Em 26/03/2015

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Loteador – compromissário comprador.

Questão esclarece acerca do loteamento de gleba urbana pelo compromissário comprador.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do loteamento de gleba urbana pelo compromissário comprador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: Nos casos de parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o loteamento da gleba pelo compromissário comprador?

Resposta: Sobre o assunto, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, 4ª Edição Revista e Atualizada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2014, p. 44-46, explicam que:

“5. A Propriedade da Gleba

Não obstante divergência sobre a possibilidade de parcelamento da gleba pelo seu compromissário comprador7, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo firmou entendimento de que só o proprietário da gleba pode promover o parcelamento para fins urbanos.8

Portanto, devem ser examinados, com cuidado, os títulos aquisitivos da gleba, anotando-se, em primeiro plano, o pressuposto do domínio, salvo se pretenda discutir em procedimento de dúvida registrária, perante o Juízo Corregedor (e após, se for o caso, perante o Conselho Superior da Magistratura) a possibilidade de parcelamento pelo compromissário comprador da gleba, com direito real de aquisição e anuência do proprietário, que assume a obrigação de subrogação nas obrigações do parcelador em caso de rescisão do contrato preliminar.

A Lei nº 9.785/99, sem dúvida, abriu exceção legal ao postulado de que a propriedade da gleba é conditio sine qua non de seu parcelamento, mas essa exceção tem campo de incidência limitado aos parcelamentos populares promovidos pelos sujeitos de Direito Público.

Com efeito, a norma excepcional prevê que os entes públicos revestidos de poder de império (União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas) podem – apenas com a imissão provisória na posse em processo de desapropriação em curso, sem título de domínio – promover o parcelamento do solo (inclusive o registro do loteamento ou desmembramento), quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública (§4º do art. 18 da Lei nº 6.766/79, conforme a redação da Lei nº 9.785/99). Óbvio, pois, que o empresário parcelador, sujeito de Direito Privado, não é beneficiado com esse dispositivo excepcional e sequer pode invocá-lo em aplicação analógica, pois regra de exceção não admite interpretação extensiva nem ampliação analógica.

Assim, é bom fixar a regra geral: para parcelar a gleba, é preciso ser proprietário. Parcelamento pelo mero possuidor em vias de se tornar proprietário é exceção legal (Lei nº 9.785/99) que beneficia apenas os sujeitos de Direito Público promoventes de ação expropriatória, imitidos na posse da gleba por decisão judicial.

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7 Gilberto Valente da Silva admite, em doutrina, o parcelamento da gleba promovido por ‘compromissário comprador, com direito real consequente à inscrição (registro) do compromisso’, observada a cautela de ‘tendo em vista a natureza resolúvel do compromisso de venda e compra (da área a ser loteada)’, haver expressa anuência do proprietário (promitente vendedor da gleba) ao pedido de registro do loteamento, com cláusula que o obrigue a, uma vez rescindido o compromisso celebrado entre ele e o loteador, assumir todos os direitos e obrigações constantes dos contratos celebrados com os adquirentes ou compromissários compradores dos lotes (‘Documentos que devem ser apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis para instruir o pedido de registro de loteamento ou desmembramento, de acordo com a Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979’ – Contribuição ao VII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Blumenau-SC, de 5 a 10 de outubro de 1980).

8 ‘Indispensável, para o registro de parcelamento, seja o loteador o proprietário do imóvel a ser parcelado, tornando defeso registro a requerimento de mero compromissário comprador’ (decisão do Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Des. Antônio Carlos Alves Braga, dando caráter normativo ao parecer do Juiz de Direito Auxiliar Dr. Marcelo Martins Berthe, DOE – 04.04.95, cad. 1, p. 39).”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.