Em 18/03/2014

CSM/SP: Promessa de compra e venda. Imóvel adquirido na constância do casamento. Regime de bens – separação obrigatória. Formal de partilha – registro – necessidade.

É necessário o prévio registro de formal de partilha, com atribuição da totalidade do bem ao viúvo promitente vendedor, para o posterior registro de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na constância do casamento celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002335-32.2013.8.26.0100, que decidiu pela necessidade do prévio registro de formal de partilha, com atribuição da totalidade do bem ao viúvo promitente vendedor, para o posterior registro de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na constância do casamento celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens. O acórdão teve como Relator o Desembargador Elliot Akel e foi, à unanimidade, julgado improvido.

No caso apresentado, o MM. Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo os óbices apontados pelo Oficial Registrador. O apelante, em suas razões, argumentou que a exigência do prévio registro do formal de partilha, pelo fato de o imóvel ter sido adquirido pelo promitente vendedor na constância do casamento sob o regime da separação obrigatória de bens é indevida, porque o Oficial Registrador pretende decidir acerca da comunicabilidade ou não do bem imóvel em questão, extrapolando sua função. Afirmou, ainda, que o formal de partilha instruído com a impugnação apresentada demonstra que os aquestos foram inventariados, sem que tenha havido qualquer impugnação dos herdeiros, e que a sentença, ao afirmar que a demonstração de incomunicabilidade não foi feita no momento oportuno, faz pressupor que embora tardia, foi feita, e deixou de se pronunciar sobre o ponto fulcral da dúvida.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que a exigência de prévio registro do formal de partilha dos bens deixados pela falecida esposa do interessado é devida, conforme apontou o Oficial Registrador. Afirmou, também, que uma vez legalmente estabelecida a comunicabilidade (Súmula nº 377 do Supremo Tribunal Federal), o imóvel em questão deveria ter sido inventariado e partilhado, no caso, mediante atribuição da parte ideal de propriedade do cônjuge falecido integralmente ao viúvo, que passaria a ser proprietário da totalidade do imóvel, possibilitando o registro da promessa de compra e venda posteriormente. Uma vez que o registro prévio do formal de partilha não foi realizado, admitir-se o registro da promessa de compra e venda violaria o Princípio da Continuidade.

Além disso, ao Oficial Registrador incumbe o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciar as formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental. Posto isto, o Relator entendeu que o registro do título comprometeria o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários, já que o imóvel foi adquirido pelo interessado casado com sua esposa, cuja comunicabilidade do bem é inconteste, sendo, de acordo com o título apresentado, transmitido em sua totalidade pelo interessado, o qual não é o único titular dominial. Desta forma, o Relator concluiu que é indispensável a observância do art. 225, § 2º da Lei de Registros Públicos, que consagra o Princípio da Continuidade, corolário do Princípio da Especialidade.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.