Em 06/09/2011

IRIB Responde: enfiteuse e o atual Código Civil

Código Civil atual protege apenas enfiteuses já registradas

A pergunta selecionada para esta edição do Boletim Eletrônico trata de assunto polêmico: a constituição de enfiteuses e subenfiteuses na vigência do atual Código Civil. Valendo-se da lição de Nelson Rosenvald, veja como a Consultoria do IRIB respondeu a questão:

Pergunta: Segundo o art. 2.038 do atual Código Civil, fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior. Pergunta-se: Quanto aos contratos de enfiteuses já firmados, entretanto, não registrados em Cartório, poderão estes ter ingresso no registro?

Resposta: O § 2º do art. 2.038 do Código Civil estabelece que a proibição de constituição de enfiteuses e subenfiteuses não alcança os terrenos de marinha e seus acrescidos.

Quanto aos demais imóveis, ainda que pesem respeitáveis entendimentos em sentido contrário, o atual Código Civil, ao preservar as enfiteuses já existentes o faz apenas em relação àquelas que já se encontravam registradas no Registro de Imóveis em 11 de janeiro de 2.003. Assim, entendemos que as enfiteuses constituídas anteriormente ao início da vigência do novo Código Civil, mas não registradas até o início da vigência do mesmo, não estão protegidas pelo atual ordenamento.

Corroborando este entendimento, podemos citar a lição de Nelson Rosenvald, ao comentar o artigo 2.038, do Código Civil:

“O dispositivo veda a constituição de enfiteuses e subenfiteuses particulares a partir de 11 de janeiro de 2003. Todavia, em respeito às situações jurídicas consolidadas na vigência do Código Civil de 1916, preserva as enfiteuses já registradas na conformidade de suas normas.” (ROSENVALD, Nelson in “Código Civil Comentado – Doutrina e Jurisprudência”, coord. Cezar Peluso, 3ª ed. revisada e atualizada, Manole, São Paulo, 2009, p. 2.223).

Sendo assim, entendemos que permitir o ingresso destes títulos formalizados anteriormente ao novo Código Civil é permitir a constituição de enfiteuse vedada pela lei, já que um dos princípios norteadores do Direito Registral Imobiliário é o tempus regit actum, ou seja, é valida a lei que vigora no momento do registro, ainda que o título tenha sido formalizado quando vigente legislação diversa.

Apenas a título de informação, vale dizer que a enfiteuse tem sido amplamente substituída pelo direito de superfície.

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção e comentários: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde