Conjunto de normas gerais sobre os deveres e direitos do condomínio, a Convenção Condominial determina os cuidados com assuntos internos e externos. Por possuir caráter estatutário ou institucional, como um "ato-norma", não é um contrato e por isso alcança não apenas os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio.

 

Porém, de acordo com o advogado Alberto Calgaro, para que tenha validade também contra terceiros é necessário que a Convenção tenha o registro em Cartório de Registro de Imóveis, pois desta forma se torna pública.

 

Segundo Alberto, a primeira convenção do condomínio já é válida na sua constituição, desde que assinada por, no mínimo, dois terços do total das frações ideais do condomínio, mesmo sem registro em cartório, conforme está expresso no artigo 1.333 do Código Civil. Cada condomínio redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores que estarão sujeitos à Convenção e também, ao Código Civil. “Uma vez assinada pelo número mínimo de condôminos, a convenção que constitui o condomínio já passa a ser plenamente válida e deve ser respeitada por todos os condôminos, sejam eles proprietários, inquilinos ou comodatários. O registro em cartório tem como única finalidade torná-la válida, também, contra terceiros estranhos ao condomínio, pois o registro a torna pública. Assim, após o registro, poderá a Convenção ser aplicável também a visitantes”, explica o advogado.

 

Responsabilidade

Na avaliação de Alberto, do ponto de vista jurídico, a falta de registro da Convenção pode causar problemas ao condomínio quando aplicada a terceiros em casos como, por exemplo, quando existe uma cláusula que prevê que o condomínio não é responsável pela guarda de veículos e outros bens nas garagens do edifício e, consequentemente, não se responsabiliza por eventuais danos causados por furto ou roubo.

 

Segundo o advogado, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina possui jurisprudência reconhecendo a validade dessa cláusula e decidindo que, se há expressa exclusão de responsabilidade na Convenção, o condomínio não tem o dever de indenizar eventual dano ocorrido em veículos em suas garagens.

 

Nesse caso, se a Convenção estiver registrada em cartório, a norma é válida para todos, condôminos ou estranhos que, eventualmente, deixem seus veículos na garagem do condomínio. Porém, se não for registrada em cartório, tal cláusula será válida apenas para os moradores, e caso um terceiro tenha seu veículo furtado na garagem do condomínio terá direito à indenização, pois a Convenção não produz efeitos contra ele.

 

A Convenção somente poderá ser alterada por uma Assembleia Geral, especialmente convocada para esta finalidade, com previsão em edital e novamente voto de, no mínimo, dois terços do total dos condôminos, conforme disposto no art. 1.351 do Código Civil. “A Convenção deve ser assinada pelo proprietário da unidade condominial, ou pelo promitente comprador, desde que comprove tal condição por contrato escrito”, ressalta o especialista.

 

Fonte: Condomínios SC