Em 01/09/2016

Divórcio – partilha de bens. Alienação fiduciária. Cessão de direitos aquisitivos. Credor fiduciário – anuência

Questão esclarece dúvida acerca da cessão de direitos aquisitivos de imóvel gravado com alienação fiduciária

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da cessão de direitos aquisitivos de imóvel gravado com alienação fiduciária. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: “A” e “B”, casados pelo regime da comunhão universal de bens, celebraram financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (CEF), gravando o imóvel com alienação fiduciária. Tempos depois o casal se divorciou e apresentou Carta de Sentença, onde “A” cedeu para sua ex-esposa “B”, 50% deste imóvel, sem a anuência da CEF. Posto isto, pergunto: é possível o registro desta Carta de Sentença? É necessária a prévia averbação do divórcio do casal?

Resposta:  Em virtude da alienação fiduciária, o imóvel não pertence ao casal, ficando este em propriedade do banco, em caráter resolúvel (art. 22 da Lei nº 9.514/97). Sendo assim, o que são partilhados são os direitos aquisitivos decorrentes da alienação fiduciária, ao que parece no caso, ficando exclusivamente em nome da ex-esposa.

Portanto, a carta de sentença poderá ingressar no sistema registral, desde que haja a anuência da credora fiduciária – CEF e o recolhimento do imposto devido pela referida cessão, cuja exigência (imposto) vai ainda depender dos termos da legislação do Município de situação do imóvel, ou de seu Estado, e da forma como tal cessão está sendo feita, ou seja, se a título oneroso ou gratuito, para se conhecer, aí, quem vai se apresentar como credor desse tributo. 

Ademais, a cessão em trato será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo à devida quitação pela devedora fiduciante “B”, a consolidação da propriedade se dará em nome desta com o consequente cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

De importância também algumas considerações quanto ao ato a ser praticado pelo Oficial para ingresso dessa cessão no Registro de Imóveis. A questão pode, em princípio, estar sendo dirigida para dois atos, sendo o primeiro de registro, que estará a se reportar apenas a mutação patrimonial localizada no próprio bem (direito real), e o segundo, de averbação, quando vir a cuidar somente de alteração da responsabilidade da dívida, em proporções diferentes da contratada anteriormente (direito obrigacional). Temos, também, entendimentos de que qualquer tipo de cessão ou transferência desses direitos, quer de natureza real ou pessoal, ingressam, sempre, no Registro de Imóveis, como ato de averbação.

Na linha de defesa dessa última posição, que, a nosso ver, está admitindo ato de averbação para ambas as situações, ou seja, quer quanto a transferência de direitos obrigacionais e/ou de direitos reais; temos posição da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, lançada no Prov. 37, de 28 de novembro de 2013, que cuida somente do Cap. XX, das Normas de Serviço dirigidas aos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo, o qual está, a partir do item 238, do Cap. XX, mostrando-nos que todo ato de transferência de direitos e obrigações decorrentes de contratos formalizados dentro da referida Lei 9.514/97, tem seu ingresso nos assentos do Registro de Imóveis, através de averbação, independentemente de estarem a se ater a direito real ou obrigacional. Para melhor e mais célere análise do aqui exposto, fazemos seguir abaixo textos do que temos a partir do citado item 238, e que têm relação com o aqui em trato, a saber:

 

238. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

239. O título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de averbação na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.

240. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.

240.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente subrogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

Além disso, entendemos ser necessária a prévia averbação do divórcio do casal, mediante apresentação de Certidão de Casamento atualizada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.

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