Em 14/06/2016

Locação – cláusula de vigência. Contrato celebrado pelo usufrutuário

Questão esclarece dúvida acerca de contrato de locação com cláusula de vigência celebrado pelo usufrutuário

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de contrato de locação com cláusula de vigência celebrado pelo usufrutuário. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: O usufrutuário pode contratar locação com cláusula de vigência sem anuência do nu-proprietário?

Resposta: De início, destacamos que o assunto não é pacífico, pois existe corrente no sentido de permitir tal contrato e corrente no sentido de obstar seu registro.

A nosso ver, é possível a celebração de tal contrato.

Ademar Fioranelli, em obra intitulada “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 80-82, explica o seguinte:

“Esse entendimento, contudo, não se apresenta pacífico, circunstância que se repete em quase todos os temas ligados ao usufruto. Há os que entendem em sentido contrário, ou seja, que um contrato de locação celebrado pelo usufrutuário, com cláusula de vigência em caso de alienação ou, de preferência para a aquisição, e sem a anuência do nu-proprietário, teria ingresso no registro imobiliário. Tal posição encontrou receptividade também no Pretório Excelso.

No ‘Boletim do IRIB’ n. 69, de fevereiro de 1983, na seção ‘Perguntas e Respostas’, dirigida pelos capacitados Elvino Silva Filho, Maria Helena Leonel Gandolfo e Jether Sottano, a matéria é abordada com muita propriedade, exposta com objetividade e acompanhada de substancial jurisprudência, merecendo sua transcrição, ‘in verbis’:

‘P: Poderá ser registrado contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, celebrado por usufrutuário do imóvel, sem que haja anuência do nu-proprietário?

R.: O assunto merece algumas considerações, tendo em vista a divergência que existe a respeito na jurisprudência dos tribunais, o usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos do imóvel (art. 718 [atual art. 1.394 do CC]), podendo, portanto, contratar a locação do mesmo, pois os alugueis são frutos civis.’

(...)

Uma corrente jurisprudencial tem entendido que o usufrutuário não pode contratar a locação com cláusula de vigência e, se o fizer, o nu-proprietário que não anuiu na locação está obrigado a respeitá-la (acórdão de 23.09.1969 da 5.ª Câmara do Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, como o que se encontra na ‘RDI’ 3/145 (ApCiv 4.361, acórdão da 8.ª Câmara do TJRJ), segundo os quais o usufrutuário, não tendo a disponibilidade do imóvel, não pode celebrar contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, e, consequentemente, tal contrato nem sequer pode ter acesso ao Registro de Imóveis, para os fins do art. 1.197 [atual art. 576 do CC].

(...)

Entretanto, a jurisprudência dominante é a do STF, que entende não cessar a locação com a morte do usufrutuário locador, sendo os nus-proprietários obrigados a respeitá-la, mesmo quando não hajam anuído ao contrato. A propósito podem ser consultados os acórdãos publicados na RTJ 35/242 (RE 52.888, rel. Min. Luiz Galloti), 62/411 (RE 71.313, rel. Min. Amaral Santos) e 54/538 (Pleno, rel. Min. Eloy da Rocha). Parece-nos que esta é a melhor orientação.’

(...)

Se o usufrutuário pode celebrar o contrato de locação, evidentemente não se lhe pode obstar esse direito, impedindo-o de inserir no contrato a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Fazer depender a validade dessa cláusula de anuência do nu-proprietário seria, a nosso ver, cerceamento daquele direito do usufrutuário.’

(...)

Aliás, a cláusula de vigência do contrato de locação na eventualidade da alienação do imóvel diz respeito, exclusivamente, ao interesse do locatário, e muitas vezes poderá, à falta do consentimento do nu-proprietário, prejudicar a celebração de uma boa locação.

(...)

Ainda um último argumento: quem deverá respeitar a locação celebrada com cláusula de vigência será o eventual adquirente do imóvel. Já vimos que o STF entende que o nu-proprietário deverá respeitar a locação celebrada pelo usufrutuário, bem interpretado o preceito do art. 1.198 [atual art. 577 do CC], segundo o qual, ‘morrendo o locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.’

(...)

Ora, normalmente os nus-proprietários são herdeiros do usufrutuário. Não vemos, assim, nenhum óbice de relevo a que a locação com cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel, celebrada pelo usufrutuário, sem o consentimento do nu-proprietário, possa ser acolhida no registro de imóveis.’

Parece-me que esta última corrente é a mais consentânea com os princípios que regem os contratos de locação, associados com o instituto do usufruto, já que a Lei do Inquilinato e dispositivo antes citados, não impõe nenhuma restrição a que o contrato da locação venha a ser celebrado com o usufrutuário.

Caberá, evidentemente, ao locatário exigir, por ocasião da celebração do contrato, que a ela anua os nus-proprietários, para não sofrer as sanções constantes do mesmo dispositivo legal, que decreta como sanção o término da locação na ausência da concordância para a sua continuação. Não ao registrador, adstrito apenas ao aspecto formal do contrato.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

 

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