Em 06/09/2016

Parcelamento do solo urbano. Loteamento – cancelamento parcial. Homologação judicial.

Questão esclarece dúvida acerca do cancelamento parcial de loteamento urbano.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do cancelamento parcial de loteamento urbano. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Para o cancelamento parcial de loteamento urbano (art. 28 da Lei nº 6.766/79), é necessária homologação judicial (art. 23, I), considerando o disposto no art. 17 da mesma Lei?

Resposta: Estendendo a resposta que a pergunta está buscando, para também comentar algo quanto a providências a serem tomadas pelo Registrador de Imóveis quando frente a um cancelamento envolvendo a totalidade de um loteamento com regular registro na Serventia, temos a observar o que abaixo se segue:

O art. 23, da referida Lei 6.766/79, indica as hipóteses em que pode ser cancelado um registro de loteamento, fazendo seguir seu texto, para melhor avaliação do aqui em trato:

Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado.

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

Mais à frente, o § 2o., do referido artigo 23, reclama providências complementares quando o pedido de cancelamento recair sobre o previsto nos citados incisos II e III, do aludido art. 23, cuja base tem a seguinte redação:

§ 2º - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

De importância também o § 3o., do sobredito art. 23, que determina, ainda, outras providências para o caso do pedido vir a exigir homologação judicial, fazendo seguir texto deste parágrafo, para melhor entendimento do aqui exposto:

§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.

Podemos concluir com o até aqui em comento, que a integralidade de um loteamento, com seu regular registro junto ao sistema imobiliário, só poderá ser cancelada (a) por via judicial, ou (b) a pedido do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato, ou ainda (c) a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado. Se a situação ocorrer por determinação judicial, basta simples averbação de tal cancelamento, sem a necessidade de qualquer outra exigência ou providência por parte do Oficial. Se, no entanto, o pedido vir a se ater a uma das hipóteses aqui em trato nas alíneas "b" e "c", que assim também se mostram nos incisos II e III, do art. 23, da Lei 6.766/79, vai o Registrador precisar dar atendimento ao determinado pelo § 2o., do referido art. 23, publicando, de forma resumida, e nos termos do que reza o art. 19, § 3o., da sobredita Lei 6.766/79, edital do pedido de cancelamento aqui em análise, que poderá ser impugnado no prazo de 30 dias, contados da data da última publicação. Ocorrendo ou não impugnação, deve o Oficial remeter o processo ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público,  como previsto no § 2o., do citado art. 23, a qual só poderá acontecer depois de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada, como disposto no § 3o., do mencionado art. 23.

Com o até aqui inserto, parece-nos ter ficado definido como ocorre o cancelamento de um registro de loteamento, envolvendo, aí a totalidade do parcelamento em questão, e não somente parte dele. A questão fica agora para ver se também aplicamos esse mesmo entendimento quando frente a pedido de cancelamento parcial de um registro de loteamento, como está sendo feita a pergunta, ou se aplicamos o previsto no art. 28, da mesma Lei 6.766/79, que nos encaminha de forma direta para seu ingresso nos assentos da Serventia, através de ato de averbação, fazendo seguir abaixo o que, salvo melhor juízo, pensamos como melhor para a situação.

Em princípio, como acima comentado, poderia a resposta se assentar ao texto do referido art. 28, conduzindo-nos para casos de cancelamento parcial de loteamento com regular registro na Serventia, como a depender somente de arquivamento na Serventia do (i) projeto a indicar as mudanças que o caso vai cuidar; (ii) de acordo entre loteador e eventuais adquirentes de lotes, e (iii) de aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso, referentes às mudanças que vão se ater ao projeto original, sem necessidade da homologação judicial prevista no art. 23, §§ 2o. e 3o., da referida Lei 6.766/79, e nem da publicação de edital, por não estar referido artigo a obrigar tais exigências.

Não obstante respeitar quem defende a posição constante do parágrafo anterior, que se sustenta somente nas frias letras do art. 28, da referida Lei 6.766/79, penso de forma diversa, entendendo que também para casos de cancelamento parcial de loteamentos, devemos aproveitar referida base legal, exigindo (i) além do projeto a indicar as mudanças que o caso vai cuidar, (ii) também mostras do acordo entre loteador e eventuais adquirentes de lotes quanto às mudanças desejadas, e (iii) de aprovação das mesmas pela Prefeitura do Município de localização do bem, ou do Distrito Federal, vendo também como necessária publicação de edital do cancelamento que está o requerente a pretender, o que se justifica pelo texto do § 2o., do art. 23, da Lei 6.766/79, com proveito da forma disposta no art. 19, § 3o., da mesma base legal, e ainda da necessidade de todo o expediente ser remetido ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia, para a devida homologação do que está a se pedir, o que poderá acontecer somente depois de procedida vistoria judicial, destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada, como previsto no art. 23, §§ 2o. e 3o., da citada Lei 6.766/79, e que vai ter relação com o cancelamento desejado, dando-se, com isso, condições para a devida e necessária averbação, como indicado na redação do mencionado art. 28.

Seguem abaixo texto das bases legais aqui reportadas, e ainda não reproduzidas, para melhor entendimento do ora em trato:

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

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Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

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§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

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Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação. 

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.

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