Em 18/10/2011

IRIB Responde: Condomínio horizontal de lotes – requisitos – procedimentos.

Questão esclarece quais os requisitos e procedimentos registrais para instituição do condomínio horizontal de lotes.

A questão abordada nesta edição do Boletim Eletrônico esclarece dúvida muito comum acerca dos requisitos e procedimentos para instituição do condomínio horizontal de lotes. Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de Décio Antonio Erpen, João Pedro Lamana Paiva e Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta:
Quais os requisitos para instituição do condomínio horizontal de lotes? Qual o procedimento a ser adotado?

Resposta:
Esse empreendimento em nada se equipara aos loteamentos fechados, pois aqui, as áreas de arruamento interno são de propriedade comum. Não há áreas públicas. Funciona como se fosse um condomínio de casa (condomínio deitado), só que sem construção.

Esse tipo de condomínio, por um tempo, foi aceito no Estado de São Paulo e diversos foram registrados. Porém, o entendimento atual do Conselho Superior da Magistratura Paulista é pela impossibilidade de sua existência, já que não possuem edificações. Nesse sentido foi o Parecer do Juiz Francisco Eduardo Loureiro dado no Processo CG 001536/96 e Ap. Cíveis n. 2.002-0, da Comarca de Taubaté e 2.553-0, da Comarca de Sorocaba.

Do Proc. 001536/96 cita-se o seguinte: (...) 3. Não se admite a possibilidade de construção e incorporação de "condomínio deitado", quando não exista vinculação do terreno à construção, ainda que esta seja apenas projetada ou licenciada na forma da lei.

Mas em alguns Estados esses condomínios têm sido aceitos. Há municípios que têm editado legislação específica, autorizando a aprovação de condomínios, nos quais a unidade autônoma é o lote, desvinculado de construção. Existe discussão sobre a possibilidade de o município aprovar legislação nesse sentido; se teria competência para tal. Contudo, há entendimento segundo o qual a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade lhe deram o poder de ordenar urbanisticamente o seu território podendo adotar lei específica, autorizando este tipo de condomínio.

Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva:

Requisitos para instituição do condomínio horizontal de lotes

No Brasil vige o princípio da autonomia municipal; o Município, respeitadas normas gerais de nível federal, pode planejar e comandar seu próprio processo de urbanização.

Como não existe regulamentação expressa na lei federal a respeito do condomínio horizontal de lotes - trata-se de construção doutrinária, já acolhida por alguns Tribunais - é preciso, como leciona GILBERTO VALENTE DA SILVA (Consultor Jurídico do IRIB), que "... as normas de direito urbanístico do município contemplem a possibilidade administrativa da aprovação do projeto, para ser implantado segundo as normas condominiais."

Subsidiariamente à legislação municipal que aprovar essa modalidade de empreendimento, há também que se estabelecer os direitos e deveres dos condôminos através de uma minuciosa Convenção Condominial, contendo as normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade.

Assim, são requisitos para a configuração do condomínio de lotes, nos quais não haja a prévia construção do prédio (casa/edifício):

(1) Que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº 4.591/64 (com as alterações ditadas pelo novo Código Civil), em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo existirão também as áreas e edificações de uso comum;

(2) Que o Município disponha de legislação específica, prevendo a possibilidade legal de implantação de condomínio de lotes; e

Obs: Em Sapucaia do Sul, em 2004, foi sancionada a Lei Municipal n° 2.641 (vide abaixo), que expressamente admite o Condomínio Horizontal de Lotes.

Requisitos para instituição do condomínio horizontal de lotes

Para a implantação desta espécie de parcelamento do solo, entendo que o proprietário/empreendedor deva apresentar ao Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

Um requerimento solicitando o registro da instituição condominial em que conste referência expressa aos dispositivos legais supracitados e à legislação municipal específica;

Roteiro para o registro da incorporação de condomínio de lotes;

• Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual deverá conter:
• a legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo o que segue:
• um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrição dos lotes autônomos contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);
• planta de lotes;
• planilha de cálculo de áreas;
• planilha de custos da realização da infra-estrutura (documentos exigidos pela NB 140);
• uma convenção de condomínio (grande protagonista desta modalidade de empreendimento), na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar, os direitos e deveres de cada condômino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Código Civil);
• a anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto;
• aprovação das autoridades competentes (Ex.: Município, FEPAM, METROPLAN etc.).
Da Incorporação

Frise-se que a criação deste empreendimento se dará com a incorporação imobiliária (artigo 32, da Lei nº 4.591/64), com posterior individualização e instituição condominial, ou diretamente com a individualização e instituição condominial (ocorrerá quando o empreendimento já estiver pronto).

Fundamento Legal

O Condomínio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes dispositivos: artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 271/67, combinado com o artigo 8.º da Lei Federal n.º 4.591/1964. Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao prever um capítulo denominado “Do Condomínio Edilício” (arts. 1.331 e segs.).

Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor, eis que não há previsão em contrário no NCC.

Hely Lopes Meirelles

A lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a Lei 4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais é a Lei n. 6.766/79.

A prática do registro do condomínio horizontal de lotes

• Os procedimentos registrais serão:
• a) a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 - Registro Geral);
• b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à matrícula da gleba;
• c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 (Registro Auxiliar)) e, em ato contínuo, será averbada na matrícula;
d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas - lotes - para nela serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.

Quando da averbação, na matrícula do lote, da existência do registro da convenção condominial, é de bom alvitre que sejam consignadas as principais regras estabelecidas quanto ao uso do solo e restrições edilícias, para sua plena publicidade.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Íntegra da Lei 2641/2004

Artigo - João Pedro Lamana Paiva

Seleção: Consultoria do IRIB
Comentários: Equipe de revisores técnicos
Fonte: Base de dados do IRIB Responde