Em 13/05/2014

STJ. Compra e venda. Arrendamento rural. Arrendatário – notificação – direito de preferência. Escritura pública. Instrumento particular – valores – divergência.

É necessária a notificação do arrendatário, no caso de alienação do imóvel objeto de arrendamento rural a terceiros, tendo em vista seu direito de preferência. Além disso, a definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada no Registro Imobiliário.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, através de sua Quarta Turma, o Recurso Especial nº 1.175.438 – PR, onde se decidiu ser necessária a notificação do arrendatário, no caso de alienação do imóvel objeto de arrendamento rural a terceiros, tendo em vista o direito de preferência contido no art. 92, § 4º da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), além de dispor que, havendo divergência entre o valor constante no contrato particular de compra e venda e na escritura pública registrada no Registro de Imóveis, o valor expresso nesta última deve prevalecer, considerando a publicidade do ato e o efeito erga omnes decorrente do registro. O acórdão teve como Relator o Ministro Luis Felipe Salomão e foi, à unanimidade, provido.

Os recorrentes, na origem, ajuizaram ação de adjudicação compulsória em face dos proprietários do imóvel, buscando o reconhecimento do seu direito de preferência em razão do contrato de arrendamento rural entabulado, tendo em vista a alienação do imóvel a terceiros, sem a prévia notificação dos recorrentes, oportunidade em que depositaram o preço. A ação foi julgada procedente, afastando eventual alegação de ocorrência de notificação verbal, bem como definindo que o preço do negócio deveria ser aquele constante na escritura pública de compra e venda ora impugnada. Uma vez interposta apelação ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR), o recurso foi julgado provido, sustentando-se que não houve o depósito integral do preço real da venda, apto a ensejar a adjudicação.

Inconformados com a decisão proferida pelo TJPR, os recorrentes interpuseram recurso especial (REsp) alegando ofensa ao disposto no art. 92, §§ 3º e 4º do Estatuto da Terra. Em suas razões, os recorrentes sustentaram que, por serem arrendatários rurais e não terem sido notificados acerca da alienação do bem, têm direito de preferência à adjudicação do imóvel em questão. Ademais, argumentaram que o preço a ser depositado é aquele constante na escritura pública de compra e venda, eis que foi o efetivamente pago pela alienação do imóvel e não a quantia prevista no instrumento particular de compra e venda, a qual o TJPR considerou como sendo o valor real do negócio. Por fim, salientaram que a escritura pública é documento oficial, possuindo presunção de veracidade, não tendo esta a mesma serventia de um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado. Em contrarrazões, os recorridos afirmam, em síntese, que o contrato de arrendamento agrícola não contempla o exercício do direito de preferência.

Ao julgar o REsp, o Relator observou que havia um contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, em plena vigência, quando ocorreu a alienação do imóvel a terceiros, com desrespeito ao direito de preferência dos arrendatários que não foram devidamente notificados, surgindo a pretensão à adjudicação compulsória. Apontou, ainda, que o art. 92 do Estatuto da Terra e o art. 45 do Decreto nº 59.566/1966 conferem expressamente o direito de preferência, legal e real, outorgado ao arrendatário como garantia do uso da terra explorada por ele, sendo exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições e sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante.

Quanto ao preço, o Relator entendeu que a interpretação sistemática e teleológica do comando legal leva à conclusão de que o melhor norte para definição do preço é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada no Registro de Imóveis. De acordo com o Relator, “a própria lei estabelece como marco legal para o exercício do direito de preferência a data da transcrição da escritura pública no registro de imóveis, ou seja, confere ao arrendatário o prazo de 6 (seis) meses para depositar o preço constante do ato de alienação do imóvel a que teve conhecimento por meio da transcrição no cartório imobiliário.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do Recurso Especial.

Íntegra da decisão

Seleção: Ricardo Gonçalves.
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.