Em 04/04/2012

IRIB Responde - Hipoteca – prorrogação. Prazo – vencimento.

Não é possível a prorrogação de hipoteca cujo prazo já venceu.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da impossibilidade de prorrogação de hipoteca, quando realizada após o vencimento de seu prazo. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o assunto, valendo-se da lição de Ulysses da Silva:

Pergunta
É possível a prorrogação de hipoteca já vencida por meio de simples requerimento?

Resposta
Embora o entendimento não seja pacífico, a nosso ver, não é possível a prorrogação de hipoteca cujo prazo já venceu. Se a prorrogação tivesse sido realizada antes do vencimento do prazo, um aditivo bastaria para prorrogá-la. Contudo, de acordo com as informações contidas na consulta, o prazo venceu, sem que houvesse sido feita qualquer prorrogação. Automaticamente, vencido o prazo, encerram-se os efeitos da hipoteca e esta não tem mais razão de existir. Por este motivo, entendemos que deve ser constituída nova hipoteca.

Vejamos o que nos ensina Ulysses da Silva:

“(...)

Quanto à validade da hipoteca, o artigo 1.485 do Código de 2002, alterado pelo de número 58 da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, dispõe o seguinte:

‘Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até perfazer 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca, reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir’.

No Código de 1916, esse prazo era de trinta anos, como se vê dos artigos 817 e 830, havendo sido reduzido para vinte anos com a entrada em vigor do Código de 2002. Visando, entretanto, a concessão de financiamentos por tempo mais longo, especialmente para pessoas de baixa renda, o legislador da Lei 10.931/04, restabeleceu o prazo de trinta anos. Findo esse prazo, a hipoteca perde o seu efeito. E somente por meio de outro título e novo registro, ela subsistirá, respeitada, no entanto, como, aliás, não podia deixar de ser, a precedência que, então, lhe competir. Isso significa que a hipoteca poderá mudar de grau se houver outra registrada, que passa a ocupar o seu lugar.

Observe-se, ainda, que o referido prazo deve ser contado a partir da data do contrato e não do registro. Esse critério causa certa estranheza, porque somente o registro confere direito real ao credor. Ao contrário do que se pode pensar, entretanto, não constitui inovação do atual Código a adoção da data do contrato e não do registro como ponto de referência para a contagem do prazo em apreço. Na verdade, o referido artigo 1.485, agora com a redação dada pela Lei 10.931/04, reproduziu integralmente o teor do artigo 817 do Código de 1916, cuja redação lhe foi dada pela Lei 5.652, de 11 de dezembro de 1970.

Buscando justificação para o critério adotado, lembramos que a oneração, como a alienação, é ato complexo que se inicia com o título e se concretiza com o registro. Acrescente-se que a especialização da hipoteca, a que se refere o artigo 830 do código anterior, ocorre no momento em que é confessada a dívida e especificado o imóvel que a garantirá, ou seja, no contrato.

Prosseguindo, eventual cancelamento, invocando a perempção, que vier a ser admitido, seja de ofício ou a requerimento das partes, deve observar o disposto no artigo 2.028, segundo o qual:

‘Serão da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.’

Nesse artigo, como se vê, o Oficial tem elementos para aferir qual o tempo a considerar na apreciação de eventual cancelamento de registro por perempção da hipoteca, que passa, assim, a ser de trinta anos.” (SILVA, Ulysses da. “Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada”, safE, Porto Alegre, 2008, p. 248-250).

Corroborando este entendimento, temos a valiosa lição de Nicolau Balbino Filho: “13.1.18. DA DURAÇÃO DA HIPOTECA E RENOVAÇÃO DE SEU REGISTRO

Determina o art. 1.485 do Código Civil que a hipoteca poderá prorrogar-se até perfazer trinta anos da data do contrato. Basta que ambas as partes requeiram a respectiva averbação. Para evitar controvérsias, esse requerimento deve ser firmado e averbado antes do vencimento da hipoteca. Decorridos os trinta anos, o contrato de hipoteca deve ser reconstituído para subsistir. Lavra-se novo contrato e faz-se novo registro, assegurados os mesmos direitos às partes. É de bom alvitre lavrar-se o novo contrato e registrá-lo alguns dias antes do decurso dos trinta anos, pois, segundo doutrinadores de nomeada, expirado o mencionado prazo, o registro está perempto e aniquilados os seus efeitos.” (FILHO. Nicolau Balbino. “Registro de Imóveis. Doutrina – Prática - Jurisprudência”. 13ª ed. rev. e at., Saraiva, 2008, p. 164).

Ainda, nos dizeres de Francisco Eduardo Loureiro, ao interpretar o citado art. 1.485, do Código Civil:

“(...) Ultrapassado o prazo fatal de trinta anos, somente subsiste a garantia real mediante novo contrato de hipoteca e novo registro imobiliário. Diz a lei que a hipoteca, em tal caso, reconstitui-se, mantendo a ordem de preferência que lhe competir. Superado se encontra antigo dissídio doutrinário sobre a interpretação do termo ‘preferência que lhe competir’, se a originária ou a do momento da nova inscrição. Parece claro que se a hipoteca reconstitui-se, conforma-se, consolida-se e mantém a ordem de preferência, somente tem sentido a norma se for a ordem originária. O art. 238 da Lei nº 6.015/73, explicita o alcance da regra, ao dispor: ‘O registro da hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta anos), findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro’.

Assinala com razão Tupinambá Miguel Castro do Nascimento que a manutenção da ordem original de preferência somente ocorrerá ‘se a reconstituição por novo título e novo registro for tempestiva, ou seja, antes de decorridos os trinta anos da data do contrato hipotecário que antecedeu a reinscrição’ (Hipoteca. Rio de Janeiro, Aide, 1996, p.113). Não fosse assim, poderia o terceiro credor de boa-fé ser surpreendido pela reconstituição de hipoteca já extinta com manutenção da preferência original, em autêntica subversão da garantia e da segurança das relações negociais e dos direitos reais.’ (LOUREIRO. Francisco Eduardo in “Código Civil Comentado – Doutrina e Jurisprudência”. Coord. Ministro César Peluso, 3ª ed. rev. e atual., Manole, São Paulo, 2009, p. 1.544).

Walter Ceneviva, ao comentar o art. 238, da Lei de Registros Públicos, afirma que:

“(...) O prazo de trinta anos de validade da hipoteca convencional era tradicional no direito brasileiro, mas foi alterado para vinte anos pelo CC/02, que, nessa parte, revogou o art. 238 da lei registrária, assim como o art. 817 do CC/16. Terminado no antigo ou no novo prazo de vigência, não obsta que o imóvel seja mantido como garantia de débito. Para preservar o mesmo número de ordem, na preferência de execução hipotecária, é necessário novo título, submetido a outro registro. O número anterior, a que o artigo se refere, é o determinador da ordem de preferência do ônus, como se vê do art. 189.

O credor, nos raros casos em que a hipótese se concretiza, deve estar atento para os remédios negociais de direito que o garantem. Se permitir que o tempo se esgote sem os adotar, sofrerá as conseqüências, entre as quais a do cancelamento do registro.” (CENEVIVA, Walter. “Lei dos Registros Públicos Comentada”, 18ª ed. rev. e ampl., Saraiva, São Paulo, 2008, p. 536).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde