Em 11/02/2016

Concessão de lavra – averbação

Questão esclarece dúvida acerca da averbação de concessão de lavra

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da averbação de concessão de lavra. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: A concessão de lavra pode ser averbada na matrícula imobiliária? Se possível, qual o título hábil para a prática do ato?

Resposta: Em que pese entendimentos contrários, parece-nos que a melhor orientação para o caso seria pelo deferimento do regular ingresso de instrumento de concessão de lavra na matrícula do imóvel, através de ato de averbação, com proveito, aí, do disposto no art. 246, da Lei 6.015/73, c.c. o em trato no art. 167, inc. II, item 5 (parte final), cujas bases, nas expressões que, respectivamente, estão a indicar “outras ocorrências” e “outras circunstâncias” apresentam-se com o necessário suporte para admitir averbações no sistema registral, as quais, a nosso ver, nos dão a devida abertura para que não se entenda como engessados para tais atos o que mais temos no citado inc. II, dando-se, assim, por justificada a defesa do regular ingresso no sistema registral de instrumento de concessão de lavra, através de averbação a ser feita na matrícula do imóvel a que estará ele a se reportar. Para uma análise mais célere do aqui exposto, faço seguir texto da citada base legal, a saber:

Lei 6.015/73     

Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

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Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 

I - .....

II - a averbação:

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5) - da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

Na direção da flexibilidade que temos para uma melhor aplicação da referida base legal, temos decisões do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, citando aqui uma delas, lançada em data de 28 de maio de 1990, nos autos de Apelação Cível de número 11.150-0/0, decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo 1º. Registrador de Imóveis da comarca de São José do Rio Preto, da qual destacamos o seguinte:

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O M.M. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis julgou improcedente a dúvida, determinando registro do mandado de registro de arrecadação de bem imóvel feita em procedimento falimentar, sob argumento de que a relação do artigo 167 da Lei de Registros Públicos exemplificativa e que interessa a publicidade do ato.

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Mas, dada a relevância do ato praticado na esfera jurisdicional, que limita a disponibilidade do bem imóvel arrecadado, convém ao sistema registrário, admiti-lo mediante ato averbatório. O registro visa, dentre outras finalidades, assegurar a validade e a normalidade dos negócios jurídicos, sendo de cautela dar publicidade do ato constritivo e dar a este garantia registral da apreensão (art. 167, II, n.º 12, Lei n.º 6.015/73).

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De importância também observar e respeitar o já decidido pelo Judiciário em duas oportunidades, como se vê disponibilizado no sitehttp://www.kollemata.com.br/kollemata/integra.php?id=6232, sendo (i) uma da 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, lançada em 16 de abril de 1982, nos autos de número 261/82, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo 18º. Registrador de Imóveis da Capital; e (ii) a outra originária do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada em 13 de junho de 1983, nos autos de Apelação Cível 1956-0, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo 18º. Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que mostram entendimentos a impedir o acesso de concessões de lavra no Registro de Imóveis, (i) por falta de previsão legal na Lei dos Registros Públicos, por não ver o art. 167, da Lei dos Registros Públicos a contemplar, em momento algum, de forma específica, o regular ingresso desse tipo de instrumento no sistema registral, e também (ii) por ver que tais concessões têm seus registros dirigidos para livro próprio do Departamento Nacional de Proteção Mineral, citando como base para esse entendimento o art. 59, § 1º., do Regulamento do Código de Mineração, e não para o Registro de Imóveis, com observação final (iii) de que esse tipo de contrato também pode receber a devida publicidade por meio do Registro de Títulos e Documentos, caso o interessado venha a assim desejar.

Destaque da decisão da 1ª. Vara dos Registros Públicos:

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“O Regulamento ao Código de Mineração é expresso ao dispor que "Os atos de alienação ou oneração (da concessão) só terão validade depois de averbado à margem da transcrição do respectivo título de concessão, no Livro de 'Registro dos Decretos de Lavra" (art. 59, § 1º).

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Destaques da decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo:

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Para finalizar, lembre-se que o elenco do art. 167, I, da Lei 6.015/73 é taxativo, não permitindo interpretação extensiva ou analógica.

