Em 07/07/2014

Cláusulas restritivas. Instituição – compromissário comprador – impossibilidade.

Questão esclarece acerca da impossibilidade de instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador?

Resposta: De início, ressaltamos que o entendimento não é pacífico.

Considerando não ser possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador, Ademar Fioranelli, ao discorrer sobre o assunto, assim explica:

“A meu ver, ostentar a condição de ‘titular de domínio’ é essencial para impor as restrições. Não obstante o art. 1.911, do atual Código Civil, mencionar que ‘a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade’, o mesmo Código não distinguiu os direitos que o testador pode sujeitar à limitação, referindo-se unicamente a bens que, em sentido genérico, corresponderia a todo o acervo patrimonial, o que daria legitimidade para que o compromissário comprador, promitente cessionário ou cessionário limitassem tal direitos.

Ocorre que o titular de direitos de compromisso tem apenas um jus in re aliena, não compreendendo, portanto, todos os elementos da propriedade, não podendo, assim, limitar o que não possui.

(...)

O E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, na Ap. Cív. 19.677-0/2, Comarca de São Vicente, j. de 7-7-1994, Des. Antonio Carlos Alves Braga, citando lição de Orlando Gomes, concluiu que restringir direitos dominiais é faculdade exclusiva do proprietário:

‘A cláusula de impenhorabilidade, como a de inalienabilidade, só podem ser instituídas pelo proprietário porque são requisitos, para a imposição da restrição ao direito de propriedade, que seja estipulada no título que serve de causa à transmissão do bem (...), e também que essa transmissão seja a título gratuito’ (Orlando Gomes, Direitos reais, p. 121).

‘Aquele titular de direitos de compromisso de compra e venda não tem disponibilidade plena do direito de propriedade. Estará, portanto, impedido de limitar o que não tem. Validar ato jurídico como esse ofende o vetusto princípio do direito segundo o qual nemo plus jus transfere.” (FIORANELLI, Ademar. “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 19-20).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.