Em 15/03/2018

MATRÍCULA - ABERTURA IRREGULAR - DUPLICIDADE.

Abertura irregular de matrículas - Duplicidade de registros - Remessa dos interessados às vias ordinárias. Nota do editor: ocorrendo duplicidade matricial, como deve o oficial proceder? Cancelar a última, na presunção de que a primeira goza de prioridade registral? Superada certa divergência, prevalece, hoje, o entendimento de que o princípio da presunção não socorre titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro. A presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.

CGJSP - PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS: 0001297-42.2017.8.26.0068
LOCALIDADE: Barueri DATA DE JULGAMENTO: 21/02/2018 DATA DJ: 12/03/2018
UNIDADE: 1
RELATOR: Geraldo Francisco Pinheiro Franco
LEI: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 212 ss

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS - Registro de Imóveis - Abertura irregular de matrículas - Duplicidade de registros - Remessa dos interessados às vias ordinárias.

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MATRÍCULA - ABERTURA IRREGULAR. Abertura irregular de matrículas - Duplicidade de registros - Remessa dos interessados às vias ordinárias.

CORREIÇÃO - ROGAÇÃO PELO INTERESSADO. Ao Corregedor Geral da Justiça incumbe analisar, segundo critérios de conveniência e oportunidade, a necessidade de realizar correições ordinárias e extraordinárias nas delegações notariais e de registro (art. 28, XXI e XXII, do RITJSP). Incabível a pretensão no sentido dee que se faça correição extraordinária em serventia extrajudicial. (Ementa do editor).

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 0001297-42.2017.8.26.0068 - BARUERI - RONALDO FABIANO DOS SANTOS ALMANÇA E OUTROS. ADVOGADA: ELEN APARECIDA DIAS QUINTINO, OAB/SP 337.247. - (74/2018-E) - DJE DE 12.3.2018, P. 18.

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS - Registro de Imóveis - Abertura irregular de matrículas - Duplicidade de registros - Remessa dos interessados às vias ordinárias.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Inconformado com a r. sentença que desacolheu seu pedido[1], Ronaldo Fabiano dos Santos Almança e Ricardo de Lima Pereira interpuseram recurso objetivando a realização de correição extraordinária para apuração de falta funcional por parte do Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP e consequente correção dos registros irregulares encontrados, cancelando-se as matrículas existentes em duplicidade. Requerem, também, a suspensão dos processos administrativos nos 0008581-48.2010.8.26.0068 e 1012268-06.2016.8.26.0068, além do bloqueio de todas as matrículas oriundas da transcrição nº 20.182 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, assim como das matrículas nos 27.438 e 35.075, estas do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP.

Processado o recurso, houve manifestação do Oficial Registrador[2] e da Procuradoria Geral de Justiça, que opinou por seu não provimento[3].

Então, os autos foram remetidos a esta E. CGJ[4].

É o relatório.

Opino.

Alegam os recorrentes que adquiriram os direitos hereditários sobre os bens deixados por Catharina Basseto Orsi e Rodolpho Orsi, consubstanciados na parte ideal correspondente a 6% de uma área localizada no Município de Santana de Parnaíba, objeto da transcrição nº 6.919 do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo que, por sua vez, teve origem na transcrição nº 12.286 daquele mesmo Cartório de Registro de Imóveis.

Ocorre que, segundo afirmam, a matrícula nº 27.438 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Barueri também teve origem na transcrição 12.286 do 16º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, certo que, na mencionada matrícula, foram omitidas as confrontações do imóvel, o que impede sua exata localização.

Discorrem, ainda, sobre irregularidades havidas na abertura, pelo 1º Cartório de Registro de Imóveis de Barueri/SP, de matrículas oriundas da transcrição 20.182 do 8º Cartório de Registro de Imóveis da Capital e consequente duplicidade de registros, além da dificuldade de localização exata da área adquirida.

Reputam necessária, assim, a apuração das irregularidades apontadas mediante a realização de correição extraordinária para correção dos registros e da duplicidade encontrada, indicação da real localização da área adquirida, assim como o bloqueio das matrículas questionadas e suspensão dos demais processos envolvendo as fraudes apontadas.

Desde logo, é preciso consignar que ao Corregedor Geral da Justiça incumbe analisar, segundo critérios de conveniência e oportunidade, a necessidade de realizar correições ordinárias e extraordinárias nas delegações notariais e de registro (art. 28, XXI e XXII, do RITJSP), sendo certo que, ao longo das últimas gestões, foram realizadas inúmeras correições nas diversas Comarcas do Estado de São Paulo.

Incabível, pois, a pretensão deduzida pelos recorrentes no sentido de reforma da sentença para que se faça correição extraordinária na serventia extrajudicial em questão, a seu pedido.

Da mesma forma, não encontra amparo legal a pretensão de suspensão de outros processos administrativos, nos quais se discutem irregularidades referentes a matrículas oriundas da mesma transcrição. Os pleitos são diversos e não há risco de decisões contraditórias.

