Em 29/06/2022

Incorporação Imobiliária. Memorial – registro. Compromisso de Compra e Venda – validade. Incorporadora – destituição. Adjudicação Compulsória.

STJ. Terceira Turma. REsp n. 1.770.095-DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/05/2022, DJe 17/05/2022.

EMENTA OFICIAL: RECURSO ESPECIAL. DIREITO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. VALIDADE DOS CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. A incorporação imobiliária envolve a promessa de venda de uma coisa futura, composta por edificações erguidas em um único terreno, sobre as quais haverá titularidade exclusiva da unidade ocupada pelo adquirente, mas compartilhada a propriedade do terreno com os demais adquirentes, em regime de condomínio. 4. É obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras. 5. O incorporador poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades autônomas quando, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias ou retardar-lhes excessivamente o andamento. Contudo, para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel. 6. Na espécie, inviável adjudicação do imóvel, pois o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía sequer uma perspectiva de aquisição do domínio do terreno. 7. Contudo, o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois este gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, contra terceiros. Assim, a questão deverá ser resolvida pela rescisão do contrato e a condenação da suposta incorporadora por perdas e danos. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ. Terceira Turma. REsp n. 1.770.095-DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/05/2022, DJe 17/05/2022). Veja a íntegra.