A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.863.999 – SP (REsp), entendeu, em síntese, que, para haver o reconhecimento de fraude à execução na venda de imóvel do devedor e produção de efeitos em relação às alienações subsequentes, é necessária a prévia averbação da existência da ação de execução ou da penhora na matrícula do imóvel alienado a terceiro. Desta forma, haverá presunção absoluta do conhecimento do adquirente sucessivo e, portanto, da ocorrência de fraude. Não havendo tais averbações, caberá ao credor provar a má-fé do adquirente sucessivo.

No caso em tela, o REsp teve origem em Embargos de Terceiros apresentados pelos compradores de um imóvel que, anteriormente, havia sido adquirido pelo vendedor de réus em ação de execução movidas por uma empresa de factoring. Reconhecida a fraude à execução na primeira alienação, os embargantes alegaram que adquiriram o imóvel de boa-fé, tendo em vista a ausência de informações acerca da existência da ação de execução na matrícula do imóvel. Julgados improcedentes em primeiro grau, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) reformou a decisão, entendendo que inexistia qualquer restrição no Registro de Imóveis quando da celebração da compra e venda e que o reconhecimento da fraude na primeira alienação não afetava automaticamente a venda subsequente. Por sua vez, a empresa de factoring interpôs recurso ao STJ alegando que o negócio foi intermediado por imobiliária experiente, que tem o hábito de obter certidões sobre ações e execuções antes do fechamento de um negócio, razão pela qual os compradores não poderiam alegar desconhecimento da execução.

A Relatora do acórdão, Ministra Nancy Andrighi, ao julgar o REsp, observou que a empresa de factoring não providenciou as averbações, tampouco comprovou que os adquirentes sucessivos tinham conhecimento da ação em trâmite contra os primeiros vendedores, entendeu que a prévia averbação da penhora na matrícula do imóvel é requisito de eficácia perante terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento para estes e, portanto, de fraude à execução “caso o bem tenha sido alienado ou onerado após a averbação”. A Ministra ainda ressaltou que, na ausência das averbações mencionadas acima, tal circunstância não impede totalmente o reconhecimento de fraude à execução, mas caberá ao credor a comprovação da má-fé e que as certidões judiciais de ações e execuções que devem ser verificadas na alienação de imóvel dizem respeito ao vendedor, não se exigindo uma investigação de toda a cadeia dominial passada, conforme apontado pelo TJSP.

O acórdão foi julgado improvido por unanimidade. Participaram do julgamento os Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze, que acompanharam o voto da Ministra Relatora.

Veja a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.