O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o Recurso Extraordinário n. 1.307.334 – SP (RE), onde se discutiu a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial. De acordo com a Corte, deve ser respeitada a livre iniciativa do locatário e a autonomia de vontade do fiador que, livre e espontaneamente, garantiu o contrato. O tema tem Repercussão Geral reconhecida (Tema 1.127). O RE teve como Relator o Ministro Alexandre de Moraes e a tese proposta tem a seguinte redação: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”

Em síntese, o RE foi interposto por fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), que entendeu possível a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial. No Recurso Extraordinário, o fiador defendeu o direito constitucional à moradia, afirmando que este deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial e sustentou a tese fixada pelo próprio STF no sentido de que a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador de contrato de locação deve ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial. Esta tese foi apresentada no julgamento do RE 612.360, também com Repercussão Geral (Tema 295).

Ao julgar o RE, Alexandre de Moraes entendeu que o direito à moradia previsto na Constituição Federal (CF/88) não é absoluto, devendo ser sopesado com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, cujo direito fundamental também está previsto constitucionalmente nos arts. 1º, IV e 170, caput da CF/88, bem como com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. Moraes ainda apontou que a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial impactaria gravemente na liberdade de empreender do locatário, pois, entre as modalidades de garantia que podem ser exigidas, a fiança é a mais usual, além de ser menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Ademais, o Ministro Relator entendeu que deve ser garantido ao indivíduo o direito de escolher se manterá a impenhorabilidade de seu bem de família, conforme a regra geral da Lei n. 8.009/1990, ou se será fiador, consentindo expressamente com a constrição de seu bem no caso de inadimplemento do locatário.

Outro ponto observado por Moraes diz repeito à Lei do Inquilinato. Para o Ministro, a lei não faz distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade da penhora do bem de família. Assim, criar uma distinção onde a lei não criou violaria o princípio da isonomia, tendo em vista que o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.

Ficaram vencidos os entendimentos dos Ministros Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e das Ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia. Para estes, o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável.

Fonte: IRIB, com informações do STF.