Em 20/10/2011

Parcelamento do solo urbano. Registro especial – desmembramento de diversos lotes.

Desmembramento de vários lotes deve ser analisado com prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva.

A questão selecionada para esta edição do Boletim Eletrônico esclarece dúvida acerca da exigibilidade de registro especial quando houver desmembramento de vários lotes. Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de João Baptista Galhardo:

Pergunta:
Protocolamos um requerimento de desmembramento onde uma empresa pretende desmembrar uma área de aproximadamente 2.300 m² em 12 lotes, sem remanescente. Tal desmembramento se caracteriza como loteamento?

Resposta:
Preliminarmente, você deverá observar se o caso se trata de um empreendimento e se haverá aproveitamento ou não do sistema viário existente. Se houver o aproveitamento, não se trata de loteamento.

É importante que seja esclarecido que não existe uma regra pronta que permite ao Registrador determinar se está ocorrendo ou não burla à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79). Cada caso é um caso e deve ser analisado pelo Registrador com prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva. Existem casos onde a abertura de lotes não ensejou o registro especial constante no art. 18, da citada lei. Outros casos, ao contrário, tiveram a necessidade de se promover tal registro, ainda que a quantidade de novos lotes fosse pequena.

Por oportuno, transcrevemos abaixo trecho da obra de João Baptista Galhardo, intitulado “O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos”, IRIB/safE, Porto Alegre, 2004, p. 31 e 32:

“Para a dispensa do registro especial, deve o registrador, prudentemente, aferir se o parcelamento se trata ou não de um verdadeiro empreendimento, evidenciando burla da lei do parcelamento do solo.

‘Desde que o número de lotes indique, claramente, a intenção empreendedora do parcelador, deve sujeitar-se ao registro especial de que cuida o art. 18 da Lei 6.766/79 [p. 495]’ (Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo – Proc. 19/90 – DOJ de 08.03.1990).

‘Dada a transformação da área em numerosos lotes (número superior a 10), exige registro especial a que alude o art. 18 da Lei 6.766/79 [p. 495], ouvidos os demais órgãos. A dispensa do registro especial deve ser requerida junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório’ (Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – ApCiv 9.082-0-9 – DOJ de 13.02.1989).

O registrador não deve exigir o registro especial para todo e qualquer desdobro ou parcelamento sem antes analisar o caso com profundidade, baseando-se em elementos de ordem objetiva. E, é claro, seguindo o aconselhamento de suas Corregedorias Geral e Permanente. José Renato Nalini, quando Juiz da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, acolhendo manifestação favorável de José Celso de Mello Filho, na época Curador dos Registros Públicos, proferiu, em 14.12.1984, brilhante decisão dispensando o registro especial para significativo número de unidades. E dessa sentença extrai-se: ‘(...) Observe-se, contudo, que a questão do número de prédios construídos pese, embora constitua critério objetivo especialíssimo para o exame de eventual liberação, não parte de qualquer quantidade predeterminada. Convencionou-se admitir o conjunto de seis unidades como limite máximo para essa inexigência. Mas não existe um argumento intransponível a que o número de unidades edificadas chegue a 11, ou a 13 ou 18. A fixação em um número certo para acesso ao sistema registrário, independentemente do registro especial, é desarrazoada e não científica. O bom arbítrio do registrador – que não é cego e surdo da lei, desprovido de discernimento e senso prático – é essencial na apuração do contexto global da hipótese que se lhe submete a registro. Ele poderá avaliar o alcance da averbação, as suas conseqüências, os seus efeitos e a intenção – ás vezes sub-reptícia – de se furtar ao comando. A cada hipótese, deve o registrador se debruçar, refletir e convencer-se, atento não apenas à subserviência que se lhe exige perante a lei, mas sem perder a noção da realidade social. A lei deve ser instrumento de facilitação do convívio comunitário. É essencial, mas é instrumento. Não objetivo, mas caminho. E a lição de Serpa Lopes, muitas vezes sufragada pelo Conselho Superior da Magistratura, deve estar sempre insculpida na consciência do registrador: em tema de Registros Públicos, a interpretação deve sempre facilitar e não dificultar o acesso dos títulos ao registro (RJTJSP, Lex 50/403, 68/432 e 74/396). Não é tudo, nem é só. Uma vez ainda, acolhe o Juízo o erudito e lúcido parecer do eminente Curador de Registros Públicos Dr. José Celso de Mello Filho. O requisito do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/79 [p. 495] não se estende a todo e qualquer parcelamento do solo urbano. Assim, pertinentemente ao desmembramento (parcelamento sem inovação viária), o registro especial supõe a necessária conjugação dos seguintes elementos que, ausentes, afastam a incidência daquela exigência do legislador: a) propósito de urbanização (assentamento de núcleos populacionais); b) oferta pública; c) vendas sucessivas (mediante prestações ou à vista) e d) alienação, em porções autônomas devidamente caracterizadas, de todo o imóvel ou parte dele’ (RDI 15/152).”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde

---

• Tags