Em 23/06/2015

Qualificação registral. Título – anulabilidade.

Questão esclarece acerca da qualificação, pelo Oficial Registrador, de questões referentes às anulabilidades nos títulos apresentados para registro.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da qualificação, pelo Oficial Registrador, de questões referentes às anulabilidades nos títulos apresentados para registro. Veja nosso posicionamento acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos do já decidido pela 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, e também do que pensa Luciano Lopes Passarelli:

Pergunta: Considerando haver certa insegurança jurídica em se registrar um título anulável, gostaria de saber se, ao qualificar um título, o Oficial Registrador deve verificar questões referentes às anulabilidades (p. ex. venda de imóvel de ascendente para descendente sem a anuência dos demais)?

Resposta: A situação pode ser dada por resolvida com o entendimento que termos da decisão da 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, lançada no processo de número 0077449-11.2012.8.26.0100 - Pedido de Providências -, em data de 16 de maio de 2013, e objeto de publicação no Diário Oficial da Justiça de 4 de junho do referido ano, a qual cuidou de pretensão visando cancelamento de registro por entender o interessado que o contrato que deu origem ao registro em questão, encontrava-se com vício a justificar tal pedido, o que, no entanto, foi visto pelo Oficial como vício intrínseco, que lhe deu a devida sustentação para o devido registro. A decisão aqui em comento foi na mesma direção do entendimento do Oficial, recusando o cancelamento desejado, remetendo o interessado para as vias contenciosas, para que a situação fosse ali melhor examinada, com final decisão a determinar ao Registrador Imobiliário o cancelamento ou a retificação do registro. Para uma análise melhor do caso, fazemos seguir abaixo parte da referida decisão, de interesse para o aqui exposto:

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4- É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

a. Como bem esclarecido pelo 7º RI e ratificado pelo Ministério Público, tem-se caso de alegado vício intrínseco ao título que deu origem ao registro. Formalmente o registro está perfeito, decorrente de instrumento público devidamente lavrado, e não encontra irregularidades que esta 1ª Vara de Registros Públicos deva reconhecer.

b. Pelo princípio da legitimação (eficácia do registro), os vícios reconhecíveis pela via administrativa são apenas aqueles comprováveis de pleno direito que resultem de erros evidentes extrínsecos ao título, sem necessidade de exame de outros documentos ou fatos (artigos 214, caput, e 252 da Lei 6.015/73).

c. Vícios intrínsecos devem ser reconhecidos em procedimento contencioso cível para somente depois, se nulos forem os títulos, refletirem no cancelamento ou retificação de um registro, assim como determina o artigo 216 da Lei 6.015/73.

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Na mesma direção, entendeu Luciano Lopes Passarelli, ao comentar o decidido na Apelação Cível nº 0029136-53.2011.8.26.0100, cuja ementa transcreve-se abaixo:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Compromisso de compra e venda celebrado sem anuência dos demais descendentes – Negócio jurídico anulável – Interesse privado – Inviabilidade do exame da validade do contrato em processo administrativo – Necessidade de processo jurisdicional – Cabimento do registro – Recurso não provido.”.

Em seus comentários, o autor esclarece o seguinte:

“O r. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível 0029136-53.2011.8.26.0100, comarca da Capital, publicado no DOE de 17.08.2012, respondeu negativamente a essa questão.

A hipótese concreta era de incidência do artigo 496 do Código Civil, que prescreve que ‘é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido’. Aplica-se este dispositivo também à promessa de venda e compra, dado o caráter de direito real de aquisição deste negócio jurídico.

Foi, então, celebrado compromisso de venda e compra sem anuência dos descendentes, eivando-o de anulabilidade. Ocorre, conforme constou do acórdão, que tais matérias NÃO DEVEM ser objeto de qualificação registrária, porque demanda ajuizamento de ação judicial específica pelos legitimados a tanto, com observância do prazo decadencial do artigo 179 do Código Civil.

De minha parte, penso que a decisão está tecnicamente perfeita, e merece aplausos, porque estamos aqui de fato na seara da proteção de interesses privados, e cabe unicamente aos eventuais prejudicados decidir se vão não buscar a desconstituição do ato. Creio que o registro deve ser feito.....”

Para visualizar a íntegra do mencionado acórdão, bem como o comentário do autor, acesse https://lucianopassarelli.wordpress.com/2012/08/23/anulabilidade-ou-nulidade-relativa-e-qualificacao-registral-imobiliaria/. (último acesso em 19/06/2015)

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.