Em 05/07/2012

Condomínio. Imóveis – aquisição. Personalidade jurídica – ausência.

Condomínio não possui personalidade jurídica para adquirir imóveis.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da impossibilidade de aquisição de imóvel por condomínio edilício, dada a ausência de personalidade jurídica deste. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o assunto:

Pergunta
Excepcionada a hipótese prevista no §3º, do art. 63, da Lei nº 4.591/64 e levando-se em consideração que o condomínio edilício é desprovido de personalidade jurídica, há alguma possibilidade de aquisição e registro de um imóvel em nome deste?

Resposta
A possibilidade de o Condomínio edilício adquirir bens imóveis é controversa. Alguns juristas não a admitem, dada a falta de personalidade jurídica, fato que impediria o condomínio de atuar com maior desenvoltura no mundo jurídico, e assim não seria possível que este adquira imóveis em seu nome. Os que defendem essa tese entendem que se, por exemplo, houver a necessidade de aquisição de terreno vizinho para a construção de novas vagas de garagem ou de espaço de lazer para os moradores, os condôminos terão que adquirir tal imóvel em seus próprios nomes, com a atribuição da fração correspondente para cada um ou constituir uma sociedade civil para este fim.

Contudo, a doutrina e jurisprudência atual já admitem que o condomínio adquira bens imóveis em algumas hipóteses especiais.

Os que defendem essa possibilidade entendem que podemos encontrar nos condomínios os mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao, adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).

Com base nessas premissas, alguns estudiosos e até mesmo a jurisprudência vem defendendo a possibilidade de este Ente adjudicar unidades autônomas dos condôminos inadimplentes, tendo em vista a realidade dos negócios jurídicos e a complexidade das relações civis imporem a admissão do Condomínio como pessoa distinta dos condôminos.

Em que pesem estas considerações, ao condomínio edilício já são assegurados alguns direitos, como o de, por exemplo, postular em juízo (capacidade postulatória). Nesse ponto, importante referenciar os comentários do Prof. Fábio Milman, ao afirmar que não há lógica e representa ofensa ao sistema – material e processual- brasileiro admitir que o Condomínio (a) seja credor de contribuições de condôminos, (b) possa exigir judicialmente as contribuições em nome próprio, (c) possa penhorar a própria unidade geradora do débito; contudo, não possa adjudicar o bem penhorado, à revelia da lei processual, que prevê no artigo 647 do CPC, a preferência desse ato sobre os demais, inclusive sobre alienação em hasta pública. Conclui o autor, afirmando que "se problemas para isto há, toca ao Estado resolvê-los." (MILMAN, Fábio. Observações proferidas no V Simpósio de Direito Imobiliário. Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial - AGADIE, em outubro de 2007).

Portanto, negar ao condomínio a possibilidade de adjudicar (registrar a respectiva Carta) o imóvel torna inócua a capacidade postulatória e posterga a desocupação do bem pelo condômino inadimplente.

O Conselho da Magistratura de São Paulo tem admitido as aquisições pelo condomínio edilício, conforme pode ser visto nas Apelações Cíveis 257-6/4; .273-6/7; 363-6/8; 795-6/9; 829-6/5, entendendo que embora o condomínio edilício não possua personalidade jurídica, essa regra comporta exceções, de interpretação estrita, sendo admitida somente:

a)- quando houver inadimplência do adquirente no pagamento do preço da construção (art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964);

b) na hipótese de arrematação ou adjudicação da unidade autônoma em hasta pública para satisfação de crédito resultante do não pagamento de despesas condominiais (aplicação analógica do mesmo art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964).

c)- no caso de expressa determinação judicial em feito jurisdicionado (Ap. Civ. 986-6/0 da Comarca da Capital) no qual o juiz da causa determine o registro de imóvel em nome do condomínio.

Contudo, para que seja possível a adjudicação ou arrematação de unidade autônoma, o referido Conselho exige, porém, a satisfação simultânea dos seguintes requisitos:

a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem);

b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial;

c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente, nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível). (Ap.Civ.795-6/9)

A anuência dos condôminos com a aquisição deve ser feita em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim. Contudo, esta anuência é dada somente pelos condôminos que estiverem presentes nesta assembléia, e não da unanimidade de condôminos existentes no condomínio (Ap.Civ. 795-6/9 e Ap.Civ.829-6/5).

Observamos que após a unidade autônoma ser registrada em nome do condomínio, caso este vá aliená-la a terceiros, serão necessários os mesmos requisitos exigidos para a aquisição, pois dependerá o ato da anuência dos condôminos, manifestada em assembléia geral.

Neste passo, adjudicado o bem pelo Condomínio, este representado pela pessoa do Síndico (nos termos do artigo 1.348, II, do Código Civil) deve requerer o registro do título judicial perante o Registro de Imóveis, apresentando a Ata contendo a anuência dos demais condominos. Em caso de posterior alienação para terceiros, assinará o contrato, a pessoa que responde como síndico no momento da lavratura da escritura-pública, demonstrando sua legitimidade através da Ata de eleição pela Assembléia, juntamente com a Ata de Autorização da Venda.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, a jurisprudência e a legislação de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, sugerimos obediência às referidas Normas, bem como a orientação legal e jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentários: Equipe de revisores técnicos