Em 03/06/2014

CSM/SP: Contrato de locação – cláusula de vigência – possibilidade de registro. Indisponibilidade. Penhora.

A existência de indisponibilidade e de penhora sobre o imóvel não impede o registro do contrato de locação com cláusula de vigência, na hipótese de alienação do bem.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0027161-25.2013.8.26.0100, onde se decidiu que a existência de indisponibilidade e de penhora sobre o imóvel não impede o registro do contrato de locação com cláusula de vigência, na hipótese de alienação do bem. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente dúvida inversa suscitada, mantendo a recusa do registro do contrato de locação não residencial com cláusula de vigência na hipótese de alienação, tendo em vista a existência de indisponibilidade da metade ideal de propriedade do locador. Em suas razões, a apelante sustentou que parte ideal de propriedade da outra locadora não foi penhorada nem está indisponível e que, quando celebrou o contrato de locação, ainda não existia a averbação da penhora. O Oficial Registrador, por sua vez, recusou o ingresso do título, fundamentando que: a) a indisponibilidade esvazia temporariamente os direitos inerentes ao domínio, justificando a limitação de seu exercício; b) a indisponibilidade judicial engloba a impenhorabilidade e a incomunicabilidade, tal como ocorre com a inalienabilidade voluntária; c) o registro tem efeito constitutivo e gera obrigação com eficácia real, nos termos do artigo 576 do Código Civil, pelo qual a locação pode ser oposta ao adquirente da coisa locada e; d) por força do contrato assinado, o locador perde a posse direta do imóvel, inviabilizando o exercício das atribuições de fiel depositário do juízo da execução em razão da penhora do bem.

Ao julgar o recurso, o Relator apontou que a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente está amparada em precedentes do próprio CSM/SP, no sentido de que, “em razão da indisponibilidade, o registro da cláusula extrapola o plano do direito das obrigações e atinge o plano do direito real, na medida em que pode ser oposta a um eventual novo adquirente do imóvel e frustra, ao menos de modo potencial, faculdades contidas no domínio.” Contudo, observou que tal entendimento foi modificado, “sob o fundamento de que a indisponibilidade não inviabiliza a locação do imóvel e não repercute na validade da cláusula de vigência, pelo que não há razão para impedir o registro, na medida em que tal ato visa unicamente a expandir a eficácia subjetiva desta cláusula amparada no princípio da função social do contrato.” Além disso, entendeu que o ato de dispor da coisa deve ter interpretação restrita, vedado por força da indisponibilidade, pelo que não vai além da impossibilidade de alienação voluntária da coisa, não impedindo a locação do bem, tampouco invalidando cláusula contratual que tem por base expressa disposição na lei especial que disciplina a matéria e que autoriza o registro a fim de possibilitar que gere efeitos, conforme art. 8º da Lei nº 8.245/91.

Por fim, o Relator concluiu que “o título apresentado para registro observa o princípio da legalidade. A questão acerca de possível repercussão do ato perante o juízo da execução que penhorou o bem e nomeou o devedor executado fiel depositário, e considerações acerca das peculiaridades do contrato de locação apresentado, extrapolam o exame dos aspectos formais do título e não deve obstar o seu ingresso no fólio real.”

Posto isto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.