Assim sendo, afastada a caracterização como arrendamento rural, o presente contrato deveria ser registrado no "Livro de Registros dos Decretos de Lavra" (art. 59, § 1°, do Código de Mineração - Dec. Lei n° 277/67) e não no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Por derradeiro, cumpre destacar que eventual publicidade ao arrendamento ou a qualquer outro tipo de contrato poderá ser obtida com o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

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Não obstante o entendimento das referidas decisões, podemos aproveitar da última delas, ou seja, da vista nos autos de Ap. Cível 1956-0, entendimento esposado pelo então 1º. vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Dr. Humberto de Andrade Junqueira, que, mesmo sendo voto vencido, defende a regular admissão desse tipo de instrumento na matrícula do imóvel, com   respeitados argumentos, que são também por nós aproveitados para a defesa de que devem as concessões de lavras serem regularmente averbadas nas matrículas dos imóveis a que estarão a se reportar, fazendo seguir parte desse r. voto, para melhor análise do aqui em trato, a saber:   

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Certo, ainda, que esse contrato de exploração de jazida do subsolo tem indiscutível influência no registro do imóvel e mais ainda na pessoa do seu proprietário, pelo que é de aplicar a norma do número 5 do inciso II do citado art. 167, segundo o qual serão averbadas "quaisquer circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas".

É evidente que, se alguém se interessa pela aquisição de um imóvel e, pela certidão extraída do Registro de Imóveis não consta o registro, ou averbação, de qualquer contrato de exploração de lavra nas terras, terá uma enorme surpresa se, adquirido o imóvel, verificar que em determinada parte dele há uma exploração de jazida a ocasionar, como geralmente acontece, um grande transtorno na vida de uma propriedade rural.

Além do mais, o contrato de arrendamento, que outro não é senão o de locação, contém, no caso dos autos, cláusula que prevê sua vigência em caso de alienação da coisa locada (13ª), cláusula esta que, por si só, justificaria o registro, não somente porque contemplada expressamente no inciso 3 do número I, do art. 167, como também porque constitui circunstância relevante e de grande repercussão no registro e nas pessoas nele interessadas.

Ora, se o Registro de Imóveis deve funcionar como "repositório de informações e centro para onde convergem todos os elementos referentes à propriedade imobiliária", como ensina Silvio Rodrigues (Direito Civil, vol. 5/395), devendo ser "espelho e indicador dos contratos que se passam com relação à propriedade imobiliária, e nesta função está na dependência dos contratos celebrados; seu mister é trazê-los à publicidade, facilitar o meio de conhecê-los de pronto", no ensinamento de Lacerda de Almeida, citado pelo prof. Walter Ceneviva (obra citada, pág. 339), por sem dúvida de que um contrato como o de exploração de lavra, com construção de edifícios, estrada e com cláusula de vigência na hipótese de alienação da coisa locada, não pode deixar de ser levado ao registro imobiliário, pois caso contrário, este já não será o espelho e indicador dos contratos que se passam com relação à propriedade imobiliária.

E, como já se observou, grande surpresa teria quem adquirisse uma propriedade gravada com esse contrato de lavra e no entanto das certidões atualizadas da Matrícula, dos Registros e das Averbações da propriedade nada constasse a respeito.

A arrendatária construirá uma estrada e uma linha de transmissão de energia elétrica até o local da jazida (cláusula 11, § 1°), uma verdadeira servidão de passagem pelo prazo do contrato, a onerar o imóvel, mesmo na hipótese de venda deste a terceiro (cláusula 13ª), pelo que inconcebível como deixar o contrato de ser registrado.

Serpa Lopes, discorrendo sobre a publicidade resultante dos registros públicos, ensinou que "esta é de uma utilidade jurídico-social indenegável. A sua função no Direito consiste em tornar conhecidas certas situações jurídicas, precipuamente quando se refletem nos interesses de terceiros. Por outro lado, a sua finalidade caracteriza-se por essa dupla face: ao mesmo tempo que realiza uma defesa, serve de elemento de garantia. Relações jurídicas existem que exigem ser respeitadas por terceiros, sendo imperiosa a necessidade da criação de um órgão, de um sistema capaz de possibilitar esse conhecimento erga omnes" (Tratado dos Registros Públicos, vol. I/7, 2ª ed.).

Ora, um contrato de exploração de jazida onera uma propriedade imobiliária por anos e anos, de modo que os adquirentes dessa propriedade, ainda que por via de sucessão hereditária, ficarão vinculados ao cumprimento do contrato;sem o registro imobiliário, terceiros poderão ser prejudicados com a existência oculta desse contrato.

E, de mais a mais, qual o prejuízo que pode resultar do registro? Qual o inconveniente de tal contrato ficar constando do registro imobiliário?

Se ambas as partes expressamente concordaram em que o registro fosse feito (cláusula 14ª) e se a própria lei assim o determina, o indeferimento do pedido somente encontra explicação no exagerado amor a uma interpretação quase farisaica do texto legal, sem qualquer benefício para as partes e para a sociedade em geral.

