Em 24/09/2019

Artigo: O risco dos contratos virtuais imobiliários e suas cláusulas acessórias – Por Bernardo César Coura

Nos tempos de e-commerce, negócios virtuais e sociedade de informação, surgem no campo do Direito Imobiliário uma nova tendência, o contrato virtual com links de redirecionamento no formato de cláusulas acessórias.

Nos tempos de e-commerce, negócios virtuais e sociedade de informação, surgem no campo do Direito Imobiliário uma nova tendência, o contrato virtual com links de redirecionamento no formato de cláusulas acessórias, o que é um risco para qualquer contratante.

Historicamente, devemos lembrar o significado de um contrato virtual; Contrato eletrônico é uma nova forma de contratar, isto é, o acordo ordenado entre duas ou mais vontades, realizado por meio de programas e aparelhos eletrônicos.

Os contratos eletrônicos de consumo são muito presentes em nossa realidade atual e estima-se que mesmo em 2000 já tenham movimentado na América Latina 8 bilhões de dólares, com 7 milhões de consumidores, 60% brasileiros. O comércio eletrônico é forma mais barata e rápida de circulação de mercadorias e serviços, além de ser mais cômodo para consumidores e fornecedores que não precisam mais sair de casa para contratar.

Entretanto, o Brasil enfrenta hoje um desafio, já que não tem legislação adequada ou mecanismos jurídicos claros e consolidados para resolver conflitos quanto relações virtuais de consumo.

Entretanto, a prática de adquirir produtos e serviços online é bastante frequente e pode gerar muitos conflitos em um ambiente que favorece o anonimato e o cometimento de diversos equívocos nas contratações.

O problema não está com o meio, pois o ambiente digital, desde que tomadas as devidas precauções, até favorece a criação de novos negócios como as startups, estudos preventivos como os realizados como due diligences, e confere certa agilidade na realização das contratações.

O problema é que o mundo vitual exige conhecimento, técnica e alguns cuidados preventivos, que muitas vezes não são observados pelo contratante, que assume o risco da contratação, sem consultar previamente um especialista.

Está comprovado, em inúmeras pesquisas que, no papel (físico) o leitor possui maior atenção, foco, enquanto no universo da informação, cibernético ou virtual, a atenção é menor, existe uma tendência a suprimir trechos, palavras e detalhes, no intuito de promover uma leitura rápida e superficial.

Segundo um estudo apresentado na Itália em 2014, ler um livro convencional faz com que o conteúdo seja absorvido de forma mais eficaz, quando comparado a um eBook. Outra análise mostrou que materiais impressos beneficiaram os leitores também em outras áreas, como empatia, imersão na história e entendimento da narrativa.

Ocorre que a maioria dos consumidores sequer se dá ao trabalho de ler os estatutos, regras e contratos que autorizam a invasão de sua privacidade nas redes sociais, o mesmo acontece nos outros contratos. Afinal, ninguém se lembra do contrato assinado virtualmente com o Facebook, Linkedin e Instagran, não é?

De toda forma, quando se trata de um contrato digital, especialmente os imobiliários, o cuidado deverá ser maior ainda, pois se trata de um bem de alto valor agregado, em que o pagamento em sua compra poderá chegar a 360 parcelas, incluindo juros, encargos e taxas que muitas vezes são abusivas.

O contrato virtual deverá possuir todas as características de um contrato comum. A concepção histórica, é de que Contrato é todo ato humano, lícito, capaz de adquirir, transferir, modificar, ou extinguir uma relação jurídica (contrato em sentido lato). Contrato é o negócio jurídico, que as partes se sujeitam a observância da conduta idônea, à satisfação dos interesses que pactuam (contrato em sentido estrito).

Os elementos essenciais do contrato (res, pretium e consensum) são: a coisa que é objeto do negócio; o preço convencionado e o acordo das partes, os três requisitos necessários para a construção e conclusão de um contrato. Quanto `as cláusulas gerais: função social do contrato, relatividade e boa-fé objetiva.

Esses princípios visam manter um equilíbrio entre direitos e deveres das partes para que não seja imposta desvantagem maior a um dos contratantes, o que provocaria reflexos na economia e na sociedade.

Um pouco diferente é o contrato eletrônico que pode ser definido, como o encontro de uma oferta de bens ou serviços que se exprime de modo virtual através de uma rede internacional de telecomunicações e de uma aceitação suscetível de manifestar-se por meio da interatividade. Pode-se dizer ainda que são todas as espécies de códigos eletrônicos transmitidos pela internet que permitem a determinação de deveres e obrigações jurídicos através da sociedade da informação.

Eletrônico é o meio utilizado pelas partes para formalizar o contrato logo, pode-se entender que por contrato eletrônico aquele em que o computador é utilizado como meio de manifestação e de instrumentalização da vontade das partes.

