Em 16/06/2015

CSM/SP: Servidão de passagem. Imóvel serviente – descrição – precariedade. Retificação de área – necessidade. Especialidade Objetiva.

A descrição precária do imóvel serviente impede o registro de Carta de Sentença para instituição de servidão de passagem, sendo necessária a prévia retificação da área do imóvel.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação Cível nº 0001619-65.2014.8.26.0586, onde se decidiu que a descrição precária do imóvel serviente impede o registro de Carta de Sentença para instituição de servidão de passagem, sendo necessária a prévia retificação da área do imóvel, em respeito ao Princípio da Especialidade Objetiva. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a exigência de prévia retificação da área para possibilitar a abertura de matrícula e o registro da carta de sentença referente à existência de servidão de passagem no imóvel, pois, não obstante a área de servidão esteja perfeitamente descrita e caracterizada, o imóvel onde ela se insere não está, impedindo o controle da continuidade e da especialidade. Em suas razões, a apelante sustentou que não é o caso de abertura de novo registro imobiliário, mas, apenas, do registro da carta de sentença referente à instituição de servidão administrativa na transcrição do imóvel. Alegou, ainda, que por não se tratar de servidão civil, instituída em favor do particular, mas de servidão administrativa pautada em Decreto de Utilidade Pública, o interesse público deverá prevalecer. Argumentou que a carta de sentença trouxe todos os elementos necessários para a abertura da matrícula e que a regularização da situação do imóvel no registro imobiliário é ônus do proprietário. Por fim, afirmou que a área servienda está perfeitamente descrita e que o obstáculo ao ingresso deixará de atender o Princípio da Publicidade e não contribuirá para a segurança que deve emanar do Registro de Imóveis.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a descrição contida na transcrição do imóvel é precária, não apresentando nenhuma técnica e que não há elementos mínimos que permitam sua identificação, sendo impossível determinar, inclusive, se o imóvel é urbano ou rural. Diante deste fato, o Relator afirmou que a imprecisão da descrição impossibilita o registro da área dominante, objeto da servidão, descrita no memorial descritivo apresentado, pois é impossível identificar onde ela se insere na área serviente, além de existir sobre esta, como apontado pelo Oficial Registrador, servidão de passagem em favor de um dos confrontantes. O Relator ainda afirmou que “na sistemática da Lei de Registros Públicos em vigor, a matrícula é o núcleo do assentamento imobiliário e reclama observância ao princípio da especialidade objetiva; porém, mesmo que assim não fosse, seria inviável o registro da carta de sentença na transcrição pela ausência de elementos mínimos identificadores do imóvel serviente.” Assim o Relator concluiu que “é a matrícula que define, em toda a sua extensão, modalidades e limitações, a situação jurídica do imóvel, razão pela qual sua abertura, mesmo para fins de registro de instituição de servidão administrativa, deve ser feita em observância ao mencionado artigo 228 da Lei de Registros Públicos (o artigo 196 tem a mesma redação) desde que os elementos constantes no título e do registro anterior sejam suficientes e preenchidos os requisitos registrários, no caso, o da especialidade objetiva, o que não se verifica no caso vertente.”

Em relação ao argumento de que é ônus do proprietário do imóvel promover sua retificação, o Relator entendeu que este não serve de justificativa para afastar a exigência legalmente prevista. Além disso, embora o titular dominial tenha como regra legitimidade para pedir a retificação da área, nada obsta que o pedido também possa ser apresentado por quem demonstre interesse, como é o caso da apelante.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.