Em 06/12/2011

IRIB Responde: Incorporação imobiliária – concretização – comprovação

Consultoria do IRIB esclarece dúvida acerca da comprovação de concretização da incorporação imobiliária

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, uma consulta formulada acerca da comprovação da concretização da incorporação imobiliária. Valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari, confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o tema:

Pergunta:
Quais documentos o incorporador deve apresentar ao Registro de Imóveis comprovando que a incorporação foi concretizada? A comprovação do início da obra dentro do prazo 180 dias atende a exigência contida no art. 33 da Lei nº 4.591/64?

Resposta:
Ao ensinar sobre o prazo de validade do registro da incorporação, assim dispõe Mario Pazutti Mezzari:

"Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(...)

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo. Não se concretizando a incorporação no prazo de 180 dias, poderá ser revalidado o registro, pela juntada de documentação atualizada, liberando-se o incorporador para que continue sua oferta pública ou privada de unidades." (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 143-144).

Ainda, temos que mesmo após aqueles 180 dias, se acaso vier a ser apresentado a registro um instrumento lavrado dentro daquele prazo, não há que se requerer a "revalidação da incorporação", admitindo-se, aí, a regular registro, o título em questão. Isso porque, quanto ao momento de concretização da incorporação, é pacífico e já consolidado pela doutrina especializada e pela melhor jurisprudência quando aquela se dá.

Em rápida síntese, temos a concretização da incorporação quando:

a) o incorporador renuncia ao seu direito de arrependimento, registrando o memorial de incorporação, agora sem mais qualquer prazo de carência, o que faz com que a incorporação se perfaça e se perfectibilize com o registro no cartório imobiliário competente;

b) quando, registrada a incorporação, sem prazo de carência, se o empreendedor negociar qualquer unidade autônoma, dentro de 180 dias, a contar do registro da incorporação, estando ou não o contrato registrado, OU SE FICAR DEMONSTRADA CONTRATAÇÃO PARA A CONSTRUÇÃO EM REFERÊNCIA, DENTRO DO SOBREDITO PRAZO DE 180 DIAS.

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentários: Equipe de revisores técnicos