Em 19/05/2025

Registro de Imóveis. Dados pessoais – anonimização – pseudonimização.

Coluna produzida pelo escritório Chezzi Advogados esclarece dúvida acerca da anonimização ou pseudonimização de dados pessoais.

PERGUNTA: Quando o Registro de Imóveis pode realizar a anonimização ou pseudonimização de dados pessoais?

RESPOSTA: A coexistência entre o princípio da publicidade registral e a proteção de dados pessoais revela uma tensão normativa que exige constante ponderação. De um lado, a publicidade é um vetor essencial da segurança jurídica, pois garante a transparência dos atos registrais, a oponibilidade dos direitos reais e a confiança nas relações patrimoniais.

De outro, o direito fundamental à proteção de dados pessoais impõe limites à divulgação irrestrita de informações relacionadas à pessoa natural identificada ou identificável.Isso significa que a publicidade dos registros públicos deve ser exercida com respeito à privacidade e à autodeterminação informativa dos indivíduos.

No campo da Segurança da Informação, diversas práticas buscam viabilizar a proteção da privacidade dos dados pessoais. Entre elas, destaca-se a anonimização, definida no art. 5º, inciso XI, da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) como “utilização de meios técnicos razoáveis e disponíveis no momento do tratamento, por meio dos quais um dado perde a possibilidade de associação, direta ou indireta, a um indivíduo”.

A pseudonimização, a seu turno, é definida como o “tratamento por meio do qual um dado perde a possibilidade de associação, direta ou indireta, a um indivíduo, senão pelo uso de informação adicional mantida separadamente pelo controlador em ambiente controlado e seguro” (art. 13, § 4º, LGPD).

Cumpre aqui fazer uma fazer uma ressalva técnica: a anonimização por realizar o afastamento da identificabilidade do dado, e assim deslocar o seu caráter pessoal, impende à não aplicação da LGPD. Porém, a pseudonimização não constitui forma de afastamento da identificabilidade da informação, mantendo-se hígida a subsunção à LGPD.

A anonimização é especialmente útil em contextos como: (i) a produção de relatórios estatísticos; (ii) a divulgação de informações com finalidades públicas, científicas ou educacionais; e (iii) situações em que a exposição dos dados possa representar risco à dignidade ou segurança do titular.

O contexto registral imobiliário é orientado pelo princípio da publicidade, conferindo aos atos realizados pelo Delegatário em sua atividade finalística a presunção de veracidade e oponibilidade perante terceiros, impedindo a omissão, hachura ou anonimização de dados pessoais.

Essa transparência tem como principais finalidades: a) garantir a clareza quanto à titularidade dos bens imóveis; b) promover a segurança jurídica nas transações imobiliárias; c) prevenir litígios decorrentes de incertezas quanto à situação jurídica dos imóveis.

Por conseguinte, a publicidade registral imobiliária, consolidada na forma das certidões fornecidas pelo Delegatário, deve servir ao fornecimento de informações claras, especificas e desembaraçadas ao imóvel, aos títulos, aos titulares de direitos reais e demais dados que se fizerem necessários em cada ato registral.

Uma ponderação aqui é importante: a Diretriz n. 4 de 2023 da Comissão de Proteção de Dados da Corregedoria Nacional do CNJ (CPD/CN/CNJ), que permite a adaptação da certidão à LGPD, com supressão de informações, é direcionada ao Registro Civil de Pessoas Naturais. Veja-se:

1.3. CERTIDÃO EM INTEIRO TEOR ADAPTADA À LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS (LGPD)

Quando for solicitada certidão de inteiro teor por pessoa diversa do(a) registrado(a), seu representante legal ou mandatário(a) com poderes especiais, o(a) oficial(a) de registro civil deverá informar ao(à) solicitante sobre a existência de dado sensível no registro, conforme definido no art. 5º, II, da Lei 13.709/2018, hipótese em que será necessária autorização judicial para a expedição do documento.

Caso o(a) requerente, entretanto, concorde com a supressão do dado sensível, poderá solicitar a CERTIDÃO EM INTEIRO TEOR ADAPTADA À LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS, hipótese em que será dispensada autorização judicial. Neste caso, a certidão trará todo o conteúdo do registro, com exceção do dado sensível e, ao final, dela deverá constar: “Esta certidão é cópia fiel e integral do assento, com exceção do elemento...., considerado dado sensível, nos termos do art. 5º, II, da Lei n. 13.709/2018, cuja publicidade é proibida sem autorização judicial”.

A Diretriz tem em seu cerne a restrição de acesso a dados pessoais sensíveis no âmbito do RCPN, a teor do art. 114 do Provimento n. 149/2023 do CNJ, que somente podem ser fornecidos a terceiros mediante autorização judicial.

Tal medida não se estende ao registro imobiliário. Não há no Provimento n. 149/2023 do CNJ previsão de restrição na publicidade registral imobiliária à luz da natureza dos dados (se sensível ou não), mas a partir do contexto dos pedidos.

A possibilidade de restrição à publicidade no RI se vincula estritamente às hipóteses do art. 123 do Provimento n. 149 do CNJ, quanto apedidos de certidão de documento arquivado sem previsão legal específica de expedição e pedidos de informações, buscas e certidões apresentados em bloco, ocasiões em que o Oficial poderá recusar o fornecimento, caso entenda que a finalidade apresentada pelo requerente está em desacordo com os fins do Registro de Imóveis e com os princípios da LGPD.

Ademais, a matrícula imobiliária deve conter informações claras e completas sobre os titulares do imóvel, os direitos reais registrados e os ônus incidentes. Essa exigência pode ser deduzida, inclusive, do art. 176 da Lei de Registros Públicos, que estabelece claramente os dados inerentes à escrituração do Livro nº 2 do Cartório de Imóveis para a qualificação adequada dos titulares.

O Provimento n. 149 do CNJ toca a possibilidade de aplicação da pseudoniminzação pelo Delegatário de serventias extrajudiciais em seu art. 103, quando no compartilhamento de dados com terceiros:

Art. 103. O responsável pela serventia extrajudicial efetuará, sempre que possível, aplicável e compatível com a finalidade perseguida e o tipo de tratamento, a criptografia ou a pseudonimização de dados pessoais para o acesso a informações ou transferência dos dados para terceiros, inclusive centrais de serviços eletrônicos compartilhados e órgãos públicos.

Essa perspectiva pode ser aplicada pelo Registro de Imóveis no âmbito do encaminhamento de informações para publicação online de edital relativo aos procedimentos de usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória, não sendo implementável na relação com o Operador Nacional do Sistema do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) na prestação do serviço finalístico da serventia, ou seja, no fornecimento de informações, certidões e recepção de títulos e documentos via RI Digital.

Por fim, admite-se excepcionalmente a anonimização no tratamento estatístico de informações do registro imobiliários, seja pelo próprio registrador – na remessa de informações a entidades previstas em lei ou regulamento para formação indicadores estatísticos, a teor do art. 104 do Provimento n. 149 do CNJ –, seja pelo ONR, consoante § 7º do art. 184-A da mesma norma, no tratamento estatístico de comunicações às prefeituras sobre a mudança de titularidade de imóveis, preservada a integralidade para as demais finalidades.

*ATENÇÃO: As perguntas e respostas apresentadas nesta seção do Boletim do IRIB são produzidas pelo escritório Chezzi Advogados e não expressam, necessariamente, a opinião da Diretoria do IRIB e dos editores deste boletim. O conteúdo apresentado é de responsabilidade exclusiva de seus autores.Caso queira entrar em contato com o escritório, envie um e-mail para [email protected].

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