Em 14/04/2016

Promessa de compra e venda. Cláusula resolutiva expressa – cancelamento.

Questão esclarece dúvida acerca do cancelamento dos contratos de promessa de compra e venda que contenham cláusula resolutiva expressa diretamente no Registro de Imóveis.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do cancelamento dos contratos de promessa de compra e venda que contenham cláusula resolutiva expressa diretamente no Registro de Imóveis.

Pergunta: Em atenção ao art. 62 da Lei nº 13.097/15, que alterou o Decreto-Lei nº 58/37, pode-se entender que a notificação é ato e instrumento hábil para se levar a registro, por resolver legalmente a promessa de compra de venda e assim se tornar instrumento válido para salvaguarda de direitos e informações de terceiros?

Resposta: Para esclarecimento de sua dúvida, transcrevemos abaixo artigo de autoria de Mário Pazutti Mezzari, intitulado “RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATOS”  (art. 62 da Lei 13.097/15)”, disponível em: http://www.colegioregistralrs.org.br/publicacoes/doutrinaCompleta?id=30759:

 

“RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATOS” (art. 62 da Lei 13.097/15) – Mario Pazutti Mezzari

A edição da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, está criando em algumas esferas do empresariado uma expectativa inadequada, qual seja a de que, a partir de 19 de fevereiro de 2015 – vigência estabelecida no artigo 168, II), contratos de promessa de compra e venda que contenham cláusula resolutiva expressa, podem ser cancelados diretamente no Registro de Imóveis, bastando prévia interpelação e sem necessidade de decisão judicial autorizativa do cancelamento.

Para evitar buscas desnecessárias, reproduzo o texto legal:

Art. 62. O art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

‘Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.’

Antecipo que discordo da amplitude que pretendem dar ao dispositivo legal.

As cláusulas resolutivas expressas carecem de reconhecimento judicial, conforme dispõe o Código Civil. Se elas se operam de pleno direito, significa que não é necessária constituição em mora, mas nunca que possa ser requerido o desfazimento do negócio diretamente ao Registro de Imóveis.

Se até nas nulidades de pleno direito existe necessidade de reconhecimento judicial, muito mais nos negócios meramente anuláveis.

Embora o preceito legal esteja sendo saudado por alguns segmentos empresariais como o remédio desjudicializado de rescisão contratual, a verdade é que os doutrinadores não se debruçaram sobre o tema e os tribunais nada decidiram. Correndo o risco de abordar o inusitado, e do modo simples e direto como me expresso, convido o leito a revisitar os textos legais correlacionados com o tema em debate.

Mais uma vez, vejamos o texto legal em comento:

‘Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.’

Já que esta norma remete expressamente ao CC, vejamos o que contem o artigo 474:

‘Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.’

Aqui coloco uma pergunta: algum Registrador de Imóveis lembra de ter cancelado registro com base no disposto no artigo 474, sem ordem judicial? Nunca, não é mesmo?

Ora, se o parágrafo em comento remete ao artigo 474 para dizer o que significa ‘operar de pleno direito’, e se com base no artigo 474 do CC não se cancela registro diretamente no Registro de Imóveis, jamais se poderá concluir que o parágrafo criou uma nova modalidade de cancelamento de registro imobiliário.

Mais, vejamos o disposto no artigo seguinte do CC:

‘Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.’

Pedir para quem? Para o Juiz, por certo. Não é pedir ao Registrador.

E quem irá verificar/julgar se houve a correta indenização? O Juiz, por certo. Não será o Registrador.

Com este singelo arrazoado, externo entendimento de que algumas pessoas estão querendo levar o disposto no artigo e parágrafo sob exame, a uma dimensão muito maior do que eles realmente tem.

Mario Pazutti Mezzari

Registrador de Imóveis

Pelotas, setembro de 2015”

 

Além do respeitável artigo,  julgamos também de importância algo mais sobre a questão, que pode ainda auxiliar o profissional do direito em uma análise mais avançada dos efeitos que a Lei 13.097/2015 trouxe para os Registradores de Imóveis, a saber:

Com a edição da referida Lei 13.097, em especial ao que reza seu art. 62, procura-se hoje buscar entendimento de poder uma promessa de compra e venda de imóveis, ser admitida como título definitivo de transmissão, indicando como suporte legal para tal pretensão a norma legal acima referida, o que, salvo melhor juízo, parece-nos exigir uma análise mais acurada para uma pronta admissão desse entendimento, que, a nosso ver, precisa preencher alguns requisitos, como abaixo estamos a expor, o que fazemos com proveito do que temos no art. 1º., do Decreto-lei 745/69, já com a nova redação dada pelo art. 62, da Lei 13.097/2015, c.c. o que ainda temos no art. 22, do Decreto-lei 58/37, que cuidam do cancelamento de promessas de compra e venda, referentes a lotes resultantes de loteamentos não registrados, à vista de provas que deverá ser feita quanto a inadimplência do promissário comprador, no que se reporta ao pagamento do valor negociado no contrato preliminar em questão, a saber:

1.  – em primeiro momento temos a considerar que referida base legal aplica-se somente a (i) lotes resultantes de loteamentos NÃO registrados (art. 22, do Dec.-lei 58/37), e (ii) desde que os respectivos contratos de promessa de compra e venda e de eventuais cessões, que não podem prever arrependimento (art. 22, do Dec.-lei 58/37), estejam previamente inscritos junto ao competente Oficial Imobiliário;

