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Protocolo. Prenotação. Decurso de prazo – Cancelamento. Título original. Cópia. Dúvida Prejudicada.

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1005690-76.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes GERALDO MILANI e ANTONIA FASSIS MILANI, é apelado 2º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LIMEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Julgaram a dúvida prejudicada e não conheceram do recurso, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 14 de março de 2019.

PINHEIRO FRANCO
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E 
RELATOR

Apelação nº 1005690-76.2018.8.26.0320
Apelantes: Geraldo Milani e Antonia Fassis Milani
Apelado: 2º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira

Voto nº 37.701

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada procedente – Escritura pública de compra e venda – Título com prenotação cancelada pelo decurso do prazo de validade, sem que o suscitante o tenha reapresentado para novo protocolo – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Trata-se de apelação interposta por Geraldo Milani e Antonia Fassis Milani contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversamente suscitada e manteve a recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Limeira em promover o registro de escritura pública de compra e venda do Lote 03 da Quadra "19" do Parque das Nações, objeto da matrícula nº 10.966, em razão da existência de anterior registro de contrato de compromisso de compra e venda celebrado com pessoas que não cederam seus direitos de compromissários em favor dos compradores do imóvel.

Os apelantes alegaram, em suma, que compromissaram comprar o imóvel por contrato particular de 17 de dezembro de 1979 e que receberam a escritura pública de compra e venda em 02 de abril de 1990, ao passo que o contrato de compromisso de compra e venda celebrado pelos proprietários do imóvel com Odécio Miranda Gonçalves e sua mulher foi registrado em 22 de abril de 1981. Asseveraram que as empresas loteadoras encerraram suas atividades há muitos anos. Informaram que não conhecem Odécio e sua mulher, o que impede a celebração do distrato do compromisso de compra e venda, ou a obtenção da cessão dos direitos desses compromissários compradores. Ademais, esse contrato de compromisso de compra e venda perdeu o valor e não impede o registro da escritura pública. Requereram a improcedência da dúvida (fls. 48/51).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 64/66).

É o relatório.

Os apelantes pretendem o registro de escritura de compra e venda do imóvel consistente no Lote 03 da Quadra 19 do Parque das Nações, objeto da matrícula nº 10.966 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Limeira (fls. 12/16).

Ocorre que a escritura pública foi protocolada em 23 de março de 2018 (fls. 18), mais de trinta dias antes da suscitação da dúvida inversa que foi promovida em 08 de junho de 2018 (fls.19).

E não consta dos autos a notícia da reapresentação do original do título ao registro imobiliário, para novo protocolo, o que não foi suprido quando da manifestação dos recorrentes acerca do exposto pelo Sr. Oficial quanto às exigências formuladas (fls. 22/25 e 33/35), ou por ocasião da interposição do presente recurso.

Contudo, em sua manifestação o Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis de Limeira alertou sobre a necessidade de reapresentação do título para nova prenotação (fls. 23), o que fez em conformidade com o subitem 41.1 e do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que dispõe:

41.1. Ocorrendo suscitação diretamente pelo interessado (Dúvida Inversa), assim que o Oficial a receber do Juízo para informações, deverá prenotar o título e observar o disposto nas letras "b" e "c" do item 41.

Nota: Suscitada por meio eletrônico, o Juízo dará ciência dos termos e da data da suscitação ao oficial de registro e aguardará a apresentação dos motivos da recusa do registro. O suscitante encaminhará ao registrador a via original do título em cinco dias contados da data do protocolo da dúvida, sob pena de arquivamento. Ao receber o título, o registrador o prenotará, dará recibo ao apresentante e, no prazo de 15 dias, informará ao Juízo se lhe foi apresentada a via original do título dentro do prazo e as razões da recusa.

Se o interessado no registro não tiver advogado constituído, poderá apresentar a petição em meio físico no distribuidor do Fórum, onde será protocolada, digitalizada, e destruída após a formação do processo eletrônico. Os documentos que instruem a petição, o título recusado pelo registrador inclusive, serão apresentados em cópia, não cabendo ao distribuidor esse exame. Distribuída a dúvida, o suscitante encaminhará a via original do título ao registro de imóveis nos termos do parágrafo acima. As petições intermediárias em meio físico serão apresentadas diretamente no Ofício Judicial competente, que a digitalizará e a inserirá no processo eletrônico (grifei)

De outro lado, também nos termos do arts. 203 e 221 da Lei nº 6.015/73 mostra-se indispensável a apresentação da via original do título, e nova prenotação quando já vencida a anterior. Nesse sentido:

“Penhor rural. Penhor agrícola. Cédula rural pignoratícia. Prazo – prorrogação trienal. Dúvida prejudicada título original cópia reprográfica” (Ap. Civ. 1.076-6/5, j. Em 5/5/2009 Rel. Des. Ruy Camilo).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa – Origem judicial do título que não o isenta de qualificação Ausência, todavia, de título original – Matéria prejudicial – Recurso não conhecido” (Ap. Civ. 1.188-6/6, j. Em 6/10/2009, Rel. Des. Reis Kuntz).

