Em 01/06/2017

Constrições judiciais: ineficácia, nulidade e anulabilidade de atos diante da Lei nº 13.097/2015. Fé pública registral ou inoponibilidade

Registrador de imóveis em Taboão da Serra/SP, Daniel Lago Rodrigues apresentou o tema. Ivan Jacopetti do Lago, Sérgio Jacomino e Pedro Cortês também participaram do painel

Uma plateia cheia e atenta assistiu a mais que uma palestra no fim da tarde de quarta-feira, em Curitiba/PR. O tema “Constrições judiciais: ineficácia, nulidade e anulabilidade de atos diante da Lei nº 13.097/2015. Fé pública registral ou inoponibilidade” foi, na prática, uma aula do registrador de imóveis em Taboão da Serra/SP e diretor de Assuntos Institucionais do IRIB, Daniel Lago Rodrigues. Como moderadores, integraram a mesa o presidente do Instituto, Sérgio Jacomino; o registrador imobiliário em Paraguaçu Paulista/SP, Ivan Jacopetti do Lago; e o advogado Pedro Cortês.

A palestra objetivou analisar se a Lei nº 13.097/2015 internalizou no Direito brasileiro o princípio da fé pública ou se limitou a reforçar um sistema de mera inoponibilidade. Para tanto, Daniel Lago abordou as noções de segurança jurídica estática, onde ninguém é privado de seu direito subjetivo sem que consinta, ou seja, protege-se o verus dominus – e de segurança jurídica dinâmica, onde o adquirente não pode ser privado do direito adquirido por motivo que lhe era desconhecido e que não lhe exigia conhecer, quer dizer, protege-se o terceiro de boa-fé.

A partir de uma noção estipulativa de que a fé pública registral pode ou não ser convalidante, o palestrante pontuou, no sentido figurado, que a distinção entre este princípio e o da legitimação registral trazem efeitos similares aos da guilhotina e do dominó. “Quando há fé pública, há corte. Aquela cadeia dominial vai ter um corte e, dali em diante, é vida nova; em outras palavras, aquele que adquiriu depois do corte não vai mais sofrer as consequências dos registros que lhe são anteriores, efeito guilhotina. Já na legitimação registral, se o registro é causal, o vício do título macula o registro e, uma vez que derrubo o título, também derrubo o registro, temos o efeito dominó. Por derivação, todos os registros de títulos e registros posteriores vão cair por terra. Isso, de certo modo, traz alguma insegurança”.

Daniel Lago, após fazer uma digressão acerca da classificação de várias leis dentro dos conceitos da boa-fé registral e de seus efeitos frente a relações determinantes da perda do direito real pelo adquirente – bem como inovações trazidas pela Lei nº 13.097/2015, fez uma crítica à redação original da Lei nº 7.433/1985 e sua repercussão no ambiente de negócios imobiliários. Em seguida, distinguiu os efeitos da fraude contra credores (material) e da fraude contra a execução (processual) e sua aplicação no âmbito registral, seja em razão da inoponibilidade averbada, seja por conta de ordem específica de ineficácia.

Por fim, Daniel Lago concluiu que a “Lei da Concentração na Matrícula instituiu nova previsão de fé pública no registro imobiliário brasileiro e reforçou o sistema de inoponibilidade já existente, sendo absolutamente necessário que haja atuação legislativa, doutrinária e jurisprudencial para que a matrícula imobiliária, tanto quanto possível, seja o único repositório de informações relevantes ao adquirente”.

Ivan Jacopetti do Lago, na oportunidade, apresentou um contraponto à ideia de não haver fé- pública no parágrafo único do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, onde estão presentes, segundo ele, tanto os efeitos como os requisitos clássicos da fé pública registral. Quanto aos efeitos, há a eficácia material do registro, pela qual o terceiro adquirente fica protegido, ainda que confrontando sua posição contra o verum dominus e, com isso, superando a limitação da tradição, pela qual ninguém transfere mais direitos do que possui. Consta na lei, em seu parágrafo único, que em relação ao terceiro adquirente de boa-fé, “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção”.

Já em relação aos requisitos, a exigência de tratar-se de terceiro, que adquire pelo registro e está de boa fé, acontece de maneira análoga ao que se exige na Alemanha, Áustria, Suíça e Espanha. No que diz respeito ao artigo 55 da lei, Ivan Jacopetti sustentou que essa é uma modalidade de fé pública onde se concede ainda mais proteção ao terceiro adquirente, já que não mais se exige o requisito da boa-fé. “Assim, se na hipótese do artigo 54, parágrafo único, ainda pode o verum dominus demonstrar a má-fé do terceiro, a fim de proteger seu direito, na situação do artigo 55, nem mesmo isso é possível”, explicou.

Novo CPC e a Lei nº 13.097/2015

O fato de o novo Código de Processo Civil ter ou não revogado a Lei nº 13.097/2015 também foi abordado por Ivan Jacopetti. “A Lei da Concentração da Matrícula, mais do que regras de caráter processual, trouxe regras de direito material, haja vista tratar dos efeitos do registro. Por outro lado, é ilógica, do ponto de vista sistemático, a interpretação de que o artigo 792, IV, do novo CPC teria derrogado a necessidade de averbação para caracterização da fraude à execução nas ações não executivas”.

Ele acrescentou, ainda, que – se a exigência se faz em relação às execuções, cujo risco patrimonial ao alienante é mais iminente – não há sentido em dispensá-la para ações de conhecimento, em que ainda poderá haver ou não um resultado desfavorável a ele. A interpretação sistemática do novo CPC, explicou Jacopetti, exige que se aplique ao artigo 792, IV, as hipóteses de bens não sujeitos a registro, mencionadas no artigo 792, parágrafo 2º.

Finalmente, o debatedor citou alguns acórdãos em que tribunais aplicaram a Lei nº 13.097. O primeiro deles, do TJSP (Apelação 1019197-56.2015.8.26, da 18ª Câmara de Direito Privado), datado de 12 de maio de 2017, reconhece que, nos termos da referida lei, devem estar na matrícula ações reais, pessoais reipersecutórias etc, sob pena de não afetarem o adquirente. O segundo deles, do TJAM (Agravo de Instrumento 4000781-44.2015.8.04.0000), que, com base no artigo 55 da lei, negou o bloqueio de matrículas abertas em empreendimento a pedido de suposto verum dominus, o qual pretendia ver valer seu direito contra terceiros.