O grande mestre Erich Danz ensinou que "esse culto do formalismo é uma averbação e nasce de uma falsa noção de Direito. A vida não está ao serviço dos conceitos, mas sim estes ao serviço da vida. É preciso atender, não ao que ordena a lógica, mas sim ao que exija a vida, a sociedade, o sentimento jurídico, tanto quando seja necessária segundo a lógica, como quando seja logicamente impossível" (A Interpretação dos Negócios Jurídicos, ed. Saraiva 1941, pág. 127). É o mestre ensinou, ainda, que essa orientação fascinadora da dialética jurídica tem sido fatal para a prática do Direito, pois nos afasta das verdadeiras fontes, "as únicas em que devemos ir procurar os fundamentos primários das normas jurídicas e a chave para a compreensão do Direito em geral" (obra citada, pág. 128).

Aliás, o próprio Cristo nos chamou a atenção para isso, ao afirmar que o sábado foi feito para o homem e não o homem para o sábado.

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Aliando a esse pensamento, temos vigendo hoje no sistema registral a Lei 13.097/2015, que, em seus artigos 54, 55 e 58, estão a cuidar do princípio da concentração registraria, que se apresenta de interesse para o caso aqui em tela, cuja base também deve ser aproveitada para a defesa da regularidade da averbação na matrícula do imóvel que venha a se envolver com instrumento de concessão de lavra, como aqui em estudos. Segue abaixo, para um exame mais célere do caso, texto dos referidos artigos, a saber:

Lei 13.097/2015

Dos Registros na Matrícula do Imóvel

Art. 54 -  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:        

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Art. 55.  A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990.

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Art. 58.  O disposto nesta Lei não se aplica a imóveis que façam parte do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e autarquias.       

Podemos, ainda, para o mesmo fim ditado pelo parágrafo anterior, também aproveitar da redação que temos no parágrafo único, do  art. 12, incisos I e II, do Decreto-lei 277/67 - Código de Mineração -, e também ao que temos no parágrafo único, do art. 90, incisos I e II, do Regulamento do citado Código de Mineração, aprovado pelo Decreto de número 62.934/68, sem pretender aqui avançar em comentários quanto a não mais aplicação de tais dispositivos legais, à vista do que temos hoje de forma especial a cuidar dos Registros Públicos - Lei 6.015/73 -, vendo assim tais bases como elementos de subsídio a acrescer ao que pensamos sobre o ora em análise. Para melhor entendimento do aqui em trato, fazemos seguir abaixo texto das referidas bases, a saber:

Decreto-lei  277/67 , de 28 de fevereiro de 1967 – Código de Mineração

Art. 12 - O direito de participação de que trata o artigo anterior não poderá ser objeto de transferência ou caução separadamente do imóvel a que corresponder, mas o proprietário deste poderá: 

I - transferir ou caucionar o direito ao recebimento de determinadas prestações futuras; 

II - renunciar ao direito. 

Parágrafo único Os atos enumerados neste artigo somente valerão contra terceiros a partir da sua inscrição no Registro de Imóveis.

Regulamento do citado Código de Mineração, aprovado pelo Decreto de número 62.934/68, de 2 de julho de 1968:

Art. 90 - O direito de participação nos resultados da lavra não poderá ser objeto de transferência ou caução separadamente do imóvel; entretanto, é facultado ao proprietário do solo, após a concessão da lavra:

I - Transferir ou caucionar o direito ao recebimento do determinadas prestações;

II - Renunciar ao direito de participação.

Parágrafo único - Os atos enumerados neste artigo somente valerão contra terceiros a partir de sua inscrição no Registro de Imóveis.

Ainda como sustentação para a posição aqui demonstrada, temos também entendimento do Colégio Registral do Rio Grande do Sul, que se encontra disponibilizado no site  http://www.colegioregistralrs.org.br/perguntas/completa?id=918;filtro=;jumpMenu=5  (acesso em 18/12/2015),  com o seguinte texto:

“CONSULTA: RI - JAZIDA - CONCESSÃO DE LAVRA – AVERBAÇÃO

É possível averbar jazida em imóvel de particulares? Se afirmativo, quais são os documentos necessários?

CONSTITUIÇÃO FEDERAL

 Art. 176. As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.

§ 1º A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos potenciais a que se refere o "caput" deste artigo somente poderão ser efetuados mediante autorização ou concessão da União, no interesse nacional, por brasileiros ou empresa constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País, na forma da lei, que estabelecerá as condições específicas quando essas atividades se desenvolverem em faixa de fronteira ou terras indígenas. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 6, de 1995)

§ 2º - É assegurada participação ao proprietário do solo nos resultados da lavra, na forma e no valor que dispuser a lei.

§ 3º - A autorização de pesquisa será sempre por prazo determinado, e as autorizações e concessões previstas neste artigo não poderão ser cedidas ou transferidas, total ou parcialmente, sem prévia anuência do poder concedente.

§ 4º - Não dependerá de autorização ou concessão o aproveitamento do potencial de energia renovável de capacidade reduzida.

Obrigada.

Resposta:

Prezada Associada

Inicialmente há que se estabelecer uma distinção: JAZIDAS são recursos minerais ainda não explorados e que existem, em melhor ou menor qualidade ou quantidade, em qualquer imóvel, urbano ou rural. Não parece relevante ao direito de propriedade saber que existem jazida de tal ou qual mineral sob o solo, porque todos imóveis tem jazidas (mais ou menos valiosas). MINAS são jazidas em exploração ou com direito de lavra concedido ou autorizado. Estas, as minas, são relevantes para o direito de propriedade.

O direito de exploração da jazida, ou seja, a MINA, o direito de lavra, pode e deve ser averbado na matrícula do imóvel, com base no Princípio da Concentração e de todos os dispositivos legais que o embasam. Uma “mina”, mesmo que seja profunda, necessita de acesso, instalações, escavações, poços, redes de luz e água etc., que atingem profundamente o direito de propriedade do solo.

Há que considerar que também existem as minas à flor da terra, cuja exploração deforma profundamente o aspecto físico do imóvel.

A averbação do termo de concessão ou autorização firmado pelo órgão da UNIÃO, com suas peculiaridades próprias, é fundamental para que se estabeleçam os limites do direito de propriedade do proprietário do imóvel, as prerrogativas do detentor do direito de lavra, a eventual participação de ambos no produto final etc.

É fundamental para conhecimento de terceiros, de que determinado imóvel tem direito de lavra concedido e que, por consequência, submete-se a um regime jurídico com regras muito específicas. O conhecimento da existência de concessão ou autorização de lavra da jazida é fundamental para credores, por exemplo, que nem sempre visitam o imóvel antes de aceitá-lo em hipoteca.

Comprovada a participação do proprietário do imóvel no procedimento administrativo, qualquer interessado, munido do termo administrativo, poderá requerer a averbação.

Saudações,

Colégio Registral do Rio Grande do Sul.

De importância também observar que, não obstante estarmos aqui a defender a necessidade da referida concessão de lavra fazer parte dos assentos registrários, através de ato de averbação, com base no que reza o art. 167, inc. II, item 5 (parte final), da Lei 6.015/73, c.c. o em trato no art. 246, da mesma base legal, e proveito do disposto na Lei federal 13.097/2015, temos também que reconhecer que, mesmo que isso não venha a acontecer, eventual adquirente ou credor de direitos, ficará obrigado a respeitá-la, uma vez que, de acordo com o disposto no art. 176, §§ 1º., 2º. e 3º., da Constituição Federal, e aqui já reproduzidos, temos como de propriedade da União, as jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais, a constituírem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, devendo a autorização que for concedida para tal fim ser sempre por prazo determinado, sem permissão para sua cessão ou transferência, total ou parcial, sem prévia anuência do poder concedente, ficando assegurado ao proprietário do bem participação nos resultados da lavra, no valor que dispuser a lei; razão pela qual deve eventual adquirente ou credor de direitos de um imóvel ter que sempre respeitar tal concessão, independentemente de estar ela lançada ou não na respectiva matrícula, o que nos leva a propor que todo negócio jurídico a envolver um imóvel, quer rural, quer urbano, deve o outorgado, de forma prévia, buscar informações do citado Departamento Nacional de Produto Mineral - DNPM -, quanto a existência ou não de alguma concessão de lavra, para que em momento futuro não seja surpreendido com a execução dos trabalhos que a mesma vai exigir, os quais, normalmente, apresentam-se de consideráveis proporções, com enormes danos ao solo que, se do conhecimento do outorgado, com certeza, não teria consumado suposta compra do bem.

Para que o princípio da concentração seja prestigiado, principalmente neste caso, deveria referido DNPM só dar tal concessão como efetivamente outorgada depois que o beneficiado por ela demonstrasse sua regular averbação junto ao Oficial Imobiliário competente, para que terceiros adquirentes ou credores de algum direito sobre o imóvel envolvido com ela, não sejam surpreendidos com negócios que, pelos lançamentos feitos na matrícula do bem em questão, encontrava-se sem qualquer ônus, quando, na verdade, podia já estar com autorização para serviços de lavra, sem, no entanto, ter ocorrido a devida publicidade da mesma na respectiva peça matricial.

A averbação aqui em trato deve ser feita à vista de requerimento do interessado, nos moldes do ditado pelo art. 246, § 1º., da Lei dos Registros Públicos, acompanhado do respectivo Termo de Concessão ou de Autorização firmado pelo referido Departamento Nacional de Proteção Mineral - DNPM -, vinculado ao Ministério de Minas e Energia.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

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