Essa compreensão é pacífica nas decisões administrativas em matéria registral imobiliária, pois "A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)" (Apelação Cível n° 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j . 12/9/1996).

O D. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, no julgamento da Apelação Cível n° 0011169-71.2015.8.26.0482, j. 16/2/2017, reafirmou essa compreensão:

Preambularmente, cumpre observar que o apelante não acostou, quando da suscitação da dúvida, o original do documento cujo registro se pretende. A providência é de rigor para que, em caso de eventual improcedência, lavre-se o ato notarial. O documento trazido à baila, cópia de contrato particular de doação, não está no rol do art. 221 da Lei 6.015/73. A ausência do título original configura óbice intransponível ao registro e, pois, ao conhecimento da dúvida.

Para o mesmo Norte aponta a sedimentada jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, consoante Apelação Cível 9000001-98.2015.8.26.0099, julgada em 21/06/2016, por mim relatada, com citação de diversos outros julgados em idêntico sentido:

"Não obstante, o entendimento pacificado no Conselho Superior, há muito, é de que a ausência do instrumento original levado a registro prejudica o exame da questão, por representar um obstáculo intransponível ao registro (Apelação Cível n. 17-6/0 [3] e Apelação Cível n. 7.120-0/9). Nesse sentido, o acórdão proferido na apelação 1076-6/5, de 05 de maio de 2009, Rel. Des. RUY CAMILO: 'A ausência de requisitos essenciais constitui-se em matéria prejudicial ao conhecimento do recurso interposto.  Com efeito, nenhum título original se encontra acostado aos autos, uma vez que a presente dúvida foi suscitada a partir de mera cópia reprográfica da cédula rural pignoratícia que foi reapresentada pelo banco suscitado, estando inviabilizada assim a sua análise direta por este Conselho Superior da Magistratura'".

Neste raciocínio, acerca de hipóteses semelhantes sobre a posição firmada, é representativo o V. Acórdão proferido na Apelação Cível n° 43.728-0/7, da Comarca de Batatais, relatado pelo eminente Des. SÉRGIO AUGUSTO NIGRO CONCEIÇÃO:

"REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversamente suscitada – Falta do título original e de prenotação – Inadmissibilidade – Prejudicialidade – Recurso não conhecido".

O texto do julgado faz referência a outro precedente, o qual é categórico: "Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da necessidade de apresentação do título original, como decidido na apelação cível n.° 30.728-0/7, da Comarca de Ribeirão Preto, Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos seguintes termos: 'Ora, sem a apresentação do título original, não se admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada"' (Apelação Cível 9000001-98.2015.8.26.0099, julgada em 21/6/2016, por mim relatada).

"Saliente-se ser tranquilo o entendimento deste Egrégio Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que o título deve ser apresentado em seu original e não por cópias. A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada, sendo imprescindível a exibição de qualquer dos títulos relacionados no mencionado artigo, que tem caráter restritivo, no original." (Apelação Cível: 17-6/0, j. 11/9/2003, Relator Des. LUIZ TÂMBARA).

Ou seja, imprescindível a apresentação do título original, ao Oficial de Registro de Imóveis, pois eventual procedência do recurso resultaria no pretendido registro, decidindo-se acerca da qualificação registral.  Inviável, igualmente, a apresentação posterior do título original, em razão da necessidade de sua qualificação registral em todas as etapas.

Sobre o tema, decidiu este C.  Conselho Superior da Magistratura nos embargos de declaração n° 0006849-88.2015.8.26.0510-50000, j. 28/3/2018, em apelação que relatei:

A apelação não foi conhecida em razão de não ter sido apresentada a via original dos títulos cujos registros eram pretendidos.

A juntada dos originais em sede de embargos de não modifica essa situação, pois já realizada a qualificação registrai e analisado o procedimento de dúvida registral.

Assim, permanece o não conhecimento da dúvida, o que impediria o exame do cabimento do registro.

Esse entendimento tem como fundamento o fato de que todos os títulos ingressaram no protocolo conforme a rigorosa ordem cronológica de apresentação e adquirem preferência para o registro também conforme a ordem de prenotação.

A inexistência de protocolo válido impede que a escritura de compra e venda adquira prioridade para o registro.

E não é possível decidir a dúvida sem protocolo válido porque o que se qualifica é o título efetivamente apresentado para registro e com prioridade sobre eventuais outros representativos de direitos reais contraditórios.

Em razão disso, na forma como suscitada a dúvida adquire natureza meramente consultiva, para o que não se presta.

Nesse cenário, ante a falta de apresentação do título original ao Oficial de Registro de Imóveis, com novo protocolo em razão do decurso do prazo de validade do anteriormente realizado, o presente recurso não comporta conhecimento.

E de acordo com precedentes atuais  deste Col. Conselho Superior da Magistratura,  ante o não conhecimento do recurso descabe prosseguir com o exame das questões de fundo por ausência de poder vinculativo dessa providência (nesse sentido: Apelação nº 1015740-40.2016.8.26.0577, Apelação nº 1000295-86.2017.8.26.0531 e Apelação nº 1001619-57.2016.8.26.0431).

Ante o exposto, pelo meu voto julgo a dúvida prejudicada e não conheço do recurso.

PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Kollemata

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