Em 22/11/2016

CSM/SP: Compromisso de compra e venda – unidade autônoma. Incorporação imobiliária – registro prévio – necessidade

Não é possível o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma sem o prévio registro da incorporação imobiliária, tampouco a aplicação do art. 39 da Lei nº 4.591/64 ao caso apresentado

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100, onde se decidiu não ser possível o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma sem o prévio registro da incorporação imobiliária, tampouco a aplicação do art. 39 da Lei nº 4.591/64 ao caso apresentado. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda sob o argumento de ser necessário o prévio registro da incorporação imobiliária. Em suas razões, a apelante sustentou que o título pode ser registrado como compra e venda condicional, com fundamento no art. 167, I, 29 da Lei de Registros Públicos e que o óbice ao registro favorece aquele que desrespeitou o art. 32 da Lei nº 4.591/64 e que o art. 39 da mesma lei permite a negociação de futuras unidades autônomas sem o registro da incorporação imobiliária. Por fim, pleiteou o provimento do recurso ou, subsidiariamente, a averbação do negócio jurídico com fundamento no art. 246 da Lei de Registros Públicos.

Ao julgar o recurso, o Relator observou o art. 32 da Lei nº 4.591/64 e afirmou que a venda das unidades autônomas de condomínio edilício somente pode ocorrer após o registro da incorporação. Afirmou, ainda, que se a venda ou promessa de venda dos apartamentos depende do registro da incorporação, obviamente o registro da aquisição da unidade autônoma, por ser ato subsequente, também não pode acontecer antes da incorporação imobiliária. Ademais, o Relator concluiu que não se pode registrar o título como compra e venda condicional (art. 167, I, 29 da Lei de Registros Públicos), ao invés de compromisso de compra e venda (art. 167, I, 9 da mesma lei). Em primeiro lugar, porque o instrumento foi nomeado “instrumento particular de compromisso de compra e venda”, sendo confirmado por seu conteúdo e; em segundo lugar, seja compromisso de compra e venda ou compra e venda condicional, é necessário o registro prévio da incorporação imobiliária. O Relator ainda entendeu que o art. 39 da Lei nº 4.591/64 não serve de justificativa para permitir o ingresso do compromisso de compra e venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação imobiliária, uma vez que, tal dispositivo trata de situação bastante específica, qual seja, incorporação imobiliária em terreno pago total ou parcialmente em unidades a serem construídas, o que não é o caso em tela. Por fim, o Relator entendeu não ser possível o requerimento subsidiário formulado pela apelante, pois “a divulgação da alienação de unidade autônoma específica antes do registro da incorporação imobiliária, ainda que por meio de averbação notícia (artigo 246 da Lei nº 6.015/73), provocaria exatamente o que a Lei nº 4.591/64 visou a impedir, ou seja, o ingresso registral de um negócio que ainda não poderia ter sido realizado.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

 

NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

 

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

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