Em 16/03/2018

CONDOMÍNIO – CONVENÇÃO – ALTERAÇÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Em regra, a alteração da convenção de condomínio edilício depende da aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos de 2/3 (dois terços) dos titulares dos direitos reais registrados, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior. No caso de alienação fiduciária, constituindo-se o credor em proprietário fiduciário, necessária a sua concordância com a alteração.

1VRPSP - PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS: 1001088-57.2017.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 09/03/2018 DATA DJ: 14/03/2018
UNIDADE: 18
RELATOR: Tânia Mara Ahualli

Condomínio - convenção - alteração. Credor fiduciário - anuência.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - COMARCA DE SÃO PAULO - FORO CENTRAL CÍVEL - 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1001088-57.2017.8.26.0100
Classe - Assunto Pedido de Providências - REGISTROS PÚBLICOS
Suscitante: Condomínio Edifício Panoramic e outro

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Condomínio Edifício Panoramic em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo a averbação da alteração de convenção condominial junto ao registro nº 4.653, do Livro 3 – Registro Auxiliar.

O Registrador emitiu nota devolutiva exigindo a anuência dos credores fiduciários das unidades do condomínio alienadas fiduciariamente. Sustenta que, nos termos do Cap. XX, item 83, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, é necessária a anuência de todos os titulares de direitos reais sobre as unidades, sendo que os titulares são os fiduciantes e os fiduciários.

Insurge-se o requerente dessa exigência, sob o argumento de que a alienação fiduciária não é propriedade resolúvel, pois ao pactuar o contrato de venda e compra de bem imóvel com garantia em alienação fiduciária, o credor não se torna proprietário do bem resolúvel.

Salienta que o credor fiduciário, na vigência do contrato, não pode usar, fruir ou dispor do bem, tem um mero crédito abstrato e insuscetível de ser resgatado na vigência do contrato e o devedor fiduciante pode usar e fruir, mas não pode dispor sem anuência do credor, logo, o fiduciante é mais titular da coisa que o credor fiduciário. Juntou documentos às fls.05/38.

A Caixa Econômica Federal alega que na alienação fiduciária o direito real de propriedade é repartido entre credor fiduciário e o devedor fiduciante, sendo que a propriedade plena em favor do devedor/fiduciante somente se consumará mediante a integral liquidação da dívida. Assim, o condicionamento do registro da alteração da convenção condominial à assinatura do credor fiduciário encontra respaldo na legislação e mostra zelo e cautela do Registrador (fls. 62/64).

O Itaú Unibanco S/A assevera que não há ofensa ao ordenamento jurídico vigente em não colher a manifestação do credor fiduciário para a averbação do ato apresentado pelo requerente, uma vez que, pela análise do conteúdo da ata, não ocorrerá alteração na qualidade do imóvel dado em garantia ao contrato de alienação fiduciária (fls. 70/72).

Foi apresentada réplica às fls.188/191, com a juntada de documentos às fls.192/263.

O Banco Santander (Brasil), sucessor do ABN AMRO Bank, manifestou-se às fls.274/257. Salienta que o condicionamento da alteração da convenção condominial à assinatura do credor fiduciário encontra-se previsto na legislação e mostra zelo e cautela do Registrador.

O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.47/48, 185 e 321).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Registrador, bem como o D Promotor de Justiça.

Ao contrário do que faz crer o requerente, ao se constituir a alienação fiduciária, tanto por instrumento público como particular, a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na posse direta do bem durante o período em que vigorar o financiamento. Caso haja o inadimplemento da dívida, o Cartório de Registro de Imóveis notifica o devedor, de modo a constituí-lo em mora e, persistindo em aberto a obrigação, a propriedade será consolidada em favor do credor. Assim, como bem exposto pela CEF e pelo Banco Santander, na alienação fiduciária o direito real de propriedade é repartido entre credor fiduciário e devedor fiduciante, sendo que a plena propriedade em favor do devedor somente se consumará mediante a integral liquidação da dívida.

Nos termos do Cap. XX, item 83 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

"A alteração da convenção de condomínio edilício depende da aprovação, em assembleia regularmente convocada, pelo menos de 2/3 (dois terços) dos titulares dos direitos reais registrados, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior".

Ora, no caso da alienação fiduciária, tanto o credor fiduciário como o devedor fiduciante são os titulares dos direitos reais sobre as unidades alienadas, ou seja, o credor tem a propriedade resolúvel, enquanto o devedor tem o direito real de aquisição do imóvel, mediante a integralidade do pagamento, logo, ambos devem anuir para a formação do quórum necessário de 2/3.

Logo, correto o óbice imposto pelo Oficial, devendo a alteração da convenção condominial contar com a anuência de todos os titulares dos direitos reais.

Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Condomínio Edifício Panoramic, em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 9 de março de 2018.

Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

 

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