A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.113), que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Ainda sobre o tema, o STJ estabeleceu dois outros entendimentos: o da presunção de boa-fé na declaração do contribuinte e a impossibilidade do município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. Os entendimentos foram proferidos no Recurso Especial n. 1.937.821 – SP (REsp), que teve como Relator o Ministro Gurgel de Faria.

No acórdão, o Ministro Relator apontou que o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. Por sua vez, o art. 35 do mesmo Código define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel. Para o Ministro, “no que tange à base de cálculo, a expressão 'valor venal' contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.” Além disso, apontou que “embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço.”

Em relação à presunção de boa-fé na declaração realizada pelo contribuinte, Gurgel de Faria entendeu que, “se a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, estaremos diante de um lançamento por declaração.” Para o Ministro, “nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado”, conforme arts. 147 e 148 do CTN.

Quanto ao terceiro entendimento, o Ministro destacou que “o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido, in concreto” e que “não dispondo de todos os elementos fáticos necessários ao juízo de certeza quanto ao valor do imóvel transmitido, não há como a Administração dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo.”

Fonte: IRIB, com informações do STJ.