Com tais considerações, o aqui em trato estará a se ater apenas às promessas de compra e venda, e de respectivas cessões, com regular inscrição junto ao sistema registral, uma vez que qualquer lançamento em nossos serviços a indicar seu cancelamento vai sempre exigir seu prévio conhecimento dos assentos da Serventia. Desta forma, deixamos de aplicar para o caso o previsto no “caput”, do art. 1º., do citado Decreto-lei 745/69, já com a redação que lhe foi dada pela Lei 13.097/2015, como acima comentado, por estar ele a cuidar de situações em que não vamos ter tais contratos inscritos junto ao competente Oficial Imobiliário;

2.  –  se tais contratos, já considerando aqui estarem regularmente inscritos na Serventia, indicarem textualmente cláusula resolutiva por inadimplência do promissário comprador, como previsto no parágrafo único, do art. 1º., do referido Decreto-Lei 745/69, vamos ter a resolução do contrato em questão, que ocorrerá  “de pleno direito”, com base no previsto na primeira parte do art. 474, do C.Civil, desde que decorrido o prazo previsto no “caput”, do sobredito art. 1º., sem purga da mora, que será de 15 dias, a contar da data do recebimento da mencionada interpelação. Referida interpelação poderá ser feita via judicial ou através do Registro de Títulos e Documentos, como  disposto no mesmo artigo 1º.;

De importância aqui algum comentário quanto a expressão “de pleno direito” que está a fazer parte da redação do sobredito art. 474, do Estatuto Civil em vigor, a qual, na verdade, salvo melhor juízo, não está a nos mostrar dispensa do caso receber apreciação judicial, mas somente de que não precisa para isso, proceder o interessado prévia interpelação judicial do outro contratante, visando ação rescisória, podendo valer-se, de forma direta de ação própria buscando aí reaver o bem alienado. Tal entendimento se assenta ao que temos na obra de Arnoldo Wald, em Curso de Direito Civil Brasileiro – Obrigações e Contratos – 4a. edição – Editora  Sugestões Literárias S/A – páginas 251/252 -, e também ao que está previsto nos aqui já citados artigos 474 e 475, do Código Civil, e ao que está a nos mostrar o de número 473, e em seu respectivo parágrafo, do mesmo “Codex”, que assim dispõem:

Art. 473 – A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único – Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis par a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Art. 474 - A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Desta forma, preferível que o Oficial tenha a cautela acima demonstrada ao invés de aventurar-se em considerar a ocorrência de uma condição como a ora em comento, entregando de volta, nos assentos registrários, o imóvel ao promitente vendedor/credor, sem a possibilidade de qualquer manifestação do promissário comprador/devedor, que pode ter suas razões e boas que o levaram a não efetuar o pagamento do que ainda estava a restar para que a compra e venda em exame viesse a ser dada por completa, principalmente quando frente a um contrato onde não se convencionou de forma expressa a resolução do negócio jurídico em questão por inadimplência do promissário comprador quanto ao pagamento total do ali avençado.

3. – com o apontado no item anterior, podemos concluir que, se referidos contratos não mostrarem de forma expressa referida cláusula resolutiva como a fazer parte da negociação ali formalizada, a resolução dos mesmos pode até ocorrer, porém sem proveito do “pleno direito” reportado na primeira parte do citado art. 474, do C.Civil, obrigando o promitente vendedor a buscar somente na via judicial o reconhecimento de que deve se operar a resolução do contrato por mostras de inadimplência do promissário comprador quanto às obrigações que tinha para satisfação do pagamento total da promessa de compra anteriormente contratada, sem ver para o caso possibilidade de assim se fazer no extrajudicial, por não se apresentar como ambiente apropriado para análise de questões desta natureza.

Tendo-se em vista as observações aqui feitas, parece-nos que a pretensão de cancelamento desejada pelo interessado, dentro das referidas bases legais, só poderá ser feita (i) com uso de requerimento dirigido ao Oficial Imobiliário competente, nos moldes ditados pelo art. 246, § 1º., da Lei dos Registros Públicos, (ii) acompanhado de prova de interpelação ao promissário comprador, feita pelo Registro de Títulos e Documentos (quando não judicial), e somente se ainda se der por atendido o seguinte:

a. - o lote negociação deve fazer parte de loteamento NÃO registrado;

b. - referido contrato de promessa de compra e venda, deve estar devidamente inscrito junto ao respectivo Oficial Imobiliário, o que só estará a acontecer:

i. - se não tiver ele cláusula de arrependimento, e

ii. - se notar em sua redação expressa inserção de cláusula resolutiva em caso de inadimplência por parte do promissário comprador, quanto ao pagamento avençado no referido negócio jurídico. De importância aqui observar que contratos que não tragam tal cláusula podem também ter seu ingresso no sistema registral, ficando, neste caso, impedido o proveito do cancelamento de seu registro simplesmente com prova da referida interpelação do promissário comprador, e não purgação da mora, o que acontece somente quando frente a contratos onde foi avençada tal cláusula. Desta forma, não havendo expressa cláusula resolutiva do ali acordado, e pretendendo o promitente vendedor vê-la com também a fazer parte do respectivo negócio jurídico, deverá provar isto em juízo (só em juízo) para que possa ver resolvida tal promessa de compra e venda, com retorno do bem ao seu patrimônio;

c. - se a interpelação apresentada pelo interessado, e dirigida ao promissário comprador/devedor, feita pelo Registro de Títulos e Documentos (não Registro de Imóveis, como se determina somente para os casos previstos em loteamentos regulamentados pela Lei 6.766/79), está a indicar também não ter o interpelado purgado a mora no prazo que teve para assim fazer. 

Em se mostrando que tal interpelação foi feita pelo Judiciário, verificar seus termos para saber se está ela atendendo ao acima exposto, recusando a prática do ato, caso isso não venha a ser notado.

Com isso, mesmo reconhecendo considerável complexidade para o caso, segue aqui o que pensa este Instituto sobre a questão formulada.

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

 

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.

 

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