Em 09/05/2013

IRIB Responde - Alienação fiduciária – direito de superfície.

Questão esclarece sobre a possibilidade do direito de superfície ser objeto de alienação fiduciária.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca da possibilidade do direito de superfície ser objeto de alienação fiduciária. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta:
O direito de superfície pode ser objeto de alienação fiduciária?

Resposta:
Sobre a alienação fiduciária e o direito de superfície, assim leciona Melhim Namem Chalhub:

“Assim, podem ser objeto de alienação fiduciária quaisquer bens imóveis, sejam terrenos, com ou sem acessões, o domínio útil de imóveis ou a propriedade superficiária, bem como o direito de uso especial para fins de moradia e o direito real de uso, desde que suscetível de alienação, ressalvado que a propriedade fiduciária sobre o direito real de uso e sobre a propriedade superficiária tem duração limitada ao prazo da respectiva concessão (Art. 22 da Lei nº 9.514/97, § 1º, incisos I a IV, e § 2º, com a redação dada pela Lei nº 11.481/2007).

O direito de superfície, como se sabe, excepciona o princípio da acessão e implica a bifurcação do domínio, importando na criação de uma propriedade sobre o solo e outra propriedade sobre a construção ou plantação; cada uma dessas propriedades tem identidade própria e é dotada de autonomia; cada uma delas é incomunicável em relação aos direitos e obrigações que venham a se vincular a outra propriedade. Dadas essas características, a construção pode ser alienada fiduciariamente e o terreno permanecer livre de qualquer ônus, e vice-versa, sendo certo que a responsabilidade patrimonial do titular do solo e a do titular da propriedade superficiária são condicionadas e demarcadas pela autonomia dos seus respectivos direitos de propriedade, permanecendo segregados e incomunicáveis os direitos, inclusive creditórios, e as obrigações dos patrimônios dos quais façam parte.

Anteriormente à Lei nº 11.481/2007, que alterou os §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 9.514/97, admitindo a alienação fiduciária da propriedade superficiária, a III Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal em 2004, aprovou o Enunciado n º 249,308 visando afastar dúvidas quanto à possibilidade de constituição de direitos reais de gozo ou de garantia sobre a propriedade superficiária.

Em razão das peculiaridades dessa espécie de propriedade, a matéria voltou a ser tratada na Jornada seguinte, a IV Jornada de Direito Civil, realizada em outubro de 2006, que aprovou o Enunciado nº 321, esclarecendo que a bifurcação do direito de propriedade decorrente da concessão do direito de superfície importa na constituição de dois patrimônios distintos, incomunicáveis: de um lado, o terreno, com os direitos e obrigações a ele vinculadas (com exclusão da construção ou da plantação e os direitos e obrigações a estas relacionados), constituem um patrimônio de que é titular o dono do terreno, e, de outro lado, a construção ou plantação, com os direitos e obrigações a elas vinculados (com exclusão do terreno e dos direitos e obrigações a este relacionadas), constituem outro patrimônio, de que é titular o concessionário da superfície. Esses patrimônios são incomunicáveis, de modo que pelas obrigações e dívidas de cada um deles respondem exclusivamente os bens integrantes do ativo a que estiverem vinculadas tais obrigações e dívidas, não podendo os credores de um desses patrimônios agredir bens e direitos do outro patrimônio.309”

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308 Enunciado 249 (Art. 1.369). ‘A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474.’

309 Enunciado nº 321 (Art. 1.369): ‘Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.”

(CHALHUB, Melhim Namem. “Negócio Fiduciário”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 231-232).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.