Em 28/07/2011

CSM/SP: É impossível a instituição de condomínio edilício em terreno com casas geminadas quando inexiste área comum

Aprovação pela Municipalidade não exclui a qualificação registrária

O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSM/SP) julgou, em 02/06/2011, a Apelação Cível nº 990.10.512995-1, que tratou acerca da instituição, especificação e convenção de condomínio em terreno com três casas geminadas independentes e sem áreas comuns. Publicada no Diário de Justiça Eletrônico (DJE), em 27/07/2011, a decisão teve como relator o desembargador Maurício Vidigal, onde o CSM/SP decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso.

No caso trazido à discussão, o apelante pretendeu o registro de ato de instituição, especificação e convenção de condomínio em terreno onde estão construídas três casas geminadas, com saída independente para a via pública e autonomia entre si. O pedido foi negado pelo oficial, uma vez que, ausentes os elementos caracterizadores do condomínio edilício, entre os quais a inexistência de áreas comuns, além de caracterizar eventual burla à Lei nº 6.766/79.

Julgada procedente a dúvida, o apelante interpôs o recurso sob comento, alegando que o pedido foi aprovado pela Municipalidade e que somente ela poderia alegar tal burla. Afirmaram que o empreendimento possui como partes comuns, as fundações, a fachada e o terreno, conforme determinação do art. 1.331, § 2º, do Código Civil e que os quadros de áreas estabeleceram como garagens os quintais e as áreas permeáveis como áreas comuns. Finalmente, alegam que todos os requisitos estabelecidos pela Vara de Registros Públicos para a instituição de condomínio edilício em casas geminadas foram cumpridos.

Ao analisar o caso, o desembargador Maurício Vidigal entendeu ser possível a instituição de condomínio edilício sobre casas, nos moldes do art. 8º da Lei nº 4.591/64 e desde que respeitados os arts. 1.331 e seguintes, do Código Civil. Tal procedimento, portanto, se distingue relativo ao parcelamento do solo, estabelecido pela Lei nº 6.766/79. Além disso, após exame da planta do empreendimento, restou comprovado que as casas são autônomas, com saída para a via pública e numeração própria. Em comum existe apenas a faixa de meio metro que separa o imóvel da rua. “O restante, incluindo a garagem e a área permeável, constitui área de uso exclusivo de cada unidade. Cada construção ocupa uma parte do terreno, e tem sua própria fachada”, afirma o relator.

É importante ressaltar o seguinte trecho do decisum:

“A aprovação do projeto pela Municipalidade não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos que não foram observados.”

Íntegra da decisão

Seleção e comentários: Consultoria Jurídica do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB