Em 08/11/2024

Registro de contrato de alienação fiduciária é requisito para execução extrajudicial da Lei n. 9.514/97

Acórdão foi proferido pela Terceira Turma do STJ.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2.135.500-GO (REsp), entendeu, por unanimidade, que o registro do contrato de alienação fiduciária é requisito para a realização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997, bem como não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante, quanto ao momento de seu registro, para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na referida lei. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.

No caso em tela, os Recorridos firmaram um contrato de promessa de compra e venda de determinado lote com a Recorrente e, após dois anos, em virtude da impossibilidade de continuar com o pagamento da dívida, não puderam cumprir com as obrigações contratuais. Em virtude disso, os Recorridos notificaram a Recorrente sobre sua intenção de não mais continuar com o negócio jurídico, diante da ausência de condições financeiras para o pagamento das parcelas vincendas.

Recusada pelo Recorrente a rescisão contratual proposta, os Recorridos ajuizaram rescisão contratual c/c restituição de valores. Conforme consta no decisum, a Recorrente, por sua vez, “apenas após notificada da intenção da rescisão e depois do ajuizamento da ação judicial, realizou o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, invocando, com isso, a impossibilidade de rescisão do contrato e aplicação das regras da Lei nº 9.514/97 quanto à execução extrajudicial para a satisfação da dívida.”

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) asseverou que “‘como tal providência não foi efetivada oportunamente, afastou-se a incidência do artigo 23 da Lei nº 9.514/97, sendo que o caso foi apreciado sob as normas do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, na hipótese em apreço, como não houve a constituição em mora dos Agravados, um dos requisitos próprios da lei especial Lei 9.514/97, a solução do contrato seguiu com base no Código Civil, CDC e na Súmula nº 543 do STJ, não havendo falar-se em afronta ao artigo 23 da citada Lei.’”

Inconformada com a decisão, a Recorrente argumentou, nas razões do REsp, que “além de negativa de prestação jurisdicional, teria direito a optar a qualquer momento pelo registro do contrato, independentemente do decurso de longo prazo e do ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Alternativamente, requer que eventual valor a ser devolvido se limite a 75% (setenta e cinco por cento) das quantias já pagas pelo adquirente.”

Ao julgar o REsp, a Terceira Turma apontou que “embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.” Além disso, a Corte destacou que, “como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa” e que “tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.”

Por fim, a Terceira Turma observou que, “diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.”

Além da Ministra Relatora, participaram do julgamento os Ministros Humberto Martins, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Leia a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.