Em 15/10/2025

Registro torna comprador responsável pelas cotas condominiais

Decisão foi proferida pela Quarta Turma do STJ.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar parcialmente procedente o Agravo de Instrumento no Recurso Especial n. 2.147.665 (AgInt no REsp), entendeu que, ainda que não tenham recebido as chaves, os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula imobiliária. O Relator foi o Ministro João Otávio de Noronha.

Segundo a notícia divulgada pela Corte, no caso em tela, a ação teve início em decorrência de cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Em sua defesa, estes alegaram, em síntese, nunca terem recebido as chaves do imóvel, ainda que constem como proprietários na matrícula do imóvel. O condomínio, por sua vez, alegou que “os promissários compradores são os legítimos proprietários, segundo a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.” O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), por sua vez, negou provimento à apelação do condomínio e manteve a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores.

Ao julgar o caso, a Quarta Turma considerou a natureza propter rem da obrigação para afastar a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio. O entendimento permitiu ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial.

A notícia também indica que o Ministro Relator “lembrou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.”

“A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem”, ressaltou Noronha.

Fonte: IRIB, com informações do STJ. 

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