Em 08/08/2022

Averbação do contrato de locação no RGI, saiba a importância e evite problemas futuros

A importância de averbar o contrato de locação no RGI (Registro geral de imóvel) como forma de garantir o direito de preferência na compra e venda do imóvel ou garantir que o contrato de locação seja cumprido até o prazo final.

A locação de imóveis é regida pela lei 8245/91, a conhecida lei do Inquilinato, determinando diversas normas, direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia.

Tanto o locador quanto o locatário poderão averbar o contrato de locação no RGI (Registro geral de Imóvel), ou seja, formalizando todas as alterações realizadas na matrícula do imóvel, listando todas as ocorrências que o modifiquem, alterem ou exclui uma determinada informação do registro.

O registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e sua averbação visam garantir a sua vigência em caso de alienação do imóvel e o exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição caso seja preterido, respectivamente.

A cláusula de vigência, na forma do art. lei 8245/91, dispõe que mesmo o locador assine contrato de compra e venda, comercialize o imóvel locado, o novo proprietário deverá manter a locação pelo prazo combinado no contrato. Para isso, essa cláusula deve estar presente no contrato de locação e o imóvel deve estar averbado junto ao RGI.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Uma vez inserida no contrato de locação a cláusula de vigência, que assegura o cumprimento integral da locação, sendo o contrato averbado na matrícula do imóvel, ninguém poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível comprador do imóvel a respeitar o contrato de locação vigente.

Importante mencionar também o direito de preferência na compra e venda do imóvel, caso o locador manifeste o interesse de vender o imóvel, garantido pelo art. 27 lei 8245/91. Com a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel alugado, o locatário não poderá ser preterido no seu direito de ter a preferência, dentre compradores possíveis, para adquirir o imóvel que está alugando. Ou seja, caso o locador deseje vender o imóvel, deverá comunicar o locatário e oferecer todas as condições do negócio.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Caso o locador não observe o direito de preferência, o locatário poderá demandar ação contra o locador alegando perdas e danos, poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, conforme o disposto no artigo 33, da lei 8.245/91.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Vale informar que nem locador nem locatário são obrigados a registrar ou averbar o imóvel. Porém, recomenda-se especial atenção ao registro e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, sobretudo quando o imóvel é essencial ao desempenho da atividade comercial da organização, seja pela sua localização, investimentos, clientela dentre outros motivos.

Bruno Fernandes da Silva

Advogado formado pela Universidade Estácio de Sá desde 2014, aprovado no XVII exame da OAB/RJ, atuo nas áreas: cível, consumidor e direito de família

Fonte: Migalhas.

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