Em 13/09/2024

Legítimo proprietário do imóvel pode reivindicá-lo se terceiro de boa-fé o adquiriu com escritura pública falsa

Acórdão foi proferido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2115178-SP (REsp), entendeu, por unanimidade, que o cancelamento de registro na matrícula imobiliária, decorrente de ter sido fundado em escritura pública inexistente, autoriza a reivindicação do imóvel pelo legítimo proprietário, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.

De acordo com o STJ, uma empresa, após adquirir um imóvel com base em escritura pública de compra e venda falsa, buscava ficar com o bem invocando a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé, prevista no § 1º do art. 54 da Lei n. 13.097/2015. A notícia esclarece que “a discussão teve origem quando o espólio do legítimo proprietário ajuizou ação para provar que o imóvel nunca foi vendido ao réu e que a suposta escritura de compra e venda registrada anos mais tarde seria falsa. Posteriormente, o bem foi vendido a uma empresa, que reivindicou o direito de ficar com ele por ter adotado todas as cautelas necessárias ao comprá-lo” e que foi declarada a inexistência da escritura pública pelas instâncias ordinárias, sendo nulas as operações de compra e venda. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), ao aplicar o Parágrafo único do art. 1.247 do Código Civil, entendeu que “o cancelamento do registro de título aquisitivo dá ao proprietário o direito de reivindicação, independentemente da boa-fé e do título do terceiro adquirente.”

Ao julgar o REsp, a Ministra observou que o § 1º do art. 54 da Lei n. 13.097/2015 não regulamenta especificamente as consequências jurídicas na hipótese de ocorrer o cancelamento do registro anterior, situação tratada expressamente no art. 1.247 do Código Civil, não revogado pela referida Lei n. 13.097/2015. De acordo com Andrighi, “não há dúvida de que os registros públicos possuem o objetivo geral de assegurar a ‘autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos’, como estabelece o art. 1º da Lei nº 6.015/1973.”

A Relatora também apontou que “o objetivo do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 foi homenagear o princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel, de modo a retirar do adquirente o ônus de diligenciar por eventuais ações, assegurando a sua posição de boa-fé por ter confiado no registro, não podendo a ele serem opostos eventuais direitos que interessados tinham sobre o imóvel, mas não registraram.”

Participaram do julgamento os Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

A íntegra do Acórdão pode ser lida aqui.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.

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