Em 26/06/2012

CSM/SP: Compra e venda. Débitos condominiais – quitação – comprovação

“Não seria razoável condicionar a alienação da unidade condominial e a transferência de direitos a ela relacionados à prévia comprovação da quitação das obrigações do alienante para com o condomínio.”

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0019751-81.2011.8.26.0100, onde se entendeu que, revogada a regra do parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64 pelo art. 1.345 do Código Civil, a prévia comprovação de quitação dos débitos condominiais não é mais condição para transferência de direitos relativos à unidade. O acórdão, julgado improvido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.

Trata-se de recurso interposto pelo apelante em face de decisão que julgou prejudicada a dúvida suscitada, uma vez que, o interessado não discorda das exigências feitas pelo Registrador. Afirma o apelante que, em razão da exigência da comprovação de quitação de débitos condominiais, com lastro no parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64, realizou o pagamento das contribuições condominiais vencidas, mas o síndico do condomínio se recusa a fornecer certidão de quitação de débitos condominiais. Alega, ainda, que o mencionado parágrafo foi revogado pelo art. 1.345 do Código Civil. O juízo a quo, após manifestação do Ministério Público, deu por prejudicada a dúvida, em virtude da ausência de dissenso entre o interessado e o Registrador. Contudo, assinalou que ela seria julgada procedente, se o obstáculo processual fosse superado.

Ao julgar o recurso, entendeu o Relator que a dúvida resta prejudicada, pois o interessado concordou tacitamente com as exigências impostas, uma vez que não se pronunciou acerca destas, destacando, apenas, seus esforços para obtenção da mencionada certidão de quitação. Contudo, afirmou o Relator que, caso fosse superado o obstáculo processual, a desqualificação do título não mereceria prevalecer. Destaca o Relator que, com o novo Código Civil e seu art. 1.345, a regra do parágrafo único do artigo 4.º da Lei n.º 4.591/1964 foi revogada. Além disso, com a vigência do novo Código Civil, a obrigação dos condôminos foi, no plano do direito positivo, ampliada, pois, de acordo com a redação do art. 1.345, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive, multa e juros moratórios.

Importante destacar o seguinte trecho do decisum:

“De fato, não seria razoável condicionar a alienação da unidade condominial e a transferência de direitos a ela relacionados à prévia comprovação da quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, se a obrigação propter rem de dare, por sua natureza, abrangesse os débitos constituídos anteriormente à aquisição de direitos sobre a coisa.

Ora, se o novo titular de direitos sobre a unidade condominial respondesse, a par dos débitos atuais, também pelos passados, estes também exigíveis do alienante, qual seria, então, a lógica razoável do condicionamento, ainda mais à vista da garantia representada pelo imóvel, passível de penhora em futura execução? Na realidade, nenhuma.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB