Em 02/08/2012

IRIB Responde - Gleba hipotecada – parcelamento – possibilidade.

Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de parcelamento em imóvel hipotecado.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da possibilidade de registro de parcelamento em imóvel gravado com hipoteca. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Baptista Galhardo:

Pergunta:
Pode-se registrar um parcelamento em uma gleba gravada com hipoteca convencional?

Resposta:
O Dec.-lei 58/37 já permitia que imóveis onerados fossem objeto de loteamento (§ 2º do art. 1º). A lei 6.766/79 também traz norma no mesmo sentido (art. 18,IV, c).

Contudo, o § 3º do art. 1º, do Dec. Lei 58/37 dispunha que o loteador deveria anexar ao memorial do loteamento escritura pública na qual o titular do direito real estipulasse as condições em que se obrigava a liberar os lotes daquele ônus. A atual lei 6.766/79 não possui regra similar.

Mas o atual Código Civil trouxe novas disposições sobre o assunto:

Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

§ 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.

§ 2o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.

§ 3o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.

Sabemos que a hipoteca é considerada indivisível por força de lei, conforme norma do artigo 1421 do Código Civil. Disso decorre que o pagamento parcial da hipoteca não reduz a garantia; ou seja, se a garantia recair sobre mais de um imóvel, o pagamento parcial não acarreta a liberação de um ou de alguns destes bens.

O art. 1488 acima permitiu, excepcionalmente, a possibilidade de divisão da hipoteca se esta recair sobre unidades autônomas ou lotes. Essa exceção tem fundamento na função social do contrato, conforme entendeu, de maneira clara o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp. 691738/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12.05.2005:

“O art. 1.488 do CC/02 consubstancia um dos exemplos de materialização do princípio da função social dos contratos , que foi introduzido pelo novo código. Com efeito, a idéia que está por traz dessa disposição é a de proteger terceiros que, de boa fé, adquirem imóveis cuja construção - ou loteamento - fora anteriormente financiada por instituição financeira mediante garantia hipotecária. Inúmeros são os casos em que esses terceiros, apesar de terem, rigorosamente, pago todas as prestações para a aquisição de imóvel - pagamentos esses, muitas vezes, feitos às custas de enorme esforço financeiro – são surpreendidos pela impossibilidade de transmissão da propriedade do bem em função da inadimplência da construtora perante o agente financeiro”.

Embora pelo artigo 1.488 a cindibilidade do gravame esteja condicionada a uma manifestação judicial, isso somente será necessário se não houver prévio acordo entre o loteador e o credor. Sendo uma norma de exceção ao principio da indivisibilidade da hipoteca, é essencial a anuência do credor.

Já em 1991, a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo pronunciou-se no Processo 91.430/1991, no sentido de ser possível o registro de loteamento em área hipotecada. Contudo, entendeu ser necessário que se estabeleça as condições de seu levantamento, devendo tais circunstancias estarem expressamente consignadas no contrato padrão.

A hipoteca continua válida, mas alteram-se seus efeitos. O Código Civil garante ao credor o direito de oposição se provado que o desmembramento importa em diminuição de garantia (CC, art. 1488, § 1º).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos se dê cumprimento a elas, bem como a orientação legal e jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde