registrador paranaense João Carlos Kloster foi um convite à reflexão mais profunda sobre a importância do registro de imóveis no cenário econômico brasileiro. Ele defendeu o uso da tecnologia da informação como o grande salto para o setor atender à atual demanda da sociedade.

Segundo Kloster, embora muitos notários e registradores sejam adeptos da informatização, é preciso que ela seja bem pensada. “Nossa legislação estabelece parâmetros que devemos seguir para informatizar nossos serviços. Não basta armazenar informações, temos de construir bancos de dados interativos e de acordo com as necessidades dos usuários dos serviços. As pessoas precisam saber quem é o proprietário, qual é a lei vigente, quais são os ônus, e essas informações todas não podem estar catalogadas em gavetinhas. Não adianta corrermos atrás de algo sem um planejamento, temos de antever a necessidade dos usuários”, comentou.

Não se trata simplesmente de armazenar informações, é preciso conhecer as ferramentas que a informática proporciona e utilizar a tecnologia da informação como a inteligência do negócio. “Não somos meros guardadores de papéis e informações, de nossa análise e percepção depende a prevenção de litígios. E isso o sistema informatizado não irá fazer nunca, o registrador não pode ser substituído por um computador, mas o resultado de nossas pesquisas tem de estar compartimentado de forma a proporcionar o fácil acesso a todos os usuários. Temos que usufruir daquilo que a informática pode nos oferecer”.

João Carlos Kloster destacou o papel dos registradores no que diz respeito à segurança no mundo dos negócios. “Somos responsáveis por uma parcela considerável da economia do país e, portanto, pela criação de novos empregos. A celeridade e eficiência de nossos serviços trarão reflexos para toda essa cadeia produtiva, como mais tributos para o governo, geração de riquezas, e principalmente mais empregos. Temos muitas responsabilidades e também condições de fazer acontecer”.

Ele comentou o fundamento da lei 11.441 que permite criar, de forma inteligente pela Internet, uma cadeia de informações envolvendo o tabelião, o registrador civil e o registrador de imóveis. “Essa circulação de informações só será possível quando começarmos a compartilhar a idéia com toda a classe.”, disse.

Em sua opinião, é preciso uma linguagem universal para que a informação do tabelião migre para o registrador civil e que a conseqüência disso migre para o registro de imóveis. “É necessária a compatibilização dessa conversação em banco de dados específico, uma vez que o tabelião constrói o seu banco de dados de acordo com a vontade das partes, o registrador civil constrói seu banco de dados com base no estado civil da pessoa, e o registrador de imóveis constrói o seu banco de dados sobre a transferência do imóvel. Temos de construir esse banco de dados de uma única forma, a estrada de interligação entre as três naturezas de serventias tem de ser repensada”.

Da contribuição para um Brasil melhor: exatidão das informações proporciona segurança jurídica e atrai investidores

Em sua palestra sobre qualificação registral e retificação de registro, o diretor de assuntos agrários do Irib,  Eduardo Agostinho Arruda Augusto, demonstrou que processos que parecem burocráticos podem contribuir significativamente para o crescimento econômico do país e a diminuição das desigualdades sociais. Ele apresentou os fundamentos acadêmicos e doutrinários para a prática dos atos registrais.

Eduardo Augusto começou sua exposição com as regras jurídicas do Direito registral imobiliário, enfatizando seus princípios basilares. Defendeu a autonomia do registrador, bem como a necessidade de preparo profissional para que ele exerça suas atividades com eficiência de forma que a qualificação registral possa garantir a segurança jurídica.

 “É fundamental o uso dos saberes técnico e prudencial para o desempenho da atividade registral. Só assim, será possível decidir sobre o que deve ser retificado ou registrado”, comentou.

O diretor do Irib ainda apresentou casos práticos em que os dados técnicos não correspondiam aos dados da matrícula e defendeu a autonomia do registrador para proceder à retificação nesses casos. Para ele, a exatidão das informações descritas de forma simples objetiva e clara, com os dados necessários, proporcionam segurança jurídica e, conseqüentemente, atraem investidores, reduzindo o risco Brasil e as taxas de juros, o que movimenta a economia e gera empregos. “É preciso melhorar o Brasil e nós, registradores, temos de fazer nossa parte”, concluiu.

Lei 11.382/06: o reconhecimento da importância do registro para a segurança do comércio jurídico

Desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues, Helvécio Castello

O 22º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis em Caxambu reuniu um representante do poder Judiciário, um advogado e um registrador para discutirem o mesmo tema: as inovações da lei 11.382/06 e seus reflexos no registro de imóveis.

O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues explicou que a lei 11.382 é uma nova tentativa do legislador de reduzir o gargalo estabelecido no livro II do Código de Processo Civil, aproximando-o do atual balizamento constitucional inserido pela emenda 45, de 2005, segundo o qual é dever do Estado criar os meios necessários à garantia de um processo justo e de duração razoável. “Especialmente corajoso foi ao criar infra-estrutura legal que permite a introdução da comunicação on line entre o Judiciário e os registros de imóveis acerca de importantes atos processuais, por meio da rede mundial de computadores. Sob todos os aspectos o intuito que motivou a nova reforma é elogiável, mas do maior ou menor êxito alcançado só o tempo dirá”.

Para o desembargador é louvável que o legislador processual tenha reconhecido, mais uma vez, a importância do registro público na segurança do comércio jurídico, prestigiando a instituição que se constitui no único serviço estatal inteiramente comprometido com a consecução das garantias da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Em entrevista ao BE, o palestrante destacou que o registro imobiliário brasileiro tem evoluído de forma relevante para dar mais segurança ao comércio jurídico e ao tráfego jurídico imobiliário. “Em assim procedendo, é evidente que as pessoas se sentirão mais estimuladas a negociar e a registrar seus atos negociais no registro de imóveis, reduzindo significativamente as criações genuinamente brasileiras como, por exemplo, o contrato de gaveta e as procurações sucessivas, que acabam deslocando para a informalidade o tráfego jurídico imobiliário. É importante que o registro seja prestigiado para que possa cumprir efetivamente os fins precípuos que a legislação confere a esse tipo de serviço público, quais sejam dar publicidade, autenticidade, eficácia e segurança jurídica aos atos da vida civil”.

Com relação à penhora de bens como garantia para os credores, lembrou que se trata de um ato processual no bojo de um processo de execução. É um ato mediante o qual o credor pode reservar, antecipadamente, determinados bens do patrimônio do devedor para que o processo executivo chegue a um termo feliz, que é o de satisfazer o crédito.

Nesse aspecto, entendo que toda inovação legislativa que vise a simplificar e agilizar esse processo específico cujo objetivo é dar efetividade ao direito que já foi reconhecido em juízo, ou ao direito que é representado pelo título extrajudicial – como a nota promissória, o cheque, a duplicata e outros títulos, que a lei prevê, para que o credor recupere seu crédito no menor espaço de tempo possível e com o menor custo possível –, terá repercussão maior até do que a simples satisfação das partes do processo. A penhora vai acabar gerando efeitos benéficos e multiplicadores para a própria sociedade, uma vez que os agentes financeiros terão mais segurança em oferecer financiamento em face de uma resposta favorável do aparelho estatal em recuperar esses créditos. As taxas de juros, por sua vez, serão reduzidas e os custos envolvidos nas transações imobiliárias também serão menores. Isso tudo vai gerar um cenário propício para que mais recursos estejam disponíveis para transações jurídico-imobiliárias”.

Tudo começa com a legislação, para que o poder Judiciário possa dar uma resposta rápida e eficaz no sentido de efetivar um direito que já foi reconhecido. “Se a legislação simplifica esse procedimento – como é o caso da lei 11.382, que tem por objetivo facilitar o processo de execução judicial –, os benefícios gerados vão transcender o interesse das partes envolvidas no processo de execução para repercutir junto aos agentes financeiros e tomadores de empréstimo, com efeitos multiplicadores na economia”, enfatizou.

O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues lamentou o fato de existir no Brasil “uma cultura que privilegia o réu no processo judicial. Ao analisarmos o andamento de um processo em que a parte autora está cobrando alguma coisa da parte ré, verificamos que esta última encontra muitas brechas na lei para impugnar a questão, retrucar, recorrer, tornar a discutir, impugnar e recorrer, e tudo isso a custo zero. Caso a parte ré seja vencida ao final da ação, nada terá de indenizar à parte autora pela demora judicial. Isso se traduz num custo adicional que onera as transações, especialmente as transações comerciais e o tráfego jurídico imobiliário. Quanto mais alto for esse custo, mais elevados serão os juros, porque o risco é maior. Quanto maior o risco do negócio, mais sobem os juros. Outra conseqüência negativa é que haverá menos dinheiro disponível para outras transações, para gerar riqueza . É um círculo vicioso que precisa ser eliminado”.

O advogado Magno Federici Gomes reforçou essas observações e levantou muitas questões polêmicas, como a alienação de imóvel penhorado. “Isso é uma fraude contra os credores”. Ele também criticou a demora da expedição de certidões e averbações em alguns cartórios.

Eduardo Pacheco, desembargador Marcelo G. Rodrigues, Helvécio Castello

O diretor do Irib, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, foi o último palestrante a discursar sobre a lei 11.382/06 e analisou principalmente a averbação premonitória do artigo 615-A. Para ele, é um caminho natural que o registro imobiliário venha a ser o único documento de garantia para as transações imobiliárias e, para isso, terá de estar bem alicerçado pela legislação.

Foi importante reunir hoje no mesmo painel um representante do poder Judiciário, um advogado militante e professor universitário, e um registrador, para que pudéssemos ter visões de diferentes operadores do Direito sobre as inovações da lei 11.382 e seus reflexos no registro de imóveis. O registro de imóveis está numa posição de destaque para garantir a segurança jurídica no tráfego imobiliário e, por conseqüência, possibilitar que haja mais desenvolvimento econômico do país”, comentou.

Para Eduardo Pacheco, com a evolução do registro haverá mais segurança no mercado imobiliário e, portanto, juros mais baixos, o que fomentará o desenvolvimento da economia. “Está expresso na lei 8.935/94 que o registrador é um operador do Direito. Hoje é consenso que o registro imobiliário é muito importante para o desenvolvimento econômico e confere segurança jurídica às transações. Considero que este evento foi um sucesso não só pela qualidade dos palestrantes, mas também pela participação ativa da platéia”.

Como a proposta do encontro regional é atender também o interesse dos registradores locais, uma das palestras mais aguardadas era a do vice-presidente do Irib/MG, Francisco José Rezende dos Santos, sobre instituição e convenção de condomínio, condomínios urbanos e rurais. “Assim como em outros estados, os condomínios têm se modernizado e criado novas opções de moradia”, disse.

O tempo foi pouco para as questões do pinga-fogo e o evento marcado para terminar às 18h30 acabou por se estender até às 20h30.

O presidente Helvécio Castello lembrou que as questões locais costumavam ser tratadas nos encontros nacionais do Irib. “Havia intensa participação de registradores do interior que iam aos encontros para resolver problemas específicos nas sessões de pinga-fogo. Hoje, com o volume de informações que o Irib produz e envia em tempo real pelo boletim eletrônico, ou divulga em seu  site – como as perguntas e respostas, e a jurisprudência – essa necessidade foi muito reduzida. Mas algumas questões ainda precisam ser discutidas presencialmente e os encontros regionais têm a virtude de levar o Irib ao encontro dos pequenos registradores, que não têm as mesmas oportunidades e ferramentas de que dispõem os registradores de cidades grandes. Nos encontros regionais as pessoas ficam mais à vontade e participam efetivamente”.

O registro de imóveis na era digital

No Encontro Regional de Caxambu, Manuel Matos, presidente da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico – camara-e.net – e consultor do Irib, apresentou uma síntese do modelo conceitual da Central Registral de Serviços Eletrônicos Compartilhados. Ele explicou que a CRSEC representa a resposta dos registradores imobiliários à crescente demanda por modernização dos serviços públicos delegados.

O palestrante expôs o funcionamento da CRSEC e destacou seus principais benefícios, como o aprimoramento de processos internos e a redução de custos de registro, manuseio, guarda e preservação do documento com mais segurança, agilidade e racionalidade, o que torna o sistema de registro imobiliário mais dinâmico e competitivo. Observou, ainda, que as iniciativas tecnológicas do Irib respondem aos temas abordados no encontro. “Ao assistir às exposições constatei que estamos todos falando a mesma linguagem”.

Após a exposição das ações que envolvem o projeto, tais como o sistema Ofício Eletrônico para uso do poder público, operado em parceria com a Arisp; a ativação da Central de Certidões Digitais e o portal de capacitação  IRIBnet, entre outras, Manuel Matos divulgou o pedido feito pelo Irib na Receita Federal, em Brasília, para seu credenciamento como Autoridade Certificadora Brasileira de Registro (ACBR), habilitada para emitir certificados digitais e-CPF e e-CNPJ.

O Irib é a maior fonte que temos de informação, modernização e aperfeiçoamento”

O conteúdo das palestras e o nível de conhecimento dos palestrantes do Encontro Regional foram elogiados pelos participantes.

O evento foi muito proveitoso, e a prova disso é que ainda estamos aqui discutindo os assuntos às oito horas da noite. Temos de acompanhar essas mudanças e o Irib é a maior fonte que temos de informação, modernização e aperfeiçoamento”, comentou Roberto Dias Andrade, presidente da Serjus.

Para  Wolfgang Jorge Coelho, presidente da Anoreg-MG e vice-presidente da Serjus, o encontro foi valioso. “Dou mais ênfase à felicidade de ter recebido essa quantidade de companheiros neste encontro regional de Caxambu. Esperamos que o Irib repita a iniciativa em outras partes do país porque os encontros regionais proporcionam mais integração entre os participantes”.

Achei muito boas as palestras, a qualidade dos eventos está cada vez melhor. Foi muito interessante reunir palestrantes dos três segmentos –  Judiciário, advocacia e registro de imóveis, para discutirem a lei 11.382, cada um com uma visão diferente de acordo com sua área de estudos”, observou Rosa Maria Veloso de Castro, registradora de Frutal, MG.

Esses encontros trazem conhecimentos importantes e também a oportunidade para discutirmos nossas dúvidas não só com os palestrantes como também com os colegas aqui reunidos”, disse Márcio Antônio de Moraes, registrador de Monte Carmelo, MG.

Viajei mais de mil quilômetros com a certeza de que aqui, além de aumentar meus conhecimentos, tiraria todas as minhas dúvidas”, revelou Nevany Silva Brandalise, registradora de Clevelândia, no Paraná.