Tradicionalmente, alguns princípios têm orientado todo o Direito Contratual, tais como a autonomia da vontade, a supremacia da ordem pública, o consensualismo, a relatividade dos contratos, a força obrigatória, a onerosidade excessiva e a boa-fé. Ocorre que, nos contratos celebrados por meio eletrônico surgem outros princípios específicos ao tema, os quais serão delineados a seguir:

a) Identificação: para que um contrato eletrônico seja válido, os signatários devem estar previamente identificados;

b) Autenticação: as assinaturas eletrônicas das partes devem ser autenticadas por entidades capazes de confirmar a identificação das partes;

c) Impedimentos de Rejeição: as partes não podem alegar invalidade do contrato, alegando que este foi celebrado por via eletrônica;

d) Verificação: os contratos devem ficar armazenados em meio eletrônico, possibilitando uma verificação futura;

e) Privacidade

f) Princípio da equivalência funcional dos contratos realizados em meios eletrônicos com os contratos realizados por meios tradicionais: Não deve ser negada validade a um contrato pelo simples fato de ter sido realizado em ambiente virtual.

g) Princípio da neutralidade e da perenidade das normas reguladoras do ambiente digital: As normas devem ser neutras para que não se constituam entraves ao desenvolvimento de novas tecnologias e perenes no sentido de se manterem atualizadas, sem necessidade de serem modificadas a todo instante.

h) Princípio da Conservação e aplicação das normas jurídicas existentes aos contratos eletrônicos: Os elementos essenciais do negócio jurídico, consentimento e objeto, bem como suas manifestações e defeitos, além da sua própria tipologia contratual preexistente, não sofrem alteração significativa quando o vínculo jurídico é estabelecido na esfera do comércio eletrônico.

i) Princípio da Boa Fé Objetiva: Com o advento da Constituição Federal de 1988 e do Código de Defesa do Consumidor, a boa-fé objetiva pode ser traduzida como proibição das práticas contratuais abusivas, da revisão do contrato por onerosidade excessiva, da proteção da parte vulnerável no contrato. Trata-se de princípio orientador de interpretação dos contratos.

Os contratos eletrônicos realizados via Internet ainda não se encontram regulamentados por lei no Brasil. Trata-se de uma nova forma de contrato que, dada a vulnerabilidade do mundo virtual, expõe os contratantes a riscos e possibilita os mais variados tipos de fraudes.

O contrato virtual de compra e venda ou locação de imóvel, deve seguir todos os princípios, rigores e técnicas previstas no Direito Contratual, Direito Civil e Processual, devendo observar o equilíbrio e Princípio da Informação, para ser considerado lícito, equilibrado e eficaz.

O problema, é que na maioria das vezes, o contrato virtual imobiliário, não observa minimante as regras em favor do contratante, sendo ele comprador de um imóvel ou locatário.

Um exemplo disso, é o de algumas imobiliárias, que desprovidas de um senso mínimo de ética, tem se valido de alguns subterfúgios para ludibriar seus clientes e dificultam, o estudo e entendimento dos termos assinados.

Estas imobiliárias, tem elaborado contratos com poucas laudas no geral, com poucas cláusulas estipulando direitos e deveres, mas anexam um número excessivo de links que redirecionam para outras sub-cláusulas, que raramente são encontradas ou percebidas.

Estes links redirecionados aditivos, são absolutamente ILEGAIS, ABUSIVOS e tornam este contrato passível de anulação.

Algumas imobiliárias foram recentemente condenadas em inúmeros processos, por abusar de cláusulas exorbitantes, anexadas através de links virtuais com dificuldade de acesso até mesmo para os advogados imobiliários mais experientes. Estas cláusulas são utilizadas tanto na compra e venda de imóvel, quando para corretagem imobiliária.

Sendo assim, diante da insegurança jurídica existente, pois no momento o contrato virtual ainda não está devidamente protegido por Leis próprias, que abordem exclusivamente a matéria, a sugestão é que cada comprador imobiliário, contratante de serviços, locador ou locatário, dê preferência ao contrato físico, pela segurança proporcionada por ele.

Caso o contratante opte, mesmo sabendo dos riscos atuais, por um contrato imobiliário virtual, verifique se não existe neste termo, links de redirecionamento com cláusulas exorbitantes, que dificultem propositalmente o entendimento do contrato ou geram insegurança jurídica, caso exista, não assine o termo.

Exija que todas as cláusulas estejam nas laudas do corpo do contrato a ser assinado, sem links acessórios adicionais e sempre, em toda ocasião, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois é uma segurança para análise de qualquer contrato, sendo este físico, em papel ou virtual.

Fonte: Anoreg/MT