Por outro lado, os pedidos de eliminação da duplicidade de matrículas - o que se daria, em tese, pelo cancelamento de uma delas – e de identificação da exata localização da área adquirida não podem ser acolhidos nesta via administrativa da Corregedoria Permanente. A respeito do tema, ensina Narciso Orlandi Neto:

"Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não  podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira. Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho  Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: "O caminho correio, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n. 6.015/73"(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación ai Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer o direito inscrito na segunda matrícula. E discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias (...). As consequências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: "A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro (...). Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade".

Prossegue o doutrinador, anotando que: "(...) a consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j . Em 24-6-1985, RT 599/99)".

Mais adiante, depois de reafirmar que o duplo registro faz desaparecer a presunção relativa de verdade de seu conteúdo, conclui que sua restauração depende da eliminação da duplicidade pelo titular, por meio do cancelamento do registro contraditório nas vias ordinárias. E adverte que o registro nulo de pleno direito tem de ser cancelado, mas ressalva que nem sempre o segundo registro será o nulo de pleno direito, esclarecendo que:

"O cancelamento na via administrativa, quase sempre sem ciência do titular, priva-o do direito ao devido processo legal. Para quem entende que só o titular de direito inscrito tem legitimidade para atacar, com ação real, outra inscrição, o cancelamento do registro do prejudicado será fatal para a pretensão retificatória. Fique bem claro que não estamos cuidando aqui da nulidade de pleno direito, mas de conflito de interesses baseado no Registro de Imóveis. O cancelamento do registro por motivo que não seja a nulidade de pleno direito, depende sempre de processo contencioso, exatamente porque implica, para o titular do registro cancelado, a perda do direito real. E no processo contencioso deve ser cancelado, não o registro feito por último, mas aquele cuja corrente filiatória não está perfeita. O juiz examinará as duas linhas das transmissões, verificará se têm a mesma origem, quando ocorreu a bifurcação, qual o motivo e qual a que, dentro dos princípios que informam o registro, deve prevalecer. O registro cuja linha desrespeitou o princípio da continuidade, por exemplo, não sobreviverá. Essa solução é indiscutível quando da existência de duas correntes filiatórias distintas. A outra, de cancelamento administrativo do último registro, pode ser admitida, mas quando a contradição está na mesma matrícula. O titular de direito já o transmitiu, mas ele aparece em outro registro, como transmitente. Neste caso há evidente violação do princípio da disponibilidade: o transmitente já transmitira tudo o que tinha. Aqui sim, está presente a nulidade de pleno direito, justificando o cancelamento. Quando as duas correntes filiatórias estão em matrículas diversas, não há como cancelar-se administrativamente uma delas. O efeito da duplicidade é o desaparecimento da presunção do registro e da disponibilidade do titular, e ambos os registros são atingidos. Mesmo na via contenciosa, o simples exame dos registros pode não ser suficiente para uma conclusão segura. Qualquer das partes litigantes pode alegar, em seu favor, o usucapião ordinário. Se estiver na posse do imóvel há mais de dez anos, de boa fé, não se lhe negará a aquisição por usucapião, ainda que o registro em seu nome não venha de uma linha filiatória perfeita e não resista a um confronto com a outra linha. Mas é exatamente para isso que serve o usucapião ordinário." .

E conclui, por fim, que: "fora das vias ordinárias, é temerário o cancelamento do registro, porque priva-se o titular do direito constitucional de defender seu direito, não podendo o juiz supor que o titular do registro a cancelar  não tem nenhum direito a defender" ("Retificação do Registro de Imóveis", Ed. Oliveira Mendes, pp. 102/108).

No caso concreto, verifica-se o conflito de interesses oriundo de correntes filiatórias diversas, de forma que apenas por intermédio de processo contencioso, em que respeitados os princípios da ampla defesa e do contraditório, é que se poderá aferir qual o registro merece prevalecer e identificar a exata localização da área adquirida pelos recorrentes.

Nesse sentido, entre outros, foi o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor, Dr. Luis Paulo Aliende Ribeiro, no Processo CG nº 2.596/99, com o seguinte teor:

"Pretendem os apelantes a reforma da decisão de primeiro grau, para que seja afastada a determinação administrativa de parcial cancelamento da transcrição nº 51.065 do 14º registro de imóveis da Capital, afirmando a prevalência deste registro sobre os demais com relação aos quais fora constatada sobreposição registrária.

Tal pretensão comporta provimento, não em razão da afirmada prevalência do registro que interessa aos recorrentes sobre os demais, mas em face da inadequação da via administrativa para a apreciação de questão relativa à sobreposição de registros originários de correntes filiatórias paralelas, e referentes a imóveis distintos e vizinhos, ambos com descrição original imprecisa, matéria para cuja solução se impõe a utilização da via jurisdicional.

Este o entendimento expresso pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 4.094-0, da Comarca de São Vicente, Rel. Des. Nogueira Garcez, que demonstrou com eficiência quais as conseqüências da duplicidade de registros:

“A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registro duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro.  Seria ilógico raciocinar com a presunção favorecendo, ao mesmo tempo, duas pessoas cujos direitos não podem coexistir. Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.

A conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra”

(...)

No mesmo sentido o parecer do juiz Ricardo Henry Marques Dip, no Processo CG nº 65/86, publicado nas Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – 1986, ementa 75:

“Na espécie dos autos, indica-se maltrato ao princípio da continuidade, tipificando-se infringência imediata das normas registrárias, passíveis, assim, prima facie, de cancelamento por força da regra do art. 214, Lei 6.015/73.

Contradistinguem-se, no entanto, a ofensa à continuidade em única linha filiatória e a afronta ao trato sucessivo originário da duplicação de encadeamentos históricos de imóveis. A solução, por distintas as subespécies, merece também diferenciar-se. É tendencial o entendimento doutrinário no sentido de que a instalação de dupla linha filiatória para mesmos imóveis neutraliza a eficácia dos registros antagônicos (para o direito brasileiro, neutralização da presunção iuris tantum do art. 859, CC).

Nesse passo a lição de Martin Wolff: “Si una finca o una parcela está inscrita en dos lojas del registro (inscripción doble), la presunción del § 891 y la fé pública (§ 892 BGB) no se referirán a ninguna de las dos por separado, sino que ambas constituyen en conjunto 'el registro imobiliario', y, en aquello en que se contradigan, nadie puede invocar a su favor la inscripción que le favorezca” (Tratado de Derecho Civil, t. III, vol. I, § 37, I, n. 3).

No mesmo sentido de eficacização unitária do registro predial, ensina Hedemann: “Lo que decide es el conjunto del contenido del folio registral correspondiente. Nuestra vista no há de quedar prendida em una sola inscripción particular” (Derechos Reales, § 16, II, n. 4).

Assim Díez-Picazo: “...existiendo dos titulares registrales, ambos disponen en principio de los efectos protectores de la fe pública y, por consiguiente, dichos efectos se neutralizan” (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, vol. II, § 43, n. 231).

Para o direito brasileiro, ensina Pontes de Miranda: “A contradição entre dois registros que têm fé pública resolve-se pela ineficácia no que se contradigam: nenhum dos que figuram como titulares pode invocar a seu favor o que lhes seja concernente, nem os terceiros podem opor a fé pública a quem haja confiado no registro de conteúdo contrário” (Tratado de Direito Privado, § 1.218, n. 4).

A prioridade no registro não se presta a viabilizar o caminho administrativo, em hipótese de duplicidade de encadeamentos históricos de imóveis, já por isso que não se interdita a retificação registrária no direito brasileiro (arg. dos arts. 212 e ss., Lei 6.015/73) – que pode alterar conteúdo de registro precedente –, bem como se há de evitar que, por meio não jurisdicional, se infirme constituição regular de usucapião secundum tabulas (art. 551, CC).”

Verifica-se, por fim, que não obstante possa se cogitar, em tese, da possibilidade da determinação administrativa de duplo bloqueio dos registros em que constatada a sobreposição, como requerido pelos recorrentes, tal medida, no presente caso, a exemplo do decidido no Processo CG nº 65/86, acima citado, não se mostra necessária nem conveniente.”

Acrescente-se que o pedido de bloqueio está prejudicado, ante a notícia trazida pelos próprios recorrentes no item 14 da petição inicial[5].

E como se não bastasse o quanto exposto, é certo que a questão referente à abertura de matrículas em duplicidade, com origem na transcrição nº 20.182 do 8º Cartório de Registro de Imóveis da Capital,  já foi objeto de decisões proferidas nos autos do Pedido de Providências que tramitou perante a Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis de Barueri/SP (processo nº 0002895-36.2014.8.0068) e no do Pedido de Providências que tramitou perante a Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis da Capital (processo nº 0035547-39.2016.8.26.0100), sendo em ambos os casos remetidas as partes às vias ordinárias. Não é cabível, pois, a reabertura de discussão da mesma matéria no presente feito.

A respeito, merece ser lembrado o seguinte precedente:

"REGISTRO DE IMÓVEIS - Pretensão de cancelamento de matrículas reputadas nulas - Coisa julgada administrativa configurada, tratando-se do terceiro expediente acerca do tema - Nulidades alegadas, ademais, que não estão cabalmente comprovadas e que envolvem assentos antigos - Inteligência do art. 214, da Lei de Registros Públicos - Questão a ser submetida às vias judiciais - Recurso não provido"[6].

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 16 de fevereiro de 2018.

STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA
Juíza Assessora da Corregedoria

Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 21 de fevereiro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça

[1] Fls. 454/455 e embargos de declaração julgados a fls. 468.
[2] Fls. 616/620.
[3] Fls. 637/640.
[4] Fls. 642.
[5] "14. Ressalta-se que a Transcrição 20.185 do documento 5, foi objeto de bloqueio por originado, várias matrículas sem comprovação locacional (sic) – fls. 12.
[6] CGJSP - Processo: 0010229-53.2016.8.26.0068. Autor(es) do Parecer: Tatiana Magosso. Corregedor: Manoel de Queiroz Pereira Calças. Data da Decisão: 11/08/2017. Data do Parecer: 08/08/2017.

 

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