Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de permuta de fração de terreno por unidades futuras já identificadas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto.

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária, é possível o registro de escritura pública de permuta do terreno onde vai ser executado o empreendimento, por unidades futuras dele decorrentes, já identificadas sem o registro do memorial de incorporação?

Resposta: Temos para essa situação uma exceção dentro das regras contratuais, onde vamos permitir negociação de unidade ainda não existente fisicamente, fazendo parte ainda de projeto para sua construção. O ingresso no sistema registral dessa negociação vai reclamar atos concomitantes, procedendo-se, em primeiro lugar, o registro na matrícula-mãe a indicar a transmissão do terreno, para, em momento seguinte, ingressar nessa mesma peça matricial, com o registro da incorporação, e, por último, o registro da transmissão das frações ideais vinculadas às respectivas unidades autônomas, que deverá ser feito em cada uma das fichas complementares ou matrículas de cada unidade, mostrando aí, como outorgante, a empreendedora, e como outorgado, quem, até então, vinha se apresentando como proprietário do terreno, dando-se, aí, por finalizados os atos que vão se fazer necessários dentro do instituto da permuta, e aplicável ao caso aqui em comento. Estamos, com isso, frente a uma definitiva transmissão de direitos sobre imóveis, com exigência de todas as formalidades que situações como esta exigem, incluindo-se, aí, a necessidade de recolhimento do ITBI, dentro do que vai estar a legislação do município a determinar, principalmente quanto a base a que deve se sustentar o devido cálculo para se apurar o valor efetivamente devido com tal tributo.

Nota-se no entendimento esposado no parágrafo acima, indicação de que os registros a envolverem a transmissão de frações ideais vinculadas às unidades autônomas, a terem como adquirente o então proprietário do terreno, devem ocorrer em fichas complementares ou em matrículas cada uma das unidades, mesmo reconhecendo a possibilidade de atos a envolvê-las serem apontados na própria matrícula-mãe, sem portanto prestigiar essa forma de trabalho, por ver na primeira resultados muito mais satisfatórios do que a concentração dos mesmos na matrícula do imóvel principal, o que dificulta em muito uma boa administração dos serviços.

Para uma melhor análise do aqui em trato, de importância os ensinamentos de Mário Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 114.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.