Em 24/01/2013

Dados Básicos Fonte: 0045373-57.2010.8.26.0114 Tipo: Acórdão CSM/SP Data de Julgamento: 04/10/2012 Data de Aprovação Data não disponível Data de Public

Não é admitido o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda que não apresente os requisitos necessários para sua inscrição.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0045373-57.2010.8.26.0114, que impediu o registro de compromisso particular de compra e venda de imóvel em virtude de diversas exigências formuladas pelo Registrador Imobiliário. O recurso, julgado improvido por unanimidade, teve como Relator do acórdão o Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, o Oficial Registrador qualificou negativamente o título, apontando sete óbices para o registro, quais sejam: 1) ausência da indicação de domicílio de duas condôminas, bem como a ausência do regime de bens vigente no casamento de uma delas; 2) falta de assinatura de uma testemunha; 3) ausência de comprovação do recolhimento do ITBI; 4) ausência do reconhecimento de firma nas assinaturas; 5) necessidade de exclusão de cláusula contratual; 6) ausência de menção no contrato da inexistência de débitos fiscais e de processos, ou sua dispensa por parte dos promitentes compradores e; 7) necessidade de apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal, por parte dos vendedores, ou apresentação de declaração de que eles não se encontram enquadrados nem equiparados a empresa. Em suas razões, o recorrente sustentou que a forma e o conteúdo do contrato são suficientes ao cumprimento de todos os princípios e normas atinentes ao registro de compromisso de compra e venda.

Analisando o recurso, o Relator entendeu que, embora seja possível a dispensa de algumas exigências, a maioria delas deve prevalecer. Em relação à qualificação das partes, o Relator destacou que, como bem observado pelo Oficial, é inafastável a completa qualificação das partes no corpo do instrumento particular, conforme disposto no item 15, “c”, do Capítulo XIV do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, sendo falho o instrumento neste aspecto.

Ademais, o Relator entendeu que, por se tratar de instrumento particular celebrado fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e tendo as partes optado por incluir testemunhas do ato no corpo do contrato, o reconhecimento de firma destas assinaturas é indispensável, sob pena de violação do art. 221, II, da Lei de Registros Públicos.

O Relator apontou, ainda, que o Oficial Registrador, sob pena de responsabilidade pessoal, deve fiscalizar o recolhimento do ITBI, sendo necessária a apresentação de pagamento deste, conforme Lei municipal 12.391/05, artigos 1º e 2º, IV.

No que tange às certidões negativas de débitos, em não sendo as partes obrigadas ao recolhimento do INSS, o Relator entendeu que bastaria apenas declaração neste sentido, não se encontrando justificativa para o não atendimento desta exigência. Afirmou, por fim, que “apenas no tocante à revisão do conteúdo do contrato ou à faculdade de dispensar a apresentação de certidões negativas dos distribuídos judiciais ou de débitos fiscais, não cabe razão ao Oficial, a quem competente tão somente a verificação formal do título.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB